Paz y salvos para vender: cuáles piden y cuál frena la escritura

Para vender en el Oriente Antioqueño le piden, como mínimo, el paz y salvo de predial (Secretaría de Hacienda del municipio), el de valorización si aplica, el de administración en propiedad horizontal (lo firma el administrador) y el de servicios públicos. El que más frena es el de administración.

Qué es un paz y salvo y por qué lo exige la notaría

Es una constancia de que no se debe nada a esa entidad por ese inmueble, a una fecha. No acredita propiedad: eso lo hace el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. La notaría los exige porque ningún notario quiere autorizar una transferencia que deje al comprador con deudas heredadas, y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos es lo que hace la escritura oponible a terceros. En propiedad horizontal el de administración es requisito habitual para escriturar.

Cuáles piden y quién los expide

Predial: lo expide la Secretaría de Hacienda o Tesorería del municipio. El impuesto va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, así que el saldo puede ser bajo o considerable según las vigencias atrasadas.

Valorización: municipal y a veces departamental. Si el predio tiene contribución asignada y no se paga, aparece como afectación y bloquea el negocio.

Administración: lo firma el administrador, con base en la cartera de la unidad, e incluye cuotas ordinarias, extraordinarias, intereses de mora y sanciones. Aplica a apartamentos, casas en condominio y parcelaciones cerradas.

Servicios públicos: acueducto, alcantarillado, energía y gas, a cada prestador. En zona rural del embalse, el acueducto veredal lo firma la junta administradora.

Del vendedor también cuentan la retención en la fuente, que practica el notario al escriturar, y la ganancia ocasional, al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.

Cuál frena una escrituración

El de administración, porque depende de una persona: el administrador puede estar de vacaciones, en cambio de junta o sin contestar. El predial se paga en línea y sale el mismo día. Los bloqueos más frecuentes son cartera con intereses acumulados que el vendedor no tenía presupuestados, un cambio de administrador a mitad del negocio y diferencias entre lo que dice la administración y lo que dice el vendedor, que se resuelven con conciliación de cuenta.

Fuera de los paz y salvos, lo que detiene una escrituración son las afectaciones inscritas: hipoteca no cancelada, embargo, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. Estas dos últimas restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. Se ven en el certificado de tradición y se analizan en el estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma.

Cuándo empezar a pedirlos

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los paz y salvos deben estar listos antes del desembolso del comprador. Antes de publicar, pida el certificado de tradición y resuelva lo que tarda más: hipoteca, embargo o afectación. Al firmar promesa, solicite predial, valorización y administración; tienen vigencia limitada, pero conviene saber ya si hay deuda. La semana previa, actualice los vencidos y consiga los de servicios públicos, los más rápidos. El día de la firma, lleve originales: algunas notarías no aceptan capturas de pantalla ni PDF sin código de verificación.

Si el inmueble es rural, un lote o una finca

Normalmente no hay administración, salvo en una parcelación sometida a propiedad horizontal, frecuente en el corredor de Guatapé y El Peñol. Aparecen otros frentes: el uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial, que define si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola (no es un paz y salvo, pero una discrepancia puede tumbar el negocio al final); las servidumbres y accesos, que se verifican en el certificado y la escritura anterior; y el acueducto veredal.

Para dimensionar: en Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $750 millones y el valor típico ronda los $1.550 millones; un lote desde unos $409 millones con típico cercano a $1.385 millones; un apartamento desde unos $286 millones con típico de $510 millones; una casa campestre desde unos $600 millones con típico de $990 millones. Una deuda de administración de unos pocos millones que aparece tarde no cambia el precio, pero puede costar la venta si el comprador tiene crédito con fecha de vencimiento.

Quién paga qué

Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador, cuyos gastos de cierre suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio; que quede escrito en la promesa. Para el vendedor, el costo real no es la expedición sino la deuda que revelan los paz y salvos: pídalos primero y negocie después.

Lista de verificación antes de firmar

Certificado de tradición reciente; paz y salvos de predial, valorización (si aplica), administración (del administrador vigente) y servicios públicos; escritura de adquisición anterior; cédulas de los propietarios y poderes con presentación personal; cancelación de hipoteca y levantamiento de afectaciones si estaban inscritas; y estudio de títulos sin observaciones pendientes.

Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Cuáles paz y salvos necesito para vender una casa en Guatapé o El Peñol?

Predial, valorización si aplica, servicios públicos y, si está en propiedad horizontal, el de administración del administrador vigente. En acueducto veredal, lo firma la junta administradora.

¿El paz y salvo de administración es obligatorio para escriturar?

En propiedad horizontal es requisito habitual, para que el comprador no herede cartera. No aplica a fincas y lotes rurales independientes.

¿Qué documento muestra si mi inmueble tiene hipoteca o embargo?

El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Es el punto de partida del estudio de títulos.

¿Cuánto tiempo tengo para reunir los paz y salvos?

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Pida el certificado antes de publicar, los paz y salvos al firmar promesa y actualice los que venzan la semana previa.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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