Puntos clave
- El reglamento es la escritura pública que constituye el régimen y queda inscrita en el folio de cada unidad.
- El reglamento es información de oferta, no documentación de cierre: insista antes de la promesa.
- Pida el reglamento y las tres últimas actas antes de firmar la promesa.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días y los gastos de cierre del comprador suman cerca del 2 por ciento adicional al precio.
- En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones (típico unos $510 millones), una casa campestre desde unos $600 millones (típico cercano a $990 millones) y un lote desde alrededor de $409 millones.
Antes de ofertar revise en el reglamento de propiedad horizontal la destinación de la unidad, el coeficiente de copropiedad, las reglas de modificación y los usos prohibidos. Se consulta con la matrícula inmobiliaria en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y también debe entregarlo la administración.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Qué regula
El reglamento es la escritura pública que constituye el régimen y queda inscrita en el folio de cada unidad. Decide qué puede hacer con la casa o el apartamento:
- Bienes privados y comunes. Terrazas, patios, antejardines, cubiertas y sótanos a veces son comunes de uso exclusivo, no privados.
- Coeficiente de copropiedad. De él salen su cuota de administración y su voto en asamblea.
- Destinación. Vivienda, comercio o mixto: define si puede operar alojamiento por temporada, oficina o local.
- Modificaciones y fachadas. Cerramientos, pérgolas, piscinas, ampliaciones o cambios de color suelen requerir autorización del consejo o la asamblea.
- Parqueaderos y depósitos. Privados, comunes de uso exclusivo o por sorteo.
- Convivencia y sanciones, y los órganos de administración con las mayorías de cada decisión.
En parcelaciones campestres del Oriente Antioqueño suele ir más lejos: índices de ocupación, retiros, altura máxima, viviendas por predio, pozos sépticos y conexión a la planta de tratamiento común.
Dónde conseguirlo
- Certificado de tradición y libertad, con la matrícula inmobiliaria: muestra la anotación que constituyó la propiedad horizontal (escritura, fecha y notaría), además de propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- La notaría, con número y año de escritura: copia auténtica del reglamento y sus reformas, que importan tanto como el original.
- La administración: reglamento vigente, manual de convivencia, actas de las últimas asambleas y presupuesto del año.
El reglamento es información de oferta, no documentación de cierre: insista antes de la promesa.
Qué revisar antes de ofertar
- Destinación. Es el punto crítico en Guatapé y El Peñol: si su plan es alquiler por temporada, verifique que no se prohíba el hospedaje ni la rotación de huéspedes. Un reglamento restrictivo convierte la renta corta en casa de uso propio.
- Coeficiente y cuota. Compárelos con la última cuenta de cobro.
- Cuotas extraordinarias, que aparecen en las actas y se heredan con el inmueble.
- Lo construido. Terrazas cerradas, cuartos añadidos, piscinas y cerramientos sin permiso pueden terminar en demolición o sanción que usted paga.
- Zonas comunes de uso exclusivo asignadas por escrito. El parqueadero del vendedor no es suyo si no está en la escritura o en un acta.
- Agua y saneamiento, en parcelación campestre: pozo, acueducto veredal, planta de tratamiento y quién paga su mantenimiento.
- Litigios contra el constructor o copropietarios.
Pida el reglamento y las tres últimas actas antes de firmar la promesa.
Estudio de títulos y cierre
El estudio de títulos, revisión jurídica sobre el certificado y los antecedentes del inmueble, debe incluir el reglamento y sus reformas. También verifique si hay afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. El paz y salvo de administración es requisito habitual para escriturar; sin él, muchas notarías no otorgan la escritura.
La propiedad se transfiere con escritura pública y registro; sin registro, la venta no le es oponible a terceros. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días y los gastos de cierre del comprador suman cerca del 2 por ciento adicional al precio. Los de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador.
Si compra sobre planos, revise el proyecto de reglamento: que los coeficientes correspondan a las áreas de venta y que las zonas comunes prometidas en la sala de ventas aparezcan en él, no solo en la publicidad. Pregunte quién administra y con qué presupuesto durante la entrega.
Cifras de la zona
En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones (típico unos $510 millones), una casa campestre desde unos $600 millones (típico cercano a $990 millones) y un lote desde alrededor de $409 millones. En Antioquia un apartamento parte de unos $300 millones con típico de $620 millones. Pesan además el predial, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, y la cuota de administración. El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto, y un reglamento que prohíba el hospedaje deja el segundo escenario fuera.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Dónde consigo el reglamento de propiedad horizontal?
Con la matrícula inmobiliaria, el certificado de tradición y libertad indica escritura, fecha y notaría; con ese dato pida copia auténtica en la notaría. La administración también debe entregarlo.
¿El reglamento puede prohibir el alquiler por temporada?
Sí. La destinación y las reglas de uso están en el reglamento; verifíquelo antes de ofertar si su plan es renta corta.
¿Qué pasa si el vendedor debe cuotas de administración?
Sin paz y salvo de administración muchas notarías no escrituran. Exíjalo actualizado el día de la firma y revise en las actas las cuotas extraordinarias, que siguen atadas al inmueble.
¿Para qué sirve el coeficiente de copropiedad?
Es el porcentaje de su unidad: determina su cuota de administración y su voto en asamblea. Si no coincide con la cuenta de cobro, aclárelo antes de la promesa.
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