Puntos clave
- Una promesa útil no es larga, es precisa.
- Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde el acuerdo, asumiendo que el estudio de títulos no encuentre nada; con crédito, sucesión sin liquidar, poder del exterior o hipoteca por cancelar, se estira.
- La distribución de gastos a medias: los de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador, cuyos gastos de cierre suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio.
- El estudio de títulos es la revisión jurídica previa, sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble.
- En Guatapé y El Peñol una casa campestre parte de alrededor de $450 millones con valor típico de $990 millones; una finca, cerca de $550 millones con típico de $1.600 millones; un apartamento, desde unos $286 millones con típico de $510 millones.
La promesa de compraventa lo protege cuando identifica el inmueble por matrícula inmobiliaria, nombra a las partes como figuran en el certificado de tradición, fija precio y forma de pago, y señala fecha, hora y notaría exactas. Sin esos elementos, un juez no puede ordenar su cumplimiento.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Qué debe decir
Una promesa útil no es larga, es precisa.
- Partes: nombres y documentos como aparecen en el certificado de tradición y libertad. Si el propietario es una sociedad o sucesión, quién firma y con qué facultad. Si hay varios propietarios, todos firman.
- Inmueble: matrícula inmobiliaria, cédula catastral, dirección, linderos y área. En rural, el área de la escritura y la real no siempre coinciden; diga cuál manda.
- Precio y pago: total, cada abono con fecha y origen del saldo. Si hay crédito, reconózcalo: el desembolso ocurre cuando terminan el estudio jurídico y el avalúo del banco.
- Fecha, hora y notaría: día calendario cierto y notaría con número, no "dentro de los sesenta días siguientes".
- Entrega material: día, estado y qué se lleva el vendedor; escriturar y entregar no son lo mismo.
- Estado jurídico: que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia, o que el vendedor los levantará antes de escriturar. En propiedad horizontal, el paz y salvo de administración es requisito habitual y debe quedar asignado a alguien.
La fecha de escrituración es la cláusula que más pesa
De esa fecha cuelgan los remedios: el incumplimiento se configura cuando una parte no comparece el día señalado, y si el día no es preciso la cláusula penal queda sin gatillo. El error común es una fecha optimista. Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde el acuerdo, asumiendo que el estudio de títulos no encuentre nada; con crédito, sucesión sin liquidar, poder del exterior o hipoteca por cancelar, se estira. Firmar a 20 días un negocio que necesita 45 solo crea un incumplimiento artificial.
Dos protecciones: pactar prórroga automática de días hábiles cuando la demora venga de notaría, banco u oficina de registro, y dejar escrito que quien invoque el incumplimiento debe presentarse en la notaría y dejar constancia. Sin constancia, el pleito es la palabra de uno contra la del otro.
Cláusulas que terminan en pleito
La cláusula penal mal calibrada: simbólica no disuade, desproporcionada la reduce el juez; debe decir si es además del cumplimiento o en lugar de él. El "sujeto a aprobación de crédito" sin fecha: debe decir banco, monto y día de vencimiento, y qué se devuelve si no hay carta. Los arreglos prometidos de palabra (tejado, bomba, pintura, mobiliario): si no están con lista y fecha, no existen. La distribución de gastos a medias: los de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador, cuyos gastos de cierre suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio. La entrega sin fecha ni estado, y quién desocupa al arrendatario. Y, en predios rurales, servidumbres, aguas, accesos, linderos y el uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial, que define si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola; si compra un lote para construir, condicione la promesa a que el municipio certifique ese uso.
Qué revisar antes de firmar
El estudio de títulos es la revisión jurídica previa, sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Suele destapar hipoteca vigente que hay que cancelar con parte del precio el mismo día de la firma, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia (deben levantarse antes de transferir), sucesiones sin liquidar, embargos o demandas, y falsa tradición, cuando lo transferido fueron derechos y no el dominio pleno.
La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin registro, la venta no es oponible a terceros. La promesa no lo hace dueño, lo hace acreedor de una obligación de escriturar.
Cuánto entregar de arras
No hay cifra de ley, pero debe ser proporcional a lo que está dispuesto a perder. En Guatapé y El Peñol una casa campestre parte de alrededor de $450 millones con valor típico de $990 millones; una finca, cerca de $550 millones con típico de $1.600 millones; un apartamento, desde unos $286 millones con típico de $510 millones. Entregue por transferencia trazable, no en efectivo; aclare si son arras de retracto (cualquiera se retira pagando) o confirmatorias que hacen parte del precio; y deje escrito el plazo y la forma de devolución si el negocio se cae por causa ajena a las partes.
Lo que debe blindar el vendedor
Que el comprador acredite origen de fondos y capacidad de pago antes de sacar el inmueble del mercado, que la promesa tenga fecha límite del crédito, y que servicios, predial y administración queden a paz y salvo con corte a la entrega. Planee la caja: el notario practica la retención en la fuente al escriturar, y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el bien dos años o más.
Promesa a mano, en notaría o con abogado
Debe constar por escrito. Autenticar firmas en notaría no mejora su contenido, pero elimina la discusión sobre quién firmó y cuándo. Haga que la redacte o revise un abogado antes de transferir el primer peso, y que el estudio de títulos esté hecho antes de la promesa, no entre la promesa y la escritura.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el vendedor no aparece el día de la escrituración?
El incumplimiento se configura con la inasistencia a la fecha, hora y notaría pactadas. La parte cumplida debe presentarse y dejar constancia escrita; con ella puede exigir la cláusula penal o el cumplimiento forzado.
¿La promesa me hace dueño del inmueble?
No. La propiedad se transfiere con escritura pública y registro. La promesa solo lo convierte en acreedor de la obligación de escriturar.
¿Cuánto tiempo dejar entre la promesa y la escrituración?
Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Si hay crédito, sucesión, hipoteca o poderes del exterior, amplíe el plazo y pacte prórroga automática por demoras de notaría, banco o registro.
¿Qué documento pedir antes de firmar la promesa?
El certificado de tradición y libertad, con la matrícula inmobiliaria, para el estudio de títulos. Hágalo antes de entregar dinero.
