Comprar vivienda en Colombia tiene cinco etapas: oferta, estudio de títulos, promesa de compraventa, escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, y los gastos del comprador suman entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.
¿Cuáles son las etapas de una compraventa, en orden?
La secuencia real, tal como ocurre en el Oriente Antioqueño y en el resto del país:
- Oferta escrita. El comprador presenta precio, forma de pago, plazo y condiciones. Si el vendedor la acepta por escrito, queda un acuerdo comercial que da piso a lo demás.
- Verificación jurídica y técnica. Certificado de tradición y libertad, estudio de títulos, uso del suelo, paz y salvos.
- Promesa de compraventa. Documento privado donde se fija precio, fecha de escritura, notaría, arras y quién asume cada gasto.
- Escritura pública. Las partes firman ante notario. Ahí el notario practica la retención en la fuente al vendedor.
- Registro. La escritura se lleva a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y queda inscrita en la matrícula inmobiliaria.
El punto que más se malinterpreta: en Colombia la propiedad se transfiere con la escritura pública y el registro posterior. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Firmar en notaría y no registrar deja al comprador expuesto.
¿Qué documentos se piden antes de firmar nada?
Esta es la etapa donde se caen los negocios malos, y es barata comparada con el precio de un inmueble. Pida, como mínimo:
- Certificado de tradición y libertad. Se solicita con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, la cadena de propietarios, hipotecas, embargos y afectaciones vigentes.
- Escritura de adquisición del vendedor y las anteriores que pida el abogado para reconstruir la tradición.
- Certificado de uso del suelo del municipio. El Plan de Ordenamiento Territorial define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. En lotes y fincas esto decide si el proyecto que usted imagina es posible.
- Paz y salvo de impuesto predial.
- Paz y salvo de administración, cuando el inmueble está en propiedad horizontal. Es requisito habitual para escriturar.
- Documentos de identidad del vendedor y, si es sociedad, certificado de existencia y representación legal.
- Registro civil de matrimonio o declaración de unión marital, cuando aplica.
¿Qué es el estudio de títulos y por qué no se salta?
Es la revisión jurídica previa a la firma. Se hace sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble, y busca respuestas concretas: quién es realmente el dueño, si hay hipoteca sin cancelar, si hay embargo, si hay procesos de sucesión mal cerrados, si el área y los linderos de la escritura coinciden con los del certificado.
También detecta afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia, dos figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. Levantarlas toma tiempo, y por eso conviene saberlo en la semana uno y no la víspera de la firma.
En predios rurales el estudio se extiende al uso del suelo, a las servidumbres de paso y a las fuentes de agua. En Guatapé y El Peñol, donde un lote se consigue desde alrededor de $409 millones y el valor típico ronda $2,2 mil millones, la diferencia entre un predio urbanizable y uno de uso agrícola es toda la inversión.
¿Qué debe contener la promesa de compraventa?
La promesa es un documento privado, pero es el que manda si algo sale mal. Debe quedar por escrito:
- Identificación completa de las partes y del inmueble, con matrícula inmobiliaria, linderos y área.
- Precio total y forma de pago, con fechas.
- Monto de las arras y qué pasa si alguna parte se retracta.
- Fecha, hora y notaría de la firma de la escritura.
- Estado de entrega del inmueble y fecha de entrega material (que puede ser distinta a la de la escritura).
- Reparto de gastos. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador.
- Condiciones suspensivas, por ejemplo la aprobación del crédito hipotecario o el levantamiento de una afectación.
Una promesa sin fecha de notaría ni reparto de gastos no es una promesa, es una intención.
¿Qué pasa el día de la escritura y qué falta después?
El notario lee la escritura, las partes firman, se paga el saldo en la forma pactada y el notario practica la retención en la fuente al vendedor en ese mismo momento. Si hay crédito hipotecario, la escritura de compraventa y la de hipoteca se firman el mismo día.
Después falta lo que no ocurre en la notaría: pagar el impuesto de registro y la boleta fiscal, radicar la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y esperar la inscripción. El trámite se cierra cuando usted pide un certificado de tradición nuevo y aparece su nombre como propietario inscrito. Ese es el momento en que la casa es suya, no el de la firma.
Cierre también los servicios: cambio de titular de energía y acueducto, actualización ante la administración si es propiedad horizontal, y actualización del predial ante el municipio.
¿Cuánto cuesta cerrar, además del precio?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ahí entran gastos notariales, impuesto de registro, boleta fiscal, honorarios del estudio de títulos y, si hay crédito, los costos del avalúo y de la escritura de hipoteca.
Sobre una casa campestre en Guatapé o El Peñol, donde se consigue desde alrededor de $450 millones y el valor típico ronda $990 millones, ese porcentaje es dinero real que debe estar disponible el día del cierre. No se financia con el crédito hipotecario.
Después de comprar, el costo recurrente principal es el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
¿Y del lado del vendedor, qué cambia?
El vendedor debe llegar a la firma con el inmueble libre de gravámenes o con la cancelación de hipoteca ya tramitada, los paz y salvos al día y las afectaciones levantadas si las hay.
En impuestos, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. La retención en la fuente la practica el notario en la escrituración y se descuenta del precio recibido en ese acto.
¿Cuánto se demora todo esto de verdad?
Entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio hasta el cierre, cuando los títulos están limpios. Lo que estira el calendario suele ser: un crédito hipotecario en estudio, una hipoteca anterior sin cancelar, una sucesión incompleta entre los propietarios inscritos, o una afectación a vivienda familiar que hay que levantar.
Por eso el certificado de tradición se pide en la primera semana y no en la cuarta. Cada problema encontrado temprano cuesta días; encontrado tarde, cuesta el negocio.
¿Qué revisar de más si compra finca o lote en el Oriente?
Tres cosas que no aparecen en un inmueble urbano:
- Uso del suelo según el POT municipal. Determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
- Coincidencia de linderos y área entre la escritura, el certificado de tradición y lo que se ve en campo. En predios rurales las diferencias son frecuentes.
- Accesos y servidumbres. Que la vía de entrada esté constituida como servidumbre en la escritura, no solo tolerada por el vecino.
Como referencia de precios en la zona, una finca en Guatapé y El Peñol se consigue desde alrededor de $550 millones y el valor típico ronda $1,6 mil millones. En Antioquia, desde alrededor de $900 millones y con valor típico de $1,9 mil millones.
Sobre la vía: la concesión de Devimed revierte el 31 de julio de 2026, luego se constituye el fideicomiso de financiación previsto para 2027 y la entrega a Invías para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027. Conviene tenerlo claro al evaluar tiempos de desplazamiento hoy, no proyecciones.
Preguntas frecuentes
¿La propiedad es mía cuando firmo la escritura en la notaría?
No del todo. En Colombia la propiedad se transfiere con la escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. La compra se cierra cuando usted pide un certificado de tradición nuevo y aparece como propietario inscrito.
¿Cuánto tiempo toma cerrar una compraventa?
Normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, si los títulos están limpios. Se alarga cuando hay un crédito hipotecario en estudio, una hipoteca anterior sin cancelar, una sucesión incompleta o una afectación a vivienda familiar que debe levantarse antes de transferir.
¿Cuánto dinero adicional al precio necesito para cerrar?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Incluyen gastos notariales, impuesto de registro, boleta fiscal y honorarios del estudio de títulos. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador.
¿Qué muestra el certificado de tradición y libertad?
Se pide con el número de matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, la cadena de propietarios y los gravámenes vigentes: hipotecas, embargos y afectaciones. Es el documento base del estudio de títulos y debe pedirse antes de firmar cualquier promesa.
¿Qué es la afectación a vivienda familiar y cómo afecta la venta?
La afectación a vivienda familiar y el patrimonio de familia son figuras que restringen la venta de un inmueble y deben levantarse antes de transferir la propiedad. Aparecen en el certificado de tradición. Levantarlas toma tiempo, por eso conviene detectarlas en la primera semana del proceso.
¿Qué impuestos paga el vendedor de un inmueble?
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Además, el notario practica la retención en la fuente en el momento de la escrituración y esta se descuenta del valor recibido en ese acto.
