Puntos clave
- Un ejemplo con la mecánica, no con tarifas reales de ningún municipio: si una casa tiene avalúo catastral de 200 millones y la tarifa aplicable es del 0,6 por ciento, el predial del año es de 1.200.000 pesos.
- Casi siempre por una de tres razones, y conviene saber cuál es la suya antes de reclamar:
- Tenga presente que el predial no entra en los gastos de cierre del comprador, que rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado.
- Aun así, sirve dimensionar: en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos 600 millones y el valor típico ronda los 1.075 millones; una finca, desde unos 750 millones con valor típico de 1.550 millones.
- La tarifa aplicada a ese avalúo va del 0,3 al 1,2 por ciento anual según el municipio y el uso del predio.
El predial de una casa va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral al año, según el municipio. No se calcula sobre lo que usted pagó por la casa ni sobre lo que vale hoy en el mercado, sino sobre el avalúo catastral que el municipio le tiene asignada al predio.
Esa horquilla existe porque cada concejo municipal fija su propia tarifa dentro del rango que permite la ley, y dentro del mismo municipio la tarifa cambia según el uso del predio (residencial urbano, rural, lote sin construir) y según el rango de avalúo. Una casa de estrato bajo en zona urbana suele quedar en la parte baja del rango; un lote engordado o un predio rural de alto avalúo, en la parte alta.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
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¿Cómo saco la cifra exacta de mi casa?
Con dos datos: el avalúo catastral vigente y la tarifa que le aplica su municipio.
- Busque el avalúo catastral en la factura del predial del año pasado, en el recibo de impuestos o en la ventanilla de catastro del municipio. Lleve la cédula catastral o la matrícula inmobiliaria.
- Confirme la tarifa en la tesorería o secretaría de hacienda del municipio, preguntando por el uso específico de su predio.
- Multiplique: avalúo catastral por la tarifa. Ese es el impuesto anual antes de descuentos.
Un ejemplo con la mecánica, no con tarifas reales de ningún municipio: si una casa tiene avalúo catastral de 200 millones y la tarifa aplicable es del 0,6 por ciento, el predial del año es de 1.200.000 pesos. Si la tarifa fuera del 0,3 por ciento, serían 600.000 pesos; si fuera del 1,2 por ciento, 2.400.000.
¿Por qué mi predial subió este año?
Casi siempre por una de tres razones, y conviene saber cuál es la suya antes de reclamar:
- Actualización del avalúo catastral. El municipio revisó los valores de la zona y el suyo subió. El impuesto sube aunque la tarifa no se haya movido.
- Cambio de tarifa. El concejo municipal modificó el acuerdo de rentas. Esto se ve igual en todos los predios de la misma categoría.
- Declaración de una construcción. Si usted amplió, construyó una segunda planta o legalizó algo que antes no figuraba, el área construida registrada aumenta y el avalúo con ella. Pasa mucho en fincas y casas campestres del Oriente, donde se construyó una casa nueva sobre un predio que catastralmente seguía siendo lote.
Si la cifra le parece desproporcionada frente a predios vecinos comparables, el camino es la revisión del avalúo catastral ante la autoridad catastral del municipio, no ante la tesorería.
¿Qué pasa con el predial cuando compro o vendo?
El impuesto predial sigue al predio, no al propietario. Es una deuda real: si hay años atrasados, el nuevo dueño los hereda con la casa.
Por eso, antes de firmar escritura:
- Pida el paz y salvo de predial del inmueble, expedido por el municipio. En propiedad horizontal pida además el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar.
- Revise el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, que muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Un embargo por impuestos municipales aparece ahí.
- Acuerde por escrito quién paga el predial del año en curso y cómo se prorratea hasta la fecha de la escritura. La ley no lo define: se pacta.
Tenga presente que el predial no entra en los gastos de cierre del comprador, que rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado. El predial es un costo anual aparte, que empieza a correr desde que la casa es suya.
¿Cuánto debo presupuestar al año en el Oriente Antioqueño?
Depende del avalúo catastral, no del precio de compra, y la diferencia entre los dos suele ser grande. Aun así, sirve dimensionar: en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos 600 millones y el valor típico ronda los 1.075 millones; una finca, desde unos 750 millones con valor típico de 1.550 millones. El avalúo catastral de esos predios casi siempre es menor que el precio comercial, así que aplicar el rango del 0,3 al 1,2 por ciento sobre el precio de compra le da un techo, no la cifra real.
Lo práctico: pida el avalúo catastral del predio que está mirando antes de hacer oferta, junto con el certificado de tradición. Así entra al cierre, que normalmente toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, sabiendo exactamente cuánto le va a costar sostener la casa cada año.
Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.235,59 COP del 4 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿El predial se calcula sobre lo que pagué por la casa?
No. Se calcula sobre el avalúo catastral que el municipio le asignó al predio, que suele ser menor al precio comercial. La tarifa aplicada a ese avalúo va del 0,3 al 1,2 por ciento anual según el municipio y el uso del predio.
¿Quién paga el predial atrasado si compro la casa?
El impuesto sigue al predio. Si hay años pendientes, el nuevo propietario los asume junto con la casa. Por eso se exige el paz y salvo de predial del municipio antes de firmar la escritura pública.
¿Dónde consulto el avalúo catastral de mi casa?
En la oficina de catastro o la secretaría de hacienda del municipio, con la cédula catastral o la matrícula inmobiliaria. También aparece impreso en la factura del predial del año anterior.
¿Por qué dos casas parecidas pagan predial distinto?
Porque el avalúo catastral de cada una es distinto, o porque están en categorías de uso diferentes. Un predio con construcción declarada paga más que uno que catastralmente sigue figurando como lote.
¿El predial está incluido en los gastos de cierre?
No. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado. El predial es un costo anual aparte.
