Puntos clave
- En Guatapé y El Peñol, un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones.
- Si no cae en el rango del 5 al 9 por ciento bruto anual, el problema es el precio que pide o el estado del inmueble.
- Del precio de venta descuente la ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más y cuya retención practica el notario en la escrituración; los gastos de escrituración que le correspondan, ya que los de registro son normalmente del comprador; la comisión de intermediación; y los saldos pendientes, como hipoteca, predial atrasado o administración.
- Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y es la base del estudio de títulos.
- La concesión de Devimed revierte el 31 de julio de 2026; después se constituye el fideicomiso de financiación, previsto para 2027, y la entrega a Invías para 2028.
Decida con tres cuentas: el rendimiento bruto del arriendo (5 a 9 por ciento anual el tradicional, 8 a 15 el de temporada), el costo de sostener el inmueble un año más y lo que le queda líquido si vende tras la ganancia ocasional del 15 por ciento.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
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Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
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Punto de partida: cuánto vale hoy
Antes de comparar, necesita un número honesto: lo que vale en el mercado, no lo que le costó ni lo que quisiera recibir. En Guatapé y El Peñol, un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones. Una casa campestre parte de alrededor de $450 millones con un valor típico cercano a $990 millones. Una finca arranca sobre $550 millones y el típico ronda $1,6 mil millones. Un lote se consigue desde alrededor de $409 millones, con un valor típico de $2,2 mil millones. Ese valor es el denominador de todas las cuentas siguientes: si lo infla, todas las decisiones quedan infladas.
Cuánto rinde realmente arrendarla
La cuenta bruta es el arriendo mensual por doce, dividido entre el valor de mercado de hoy. Si no cae en el rango del 5 al 9 por ciento bruto anual, el problema es el precio que pide o el estado del inmueble. Después reste, para doce meses: impuesto predial (del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio), administración si es propiedad horizontal, seguros y póliza de arrendamiento, comisión de administración, mantenimiento y los meses vacíos previstos. Lo que queda es el rendimiento neto, la cifra que se compara con cualquier alternativa.
El alquiler por temporada rinde entre el 8 y el 15 por ciento bruto anual porque el trabajo y los costos son mayores: aseo, dotación, plataformas, servicios siempre activos y ocupación desigual entre semana.
Cuánto queda líquido si vende
Del precio de venta descuente la ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más y cuya retención practica el notario en la escrituración; los gastos de escrituración que le correspondan, ya que los de registro son normalmente del comprador; la comisión de intermediación; y los saldos pendientes, como hipoteca, predial atrasado o administración. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio, y por eso las negociaciones se pelean en el precio de lista.
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, más el tiempo previo de exposición, que depende del precio.
Papeles que deciden antes que las cuentas
Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y es la base del estudio de títulos. Revise si hay afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia; deben levantarse antes de transferir, y ese tiempo es argumento para arrendar mientras tanto. En propiedad horizontal, consiga el paz y salvo de administración. Si el predio es rural, confirme el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial: un lote que solo admite uso agrícola no se vende al precio de uno parcelable. Recuerde que la propiedad se transfiere con escritura pública y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin registro, la venta no es oponible a terceros.
Esperar por la vía
La concesión de Devimed revierte el 31 de julio de 2026; después se constituye el fideicomiso de financiación, previsto para 2027, y la entrega a Invías para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027. Esperar por ese motivo significa sostener el inmueble varios años más. Si espera, que sea con el inmueble produciendo. Sobre valorización, el único dato honesto es histórico: entre el 7 y el 8 por ciento anual, que no es una promesa ni ingreso garantizado.
La decisión en una hoja de tres columnas
A, arrendar. Ingreso anual bruto menos predial, administración, seguros, comisión, mantenimiento y meses vacíos; resultado en pesos netos y como porcentaje del valor de mercado.
B, vender. Precio realista menos ganancia ocasional, gastos de escrituración, comisión y saldos; resultado en pesos líquidos en 30 a 45 días desde el acuerdo.
C, no hacer nada. Cero ingresos menos predial, administración, seguros y mantenimiento. Es una cifra negativa, y es la opción que la mayoría elige sin darse cuenta.
Si la columna A neta le parece baja frente a lo que haría con el líquido de B, venda. Si A cubre costos con holgura y no necesita el capital, arriende. Se inclina hacia vender si necesita el capital con fecha, el inmueble exige una gran inversión, hay copropietarios en desacuerdo o el uso del suelo limita el predio. Se inclina hacia arrendar si el rendimiento neto cae en el rango histórico, hay un pendiente jurídico que tomará meses o piensa volver a usarlo.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde arrendar una propiedad en Guatapé o El Peñol?
El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el de temporada entre el 8 y el 15. Son cifras brutas: hay que restar predial, administración, seguros, comisión, mantenimiento y meses vacíos.
¿Cuánto impuesto pago si vendo mi inmueble?
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. El notario practica la retención en la fuente en la escrituración.
¿Cuánto se demora vender una propiedad en el Oriente Antioqueño?
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, más el tiempo previo de exposición, que depende del precio y del estado del inmueble.
¿Qué documentos debo tener listos antes de decidir?
El certificado de tradición y libertad; el paz y salvo de administración si es propiedad horizontal; y, si es rural, la certificación de uso del suelo del Plan de Ordenamiento Territorial.
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