Arrendar o vender: cómo decidir con sus propios números

Para decidir entre arrendar o vender, compare tres números: el valor de mercado hoy, el arriendo anual neto y el líquido de la venta. El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el de temporada entre el 8 y el 15.

Los tres números que necesita

1. El valor de mercado hoy. No el avalúo catastral, no lo que pagó, no lo que dijo un vecino. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde alrededor de $450 millones y el valor típico ronda $990 millones; una finca desde alrededor de $550 millones con valor típico de $1,6 mil millones; un apartamento desde alrededor de $286 millones con valor típico de $510 millones; un lote desde alrededor de $409 millones con valor típico de $2,2 mil millones.

2. El arriendo anual realista. Doce meses de canon si es arriendo tradicional. Si piensa en temporada, cuente noches ocupadas reales, no noches disponibles.

3. El líquido de la venta. Precio menos la ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más, menos su parte de los gastos de escrituración según lo pactado, menos cualquier saldo hipotecario. La retención en la fuente la practica el notario en la firma. Ese es el número con el que usted se queda, no el precio del aviso.

Rentabilidad real del arriendo

Divida el arriendo anual entre el valor de mercado hoy y multiplique por cien. El denominador es el valor de hoy, no lo que usted pagó hace ocho años. Después baje lo que sale de su bolsillo cada año:

• Predial, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
• Administración, si es propiedad horizontal.
• Mantenimiento, que en casa campestre y finca no es opcional: piscina, jardín, bombas, techos.
• Meses vacíos entre un inquilino y otro.
• Comisión de administración inmobiliaria, si no atiende usted mismo.

Si el neto queda por debajo del rango de referencia, arrendar no está funcionando como inversión.

Valorización y la vía

Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa. Si se queda solo por la valorización esperada, está sosteniendo costos ciertos (predial, mantenimiento, vacancia) apostando a algo no garantizado.

Sobre esperar a que mejore la vía: la concesión de Devimed revierte el 31 de julio de 2026, luego se constituye el fideicomiso de financiación, previsto para 2027, y la entrega a Invías para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027. Esperar significa sostener esos costos durante varios años.

Si decide vender: tiempos y documentos

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio, y los de registro le corresponden normalmente a él. Para que no se alargue, adelante antes de la primera oferta:

1. Certificado de tradición y libertad, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
2. Estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma.
3. Levantamiento de afectaciones, si hay afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia.
4. Paz y salvo de administración, en propiedad horizontal.
5. Uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial, que en lotes y fincas define el universo de compradores.

La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Decidir en una página

1. Escriba el valor de mercado hoy.
2. Escriba el arriendo anual neto, ya restados predial, administración, mantenimiento y meses vacíos.
3. Divida (2) entre (1) y compare contra el 5 al 9 por ciento bruto de arriendo tradicional o el 8 al 15 por ciento bruto de temporada; su número es neto y quedará más abajo.
4. Escriba el líquido de venta.
5. Pregúntese qué haría con ese líquido. Si no tiene respuesta concreta, arriende bien. Si la tiene, venda bien.

El error más común es no escoger y pagar predial y mantenimiento durante años sobre un activo que no se usa ni produce.

Tres casos donde la respuesta es clara: la propiedad no se puede arrendar dignamente sin una inversión que no piensa hacer; hay un embargo, hipoteca vigente o afectación en el certificado de tradición (primero se resuelve eso); o es un lote sin construir, que no produce arriendo relevante y sí genera predial.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Cómo calculo la rentabilidad de arrendar mi propiedad?

Divida el arriendo anual entre el valor de mercado actual y multiplique por cien. Como referencia, el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y la temporada entre el 8 y el 15. Réstele predial, administración, mantenimiento y meses vacíos.

¿Cuánto impuesto pago si vendo mi inmueble?

La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo la propiedad dos años o más. El notario practica la retención en la fuente en la escrituración. Mientras conserve la propiedad paga predial, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral.

¿Cuánto se demora vender una propiedad en el Oriente Antioqueño?

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. El tiempo previo de exposición en el mercado es adicional y depende del precio de salida.

¿Qué gastos asume el comprador y cuáles el vendedor?

Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio, y el registro le corresponde normalmente a él. La escrituración se reparte según lo pactado. El vendedor asume la ganancia ocasional al 15 por ciento.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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