Para vender un inmueble en el Oriente Antioqueño le van a pedir, como mínimo, el paz y salvo de impuesto predial (lo expide la Secretaría de Hacienda del municipio), el de valorización si aplica, el de administración cuando el inmueble está en propiedad horizontal (lo firma el administrador) y el de servicios públicos. El que más frena escrituraciones es el de administración.
¿Qué es un paz y salvo y por qué la notaría lo exige?
Un paz y salvo es una constancia escrita de que usted no le debe nada a esa entidad por ese inmueble, a una fecha determinada. No es un documento de propiedad: el que acredita propiedad es el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
La notaría los exige porque la escritura pública es el acto con el que se transfiere la propiedad en Colombia, y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos es lo que la hace oponible a terceros. Ningún notario quiere autorizar una transferencia que deje al comprador con deudas heredadas del predio. Además, en propiedad horizontal el paz y salvo de administración es requisito habitual para escriturar, no un trámite opcional.
¿Cuáles paz y salvos piden exactamente y quién los expide?
Predial. Lo expide la Secretaría de Hacienda o Tesorería del municipio donde está el predio: Guatapé, El Peñol, Marinilla, El Carmen de Viboral, Rionegro, según corresponda. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, así que el saldo pendiente puede ser bajo o considerable dependiendo del avalúo y de cuántas vigencias se dejaron correr.
Valorización. También municipal, y en algunos casos departamental. No todos los predios tienen contribución de valorización asignada, pero cuando la tienen y no se paga, aparece como afectación y bloquea el negocio.
Administración. Lo firma el administrador de la copropiedad, con base en la cartera de la unidad. Aplica a apartamentos, casas en condominio, parcelaciones cerradas y lotes dentro de unidades sometidas a régimen de propiedad horizontal. Incluye cuotas ordinarias, extraordinarias, intereses de mora y sanciones vigentes.
Servicios públicos. Acueducto, alcantarillado, energía y gas cuando aplique. Se solicitan a cada empresa prestadora. En zona rural del embalse a veces hay acueducto veredal, y ese paz y salvo lo firma la junta administradora.
Impuestos nacionales del vendedor. No es un paz y salvo que se pida en ventanilla, pero cuenta: la retención en la fuente por la venta la practica el notario en el momento de la escrituración, y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
¿Cuál de todos frena una escrituración?
El de administración, por goleada. Y por una razón concreta: es el único que depende de una persona natural, el administrador, que puede estar de vacaciones, en cambio de junta, en entrega de cargo o sencillamente sin contestar el teléfono. El predial se paga en línea en la mayoría de municipios y el paz y salvo sale el mismo día. La administración puede tardar semanas si la copropiedad está en desorden.
Los tres bloqueos más frecuentes que vemos:
- Cartera de administración con intereses acumulados que el vendedor no tenía presupuestados. Aparece una cuota extraordinaria de hace tres años que nadie recordaba.
- Cambio de administrador en la mitad del negocio. El saliente no entrega cartera conciliada y el entrante no firma nada hasta revisar.
- Diferencia entre lo que dice la administración y lo que dice el vendedor. Se resuelve con conciliación de cuenta, y eso toma días.
Fuera de los paz y salvos, lo que realmente detiene una escrituración son las afectaciones inscritas: una hipoteca no cancelada, un embargo, o una afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. Estas dos últimas restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. Todo eso se ve en el certificado de tradición y libertad y se analiza en el estudio de títulos, que es la revisión jurídica previa a la firma sobre el certificado y los antecedentes del inmueble.
¿En qué momento del proceso debo empezar a pedirlos?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los paz y salvos deben estar listos antes de que el comprador tenga desembolso aprobado, no después.
Cronología recomendada:
- Antes de publicar. Pida el certificado de tradición y libertad y léalo completo. Si hay hipoteca, embargo o afectación a vivienda familiar, empiece a resolverlo ya. Es lo que más tarda.
- Al firmar promesa. Solicite predial, valorización y administración. La mayoría tienen vigencia limitada, por eso no conviene pedirlos con demasiada anticipación, pero sí conviene saber ya si hay deuda.
- Semana previa a la firma. Actualice los que hayan vencido y consiga los de servicios públicos, que son los de expedición más rápida.
- Día de la firma. Lleve originales. Algunas notarías no aceptan capturas de pantalla ni PDF sin código de verificación.
¿Y si el inmueble es rural, un lote o una finca?
Cambia el mapa de documentos. En finca y lote rural normalmente no hay administración, salvo que estén dentro de una parcelación sometida a propiedad horizontal, caso frecuente en el corredor de Guatapé y El Peñol.
En cambio, aparecen otros frentes:
- Uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. No es un paz y salvo, pero un comprador informado lo va a pedir y una discrepancia puede tumbar el negocio en la recta final.
- Servidumbres y accesos. Se verifican en el certificado de tradición y en la escritura anterior.
- Acueducto veredal. Paz y salvo firmado por la junta, no por una empresa de servicios.
Para dimensionar el negocio: en Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $550 millones y el valor típico ronda los $1.550 millones; un lote parte desde unos $409 millones con valor típico cercano a $2.209 millones. En apartamentos, la entrada está sobre los $286 millones con típico de $510 millones, y una casa campestre desde unos $450 millones con típico de $990 millones. Sobre cifras de esa magnitud, una deuda de administración de unos pocos millones que aparece tarde no cambia el precio, pero sí puede costar la venta si el comprador tiene crédito con fecha de vencimiento.
¿Quién paga qué en la escrituración?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Del lado del comprador, los gastos de cierre suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, así que conviene que quede escrito en la promesa quién asume cada rubro, sin ambigüedades.
Del lado del vendedor, el costo real de los paz y salvos no es la expedición, que suele ser gratuita o de valor bajo, sino la deuda que revelan. Por eso el orden correcto es: pida los documentos primero, negocie después. Un vendedor que llega a la mesa sabiendo exactamente cuánto debe de predial y administración negocia mejor que uno que se entera en la notaría.
Lista de verificación antes de ir a firmar
- Certificado de tradición y libertad reciente, con matrícula inmobiliaria correcta
- Paz y salvo de predial del municipio
- Paz y salvo de valorización, si el predio tiene contribución asignada
- Paz y salvo de administración firmado por el administrador vigente, en propiedad horizontal
- Paz y salvo de servicios públicos de cada prestador
- Escritura de adquisición anterior
- Cédulas de los propietarios inscritos y, si aplica, poderes con nota de presentación personal
- Cancelación de hipoteca inscrita, si existía crédito
- Levantamiento de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si están inscritos
- Estudio de títulos realizado y sin observaciones pendientes
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles paz y salvos necesito para vender una casa en Guatapé o El Peñol?
Predial (Secretaría de Hacienda del municipio), valorización si el predio tiene contribución asignada, servicios públicos de cada empresa prestadora y, si la casa está en condominio o parcelación sometida a propiedad horizontal, el paz y salvo de administración firmado por el administrador vigente. En zona rural con acueducto veredal, el paz y salvo lo firma la junta administradora.
¿El paz y salvo de administración es obligatorio para escriturar?
En propiedad horizontal es requisito habitual para escriturar. La notaría lo pide para que el comprador no herede cartera de la unidad. Si el inmueble no está sometido a propiedad horizontal, como suele ocurrir con fincas y lotes rurales independientes, no aplica.
¿Qué documento muestra si mi inmueble tiene hipoteca o embargo?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, la cadena de propietarios, hipotecas, embargos y afectaciones vigentes. Es el punto de partida del estudio de títulos, la revisión jurídica que se hace antes de firmar.
¿Qué es la afectación a vivienda familiar y por qué bloquea la venta?
Es una figura, junto con el patrimonio de familia, que restringe la disposición del inmueble y aparece inscrita en el certificado de tradición y libertad. Debe levantarse antes de transferir la propiedad. Es de los trámites que más tardan, por eso conviene revisar el certificado antes de publicar el inmueble, no en la semana de la firma.
¿Cuánto tiempo tengo para reunir los paz y salvos?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Lo recomendable es pedir el certificado de tradición antes de publicar, solicitar predial, valorización y administración al firmar promesa, y actualizar los que venzan en la semana previa a la escrituración.
¿Qué impuestos paga el vendedor al escriturar?
La retención en la fuente por la venta del inmueble la practica el notario en el momento de la escrituración. Además, la ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador.
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