Comprar vivienda en pareja: cómo queda la propiedad y qué dejar

Comprar en pareja no cambia quién figura en la escritura: es dueño quien aparezca inscrito. Cambia el régimen patrimonial: en matrimonio sin capitulaciones y en unión marital con dos años de convivencia, lo comprado durante la relación se reparte por mitades al liquidar.

Dos capas: titularidad y régimen patrimonial

La titularidad es quién queda inscrito en la escritura pública y en el certificado de tradición y libertad: uno solo, o los dos con porcentajes definidos (50 y 50, 70 y 30). La del régimen patrimonial (matrimonio con sociedad conyugal, con capitulaciones, unión marital con sociedad patrimonial, o convivencia sin ninguna figura) no aparece en el certificado, pero determina cómo se reparte el valor el día que la relación termine.

El error clásico es creer que si solo uno firmó, el inmueble es solo suyo. Si hay sociedad vigente y se compró dentro de ella, el otro tiene derechos económicos aunque no figure en el folio.

Si están casados

Sin capitulaciones existe sociedad conyugal desde el matrimonio, y lo adquirido a título oneroso (no por herencia ni donación) durante ella es bien social:

• Si se escritura solo a nombre de uno, al liquidar se reparte por mitades, sin importar quién puso más.
• Si uno ya era dueño antes del matrimonio, es bien propio y no entra al reparto; sí pueden generar recompensas las mejoras pagadas con dinero de la sociedad.
• Si firmaron capitulaciones ante notario antes de casarse, manda ese documento.

Si viven en unión marital de hecho

La sociedad patrimonial se presume cuando la convivencia supera dos años y no hay impedimento legal, como una sociedad conyugal anterior sin liquidar. Sin ella, cada uno es dueño de lo que escrituró a su nombre. Con ella, lo adquirido a título oneroso durante la unión se reparte por mitades. La diferencia es la prueba: el matrimonio se demuestra con el registro civil; la unión no declarada obliga a probar fechas, y eso se vuelve pleito. Declárela por escritura pública o acta de conciliación, con fecha de inicio expresa.

Escriturar a nombre de los dos o de uno

• Los dos, por mitades. Lo más transparente; ninguno puede vender ni hipotecar sin el otro. Natural cuando ambos aportan cuota inicial y van al crédito.
• Los dos, con porcentajes desiguales. Si uno aporta el 70 por ciento, se puede escriturar 70 y 30, pero el porcentaje debe quedar en la escritura, no en acuerdo verbal.
• Uno solo. Cuando solo uno califica para el crédito o por protección frente a deudas de un negocio. Con sociedad vigente no protege contra la pareja: el bien sigue siendo social.
• Dinero propio demostrable (herencia, venta de un bien anterior, ahorros previos): déjelo dicho en la escritura y guarde los soportes bancarios.

Qué dejar escrito

1. El porcentaje de cada uno. Si no se dice y aparecen los dos, se entiende por partes iguales.
2. El origen de los aportes, con transferencias o consignaciones.
3. Capitulaciones, si se van a casar y quieren patrimonios separados.
4. Declaración de unión marital con fecha de inicio.
5. Quién paga cuota, administración, predial (del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio), seguros y mejoras.
6. Qué pasa si se separan: primera opción de compra, precio por avalúo de perito de común acuerdo y plazo.
7. Testamento o seguro de vida, sobre todo con hijos de relaciones anteriores.

Crédito hipotecario en pareja

Dos deudores suelen calificar para un monto mayor, pero quedan solidariamente obligados: si uno deja de pagar, el banco cobra el total al otro. La solidaridad sobrevive a la ruptura. Si uno se queda con el inmueble, hay que transferir la cuota parte (escritura y registro) y gestionar con el banco la liberación del otro deudor o una subrogación, que el banco no está obligado a aceptar.

Qué revisar antes de firmar

• Certificado de tradición y libertad con la matrícula: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
• Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, que deben levantarse antes de transferir.
• Estado civil del vendedor: si hay sociedad vigente, puede requerirse la firma del cónyuge o compañero.
• Estudio de títulos, uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial y paz y salvo de administración en propiedad horizontal.

Costos y tiempos

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado; acuerden entre ustedes la proporción. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio; con crédito y dos deudores, deje margen. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones (valor típico cercano a $510 millones), una casa campestre desde unos $600 millones (típico $1.075 millones) y un lote desde unos $409 millones.

Si la relación se acaba

Primero la propiedad: se vende a un tercero y se reparte según porcentajes, o uno compra la cuota del otro por escritura y registro. Segundo, hable con el banco antes de escriturar. Tercero, la sociedad conyugal o patrimonial se liquida de mutuo acuerdo por escritura pública cuando no hay menores ni controversia, más rápido y barato que lo judicial. Si se vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más, y el notario practica la retención en la fuente al escriturar.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

Si el apartamento está solo a nombre de mi esposo, ¿tengo derechos?

Si están casados sin capitulaciones y se compró después del matrimonio, sí: es bien social y se reparte por mitades al liquidar. Si él ya era dueño antes, es propio.

¿Cuántos años de convivencia se necesitan para la sociedad patrimonial?

Se presume cuando la convivencia permanente y singular supera los dos años y no hay impedimento legal.

¿Podemos escriturar con porcentajes como 70 y 30?

Sí. Se consigna en la escritura y queda en el folio de matrícula; si no se dice, se entiende por partes iguales.

Si nos separamos, ¿el banco libera al que se va del crédito?

No automáticamente. La obligación es solidaria y exige una gestión aparte de liberación o subrogación, que el banco puede negar.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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