Comprar en remate judicial: cómo funciona y qué riesgos asume

Para comprar en un remate judicial deposita una caución, presenta su postura en la audiencia y, si gana, consigna el saldo en el plazo que fije el juzgado. El riesgo mayor: se compra sin ver por dentro y, a menudo, con ocupantes adentro.

Qué es un remate judicial

No es una venta entre particulares. Un acreedor demandó a un deudor, el juzgado embargó y secuestró un inmueble, lo avaluó y ordenó sacarlo a pública subasta. El vendedor es el juzgado, no hay promesa de compraventa ni negociación de cláusulas, y nadie le entrega las llaves el día de la firma. Recibe una escritura pública otorgada en cumplimiento del auto aprobatorio, que se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin registro, la adquisición no le es oponible a terceros. Usted compra el derecho del deudor con todo lo que traiga pegado, por eso la revisión previa pesa más que en cualquier otra compra.

El proceso paso a paso

1. Aviso de remate. Publica fecha, hora, bien, avalúo, base de la licitación y porcentaje de la caución, con número de proceso, juzgado y matrícula inmobiliaria.
2. Revisión del expediente. Allí están el avalúo, la diligencia de secuestro (quién ocupa el inmueble y en qué calidad), los embargos acumulados y las medidas de otros acreedores.
3. Caución. Se consigna un porcentaje del avalúo a órdenes del juzgado. Si no gana se devuelve; si gana y no paga el saldo, la pierde.
4. Audiencia. Se adjudica a la mejor oferta que supere la base. Si nadie postula, el remate se declara desierto y el bien vuelve a salir con una base menor.
5. Aprobación. El auto aprobatorio ordena cancelar los embargos, otorgar la escritura y entregar el inmueble.
6. Escritura, registro y entrega. La entrega, por diligencia judicial, suele tomar más tiempo del calculado.

Qué verificar antes de postular

• Certificado de tradición y libertad, con la matrícula inmobiliaria: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Mire con lupa si hay embargos de otros procesos, hipotecas de bancos o afectaciones que el auto no cancela.
• Estudio de títulos y lectura del expediente, para ver quiénes son parte y si hay recursos pendientes que puedan tumbar el remate.
• Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, que restringen la disposición del bien.
• Quién ocupa el predio. El acta de secuestro lo dice; un deudor viviendo adentro o un arrendatario con contrato anterior al embargo cambian el tiempo de entrega.
• Deudas que siguen al inmueble. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio; en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración es requisito habitual para escriturar. Pida el estado de cuenta antes de ofertar.
• Uso del suelo, que define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio: un lote barato que no admite construcción no es una ganga.
• Avalúo del proceso contra el mercado. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones (típico unos $1.075 millones), una finca desde unos $550 millones (cercano a $1.475 millones), un lote desde unos $409 millones ($1.385 millones) y un apartamento desde unos $286 millones (alrededor de $510 millones). Si la base no queda claramente por debajo, el remate pierde su razón de ser.

Riesgos del comprador

• No se inspecciona por dentro. Humedades, instalaciones desmanteladas u obras sin licencia aparecen el día de la entrega.
• La entrega puede demorarse. Requiere diligencia judicial y, si hay oposición, trámite adicional. En una compraventa corriente, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días.
• El remate puede caerse por recursos, nulidades, pagos del deudor o defectos de notificación.
• No todo gravamen se cancela. Servidumbres, afectaciones urbanísticas y restricciones del ordenamiento siguen ahí.
• El dinero se compromete rápido, sin espacio para crédito de última hora.
• Costos posteriores. En una compraventa ordinaria los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios. En remate la estructura varía, pero el registro sigue por cuenta de quien adquiere y las deudas del inmueble se suman.

Cuándo conviene en el Oriente Antioqueño

Conviene si se cumplen tres condiciones: la base está muy por debajo del valor de mercado, usted tiene el dinero sin depender de crédito y aguanta sin usar el inmueble lo que tome la entrega. Un descuento del veinte por ciento se evapora con un año de litigio, deudas de administración y una cocina por rehacer. En predios rurales de Guatapé, El Peñol, Marinilla o Rionegro, el uso del suelo pesa más que el precio. La valorización histórica de la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, el arriendo tradicional entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto: cifras históricas, no una promesa.

Antes de la audiencia: saque y lea el certificado, contrate un abogado para el estudio de títulos y el expediente (el gasto más rentable), pida los estados de cuenta, consulte el uso del suelo, recorra el entorno y fije por escrito un tope de oferta que sume deudas, honorarios y reparaciones.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Puedo entrar a ver el inmueble antes de postular?

Por regla general no. Lea el acta de secuestro en el expediente y recorra el entorno por fuera para verificar accesos y servicios.

¿Las deudas de predial y administración las asume el comprador?

En la práctica sí, porque acompañan al inmueble. Pida el estado de cuenta en la tesorería municipal y en la administración, y súmelo a su tope.

¿Qué pasa si gano y no consigo el dinero del saldo?

Pierde la caución y la adjudicación queda sin efecto. Por eso el remate no es apto para quien depende de aprobación de crédito.

¿Cuándo me entregan el inmueble?

La entrega se ordena en el auto aprobatorio y se materializa por diligencia judicial; con ocupantes que se oponen puede extenderse bastante. El acta de secuestro da la mejor pista.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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