Arriendo con opción de compra: qué parte del canon se abona

La parte del canon que se abona al precio la fijan las partes por escrito, porque no existe un porcentaje legal. El contrato debe decir en cifras cuánto de cada mensualidad se imputa, el precio, el plazo y qué pasa con los abonos si el arrendatario no compra.

Qué es el arriendo con opción de compra

Son dos figuras en un solo documento: un arrendamiento corriente (usted entrega el inmueble, el arrendatario paga canon y lo usa) y una opción de compra, un compromiso unilateral del propietario de vender a un precio ya definido si el arrendatario la ejerce dentro de un plazo.

A diferencia de la promesa de compraventa, donde ambos se obligan a firmar escritura, aquí solo el propietario queda atado. Si el arrendatario no ejerce, el contrato termina como un arriendo cualquiera. Para el vendedor es congelar el precio durante todo el plazo: si en Guatapé una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones, fijar hoy el precio de dentro de dos años es una decisión comercial, no un trámite.

Cómo se abona el canon al precio

Hay tres formas habituales, y en todas la cifra debe quedar exacta en pesos o en porcentaje:

1. Un porcentaje del canon. Una parte de cada mensualidad se imputa al precio y el resto paga el uso.
2. Un canon superior al de mercado, con el excedente acumulado como abono.
3. Una prima inicial por la opción, más canon limpio. La prima se imputa al precio si ejerce y se pierde si no.

El contrato debe decir cuánto se abona por mes, si se actualiza cuando sube el canon y qué pasa con los meses pagados tarde. Un abono condicionado al pago puntual es válido y evita discusiones.

Cláusulas que deben quedar por escrito

• Matrícula inmobiliaria, la misma del certificado de tradición y libertad.
• Precio total en pesos, fijo o con fórmula de ajuste que se pueda calcular sin discusión.
• Plazo de la opción, con fecha de inicio y vencimiento, y la forma de ejercerla: comunicación escrita, dirección y antelación.
• Monto abonable por canon y cómo se lleva la cuenta de abonos.
• Qué pasa si no ejerce: lo normal es que los abonos se pierdan por haber mantenido el precio congelado. Si no se dice, se pelea.
• Quién paga predial, administración y servicios. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio y sigue siendo del propietario inscrito salvo pacto distinto.
• Mejoras, si se abonan al precio y qué pasa con ellas si no se ejerce.
• Prohibición de gravar o enajenar mientras corra la opción, con sanción, y reparto de gastos de cierre.

Cómo inscribir la opción para que nadie más compre

Este es el riesgo real para el arrendatario. Firmada en documento privado, la opción no se registra en el folio de matrícula: el propietario sigue libre en el certificado de tradición y puede hipotecar o vender a un tercero, que no está obligado a respetarla.

Hay dos formas de blindarse: elevar la opción a escritura pública e inscribirla, cuando el pacto lo permita, o transferir el inmueble a un patrimonio autónomo en una fiduciaria que lo entregue al comprador al cumplirse la condición. Como mínimo, el arrendatario debe pedir el certificado de tradición actualizado antes de firmar y repetirlo durante el plazo. Si aparece una afectación a vivienda familiar o un patrimonio de familia, hay que levantarlos antes de transferir.

Del arriendo a la escritura

Cuando el arrendatario ejerce, el negocio pasa a ser compraventa:

1. Comunicación escrita de ejercicio dentro del plazo, con constancia de recibido.
2. Liquidación de abonos y saldo real a pagar.
3. Estudio de títulos, porque los gravámenes pueden haber aparecido después de firmar.
4. Paz y salvos: predial, servicios y, en propiedad horizontal, administración.
5. Escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Ese tramo toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio; conviene preverlo dentro del plazo de la opción.

Costos e impuestos

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. Del lado del vendedor, el notario practica la retención en la fuente al escriturar, y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. La base es el precio total pactado, incluidos los abonos ya recibidos vía canon. Mientras el contrato es arriendo, los cánones son renta por arrendamiento: defina con el contador cómo tratar los abonos antes de firmar.

A quién le conviene en el Oriente

Al vendedor con un inmueble parado que prefiere flujo mensual mientras llega un comprador firme. El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento, así que congelar el precio tiene un costo de oportunidad. Al comprador sin crédito aprobado o cuota inicial completa: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones, con valor típico cerca de los $510 millones, y un lote desde unos $409 millones. No le conviene a quien no pueda documentarlo bien; la redacción la hace un abogado.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Qué porcentaje del canon se abona al precio de venta?

Ninguno por ley. Lo definen las partes y debe constar en cifra exacta: cuánto de cada mensualidad se imputa, si se ajusta con el canon y qué pasa con los meses pagados fuera de plazo.

¿Qué pasa con los abonos si no compro?

Lo que diga el contrato. Lo habitual es que queden a favor del propietario por haber mantenido el precio congelado. Si guarda silencio, termina en discusión o pleito.

¿El arriendo con opción de compra se registra?

En documento privado no. Para blindarse, eleve la opción a escritura pública e inscríbala en el folio, o use un patrimonio autónomo en fiducia.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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