Comprar vivienda en Colombia tiene cuatro etapas: oferta escrita, estudio de títulos, promesa de compraventa y escritura pública ante notario, seguida del registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El cierre normalmente toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los gastos del comprador suman entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.
¿Con qué empieza el proceso: la oferta o la promesa?
Empieza con la oferta. Es un documento corto donde usted fija precio, forma de pago, fecha estimada de escrituración y qué queda incluido en el inmueble (cocina integral, closets, electrodomésticos, muebles en el caso de casas campestres amobladas).
La oferta se hace por escrito, así sea por correo. Si es verbal, nadie sabe después qué se ofreció ni con qué condiciones. Cuando el vendedor la acepta, ahí arranca el reloj de los 30 a 45 días.
Lo que usted debe pedir antes de firmar cualquier oferta:
- Certificado de tradición y libertad reciente, que se solicita con el número de matrícula inmobiliaria.
- Certificado catastral o boletín de nomenclatura del predio.
- Recibo del impuesto predial del año en curso.
- En propiedad horizontal, el paz y salvo de administración.
- En finca o lote, el certificado de uso del suelo expedido por la oficina de planeación del municipio.
¿Qué revisa el estudio de títulos y por qué no se puede omitir?
El estudio de títulos es la revisión jurídica que se hace antes de firmar, sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Un abogado lee la cadena de propietarios y verifica que cada transferencia anterior sea válida.
El certificado de tradición y libertad muestra cuatro cosas que definen si el negocio sigue o se cae: el propietario inscrito, las hipotecas vigentes, los embargos y las afectaciones. Si el vendedor que le está ofreciendo la casa no es el propietario inscrito, no hay negocio hasta que eso se explique.
Hay dos figuras que aparecen con frecuencia y frenan la venta: la afectación a vivienda familiar y el patrimonio de familia. Ambas restringen la disposición del inmueble y deben levantarse antes de transferir. Se levantan, pero toma tiempo y hay que empezar temprano.
¿Qué debe decir la promesa de compraventa?
La promesa es el contrato que obliga a las dos partes a firmar la escritura. En la práctica es el documento más importante del proceso, porque la escritura después solo repite lo que la promesa ya acordó.
Debe contener, como mínimo:
- Identificación completa de las partes y del inmueble, con matrícula inmobiliaria y linderos.
- Precio total y desglose de cada pago, con fechas.
- Fecha, hora y notaría exactas para la firma de la escritura.
- Fecha de entrega material del inmueble, que puede ser distinta a la de la escritura.
- Quién paga qué en gastos de escrituración y registro.
- Cláusula penal, es decir, qué pasa si una de las partes incumple.
Si el pago depende de un crédito hipotecario, la promesa debe decirlo y dar plazo real para el avalúo y la aprobación del banco. Ese es el paso que más alarga los cierres.
¿Cuánto se paga además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ahí entran los derechos notariales, el impuesto de registro, la beneficencia, el estudio de títulos y, si hay crédito, los costos de la hipoteca y el avalúo bancario.
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado. Los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Eso conviene dejarlo escrito en la promesa y no discutirlo el día de la firma.
Sobre valores de referencia en la zona: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, con un valor típico cercano a $510 millones; una casa campestre parte de unos $450 millones y ronda los $990 millones; una finca desde unos $550 millones con valor típico de $1,6 mil millones. Aplique el 8 al 10 por ciento sobre la cifra que usted vaya a pagar y tendrá su presupuesto real.
El impuesto predial anual va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Ese es el costo que continúa después de la compra.
¿Cómo es el día de la escritura y qué pasa después?
En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario, y esa escritura se registra después en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros: usted firmó, pero frente al mundo el dueño sigue siendo otro.
El orden del día de firma:
- La notaría elabora el proyecto de escritura y las partes lo revisan antes de firmar. Léalo completo, sobre todo el precio, los linderos y la matrícula.
- El notario practica la retención en la fuente por la venta del inmueble en el momento de la escrituración.
- Firman vendedor y comprador (o sus apoderados con poder autenticado).
- Se paga el impuesto de registro y los derechos de registro.
- La escritura se lleva a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Se pide un nuevo certificado de tradición y libertad para confirmar que la transferencia quedó inscrita a su nombre. Este paso lo salta mucha gente y es el único que prueba que el proceso terminó.
Después del registro quedan tres trámites de cierre: cambio de titular en catastro para el predial, traspaso de servicios públicos y, en propiedad horizontal, notificación a la administración.
¿Qué cambia si compro finca o lote en lugar de apartamento?
Cambia el documento clave. En apartamento el filtro es el paz y salvo de administración y el reglamento de propiedad horizontal. En finca o lote, el filtro es el uso del suelo.
El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un lote hermoso con vista al embalse puede no admitir construcción de vivienda. Eso no se ve en el certificado de tradición: se pide en planeación municipal.
En Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde alrededor de $409 millones, con valor típico cercano a $2,2 mil millones. Antes de ofertar por un lote, pida el certificado de uso del suelo y confirme accesos, servidumbres, disponibilidad de agua y energía, y si hay retiros de quebrada o zonas de protección que reduzcan el área realmente construible.
¿Y si estoy vendiendo?
Del lado vendedor el trabajo es documental y hay que hacerlo antes de recibir ofertas. Tenga listos el certificado de tradición, el predial al día, el paz y salvo de administración si aplica, y la escritura con la que usted adquirió.
Si hay hipoteca sobre el inmueble, pida al banco la certificación de saldo y coordine la cancelación de la hipoteca para que se otorgue en la misma notaría. Si hay afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, inicie el levantamiento desde el primer día.
En impuestos: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más, y el notario practica la retención en la fuente en el momento de la escrituración. Consulte a su contador antes de fijar precio, no después de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma cerrar la compra de una vivienda en Colombia?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo cubre el estudio de títulos, la firma de la promesa, la elaboración y firma de la escritura pública y el registro. Si el pago depende de un crédito hipotecario, el avalúo y la aprobación del banco son lo que más alarga el proceso, por lo que la promesa debe contemplar un plazo real para esa gestión.
¿Cuánto hay que presupuestar además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ahí entran derechos notariales, impuesto de registro, estudio de títulos y los costos del crédito si hay hipoteca. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, mientras los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Conviene dejarlo por escrito en la promesa.
¿Qué es el certificado de tradición y libertad y cómo se pide?
Es el documento que muestra la cadena de propietarios y los gravámenes vigentes sobre un inmueble. Se solicita con el número de matrícula inmobiliaria y revela el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Es la base del estudio de títulos, la revisión jurídica que se hace antes de firmar. Pídalo reciente y vuelva a pedirlo después del registro para confirmar que el inmueble quedó a su nombre.
¿La propiedad es mía cuando firmo la escritura?
No basta con firmar. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Después de firmar hay que llevar la escritura a registro, pagar los derechos correspondientes y solicitar un nuevo certificado de tradición y libertad que confirme la inscripción.
¿Qué documento es indispensable si compro un lote o una finca?
El certificado de uso del suelo, que se pide en la oficina de planeación del municipio. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Esa información no aparece en el certificado de tradición y libertad, así que hay que solicitarla aparte antes de hacer cualquier oferta.
¿Qué impuestos paga el vendedor de un inmueble?
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el bien se tuvo dos años o más. Además, la retención en la fuente la practica el notario en el momento de la escrituración. Por el lado del comprador, el costo recurrente es el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
