Puntos clave
- La secuencia importa porque cada paso descarta riesgos antes de que usted ponga plata.
- Del lado del inmueble: certificado de tradición reciente, escritura anterior, paz y salvo de predial y, en propiedad horizontal, paz y salvo de administración.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios de su abogado.
- Para una primera vivienda, el apartamento es la entrada más baja y el trámite más sencillo: propiedad horizontal, linderos definidos y menos sorpresas de títulos que una finca con sucesiones viejas.
- Históricamente el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto: cifras históricas, no promesa.
Al volver a comprar su primera vivienda: defina municipio y uso del suelo, pida el certificado de tradición, haga estudio de títulos, firme promesa, escriture y registre. El cierre toma entre 30 y 45 días; presupueste cerca del 2 por ciento en gastos.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Agrégame como fuente preferida en Google y ves los 12 documentos aquí, con dónde conseguir cada uno y la versión para imprimir. Un clic, sin correo ni llamada.
El orden de los trámites desde el exterior
La secuencia importa porque cada paso descarta riesgos antes de que usted ponga plata. Primero decida municipio y tipo de inmueble: un apartamento en casco urbano y una finca rural cambian el trámite y los riesgos. Luego verifique el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial, que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola; la consulta es gratuita y evita comprar un lote donde no puede construir lo que imaginó.
Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Haga el estudio de títulos con abogado propio, nunca con el del vendedor. Visite el inmueble, o envíe a alguien de total confianza con instrucciones escritas. Firme una promesa de compraventa con fechas, cifras y condiciones resolutorias claras. Por último, escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: el registro es lo que transfiere la propiedad, y sin él la venta no es oponible a terceros.
Documentos que necesita como comprador que vive afuera
- Cédula de ciudadanía colombiana vigente. Si está vencida o perdida, inícielo en el consulado antes que cualquier otra cosa: es el cuello de botella más común del retornado.
- Registro civil de matrimonio o declaración de unión marital, si aplica.
- Soportes de origen de fondos (certificados laborales, declaraciones de renta del país donde vivió, extractos): bancos y notarías aplican controles de lavado de activos.
- Certificación de la cuenta bancaria por donde entrará el giro.
- Poder especial autenticado ante el consulado colombiano si no estará en la firma, con inmueble, precio y facultades precisos; uno genérico lo devuelve la notaría.
Del lado del inmueble: certificado de tradición reciente, escritura anterior, paz y salvo de predial y, en propiedad horizontal, paz y salvo de administración.
Cuánto cuesta cerrar además del precio
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios de su abogado. Los de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador; páctelo por escrito en la promesa. Como propietario, el predial anual va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y si vende después de dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento, con retención del notario en la escrituración.
Con cuánto se entra al mercado del Oriente Antioqueño
| Tipo | Guatapé y El Peñol (desde / típico) | Antioquia (desde / típico) |
|---|---|---|
| Apartamento | $286 millones / $510 millones | $303 millones / $640 millones |
| Casa campestre | $600 millones / $1.075 millones | $1.230 millones / $2.993 millones |
| Finca | $550 millones / $1.475 millones | $870 millones / $1.895 millones |
| Lote | $409 millones / $1.385 millones | $376 millones / $850 millones |
Para una primera vivienda, el apartamento es la entrada más baja y el trámite más sencillo: propiedad horizontal, linderos definidos y menos sorpresas de títulos que una finca con sucesiones viejas.
Errores frecuentes de quien compra a distancia
- Girar antes del estudio de títulos: el error caro.
- Confiar en fotos y videos: no muestran la servidumbre del vecino, la vía de acceso en invierno ni si el agua es de acueducto veredal con cupo cerrado.
- Comprar lote rural sin consultar el POT: uno con vista al embalse puede estar en suelo de protección o solo agrícola.
- No detectar afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia: deben levantarse antes de transferir, y alguien debe asumir el plazo.
- Un poder mal redactado, sin matrícula o sin facultad de recibir el precio o constituir hipoteca.
- Subestimar el calendario: el cierre normal es de 30 a 45 días desde el acuerdo, así que venga con margen o deje poder bien hecho.
- Olvidar la trazabilidad del dinero: los fondos del exterior deben entrar por canales formales y quedar documentados.
Arrendar mientras se reinstala
Históricamente el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto: cifras históricas, no promesa. Si va por temporada, confirme que el reglamento de propiedad horizontal lo permita; varias copropiedades del Oriente lo restringen.
Vías de acceso
La concesión de Devimed revierte el 31 de julio de 2026; después se constituye el fideicomiso de financiación, previsto para 2027, y la entrega a Invías para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027. Compre por la vía que existe hoy, no por una obra futura.
Qué hacer esta semana
Revise la vigencia de su cédula colombiana, ordene los soportes de origen de sus fondos y defina en qué municipio quiere estar.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un inmueble en Colombia sin viajar?
Sí, con un poder especial autenticado ante el consulado colombiano que identifique el inmueble por matrícula, el precio y las facultades concretas. Un poder genérico lo devuelve la notaría.
¿Cuánto me cuesta cerrar además del precio?
Cerca del 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado.
¿Basta con firmar la escritura para ser dueño?
No. La propiedad se transfiere con escritura pública y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no es oponible a terceros.
¿Desde cuánto se consigue una primera vivienda en Guatapé o El Peñol?
Un apartamento desde unos $286 millones, con valor típico cercano a los $510 millones. Para primera vivienda suele ser la ruta más simple: linderos definidos y menos complejidad de títulos.
