Puntos clave
- No se quede en la sala de ventas.
- La licencia la expide la curaduría urbana o planeación municipal.
- Como referencia, en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones; un lote desde unos $409 millones, con valor típico cercano a los $1.385 millones.
- Su dinero debe entrar a una cuenta de un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria vigilada, no a la cuenta de la constructora, y se libera cuando el proyecto cumple el punto de equilibrio (ventas mínimas, licencia en firme, crédito constructor aprobado).
- La separación es una reserva de unidad, el monto más pequeño y las reglas más blandas; exija que quede expreso que es reembolsable si el proyecto no cumple.
Antes de separar sobre planos revise la licencia de construcción vigente, la matrícula inmobiliaria del lote matriz, el contrato de fiducia que recibe su dinero y el documento de separación. Sin licencia y sin patrimonio autónomo, su plata no está protegida.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Qué revisar de la constructora
No se quede en la sala de ventas. Pida por escrito: el certificado de existencia y representación legal de la sociedad, con fecha reciente, y verifique que quien firma sea el representante inscrito o tenga poder; los proyectos anteriores entregados, con dirección y año (visite uno y hable con la administración y con dos o tres propietarios sobre atrasos y posventa); el NIT y razón social del proyecto, que muchas veces es una sociedad distinta de la marca; y quién construye y quién promueve, para saber quién responde por los defectos. Un proyecto serio entrega todo sin resistencia.
Verificar que la licencia exista
La licencia la expide la curaduría urbana o planeación municipal. Pida el acto administrativo completo y revise el número de resolución y la fecha de ejecutoria (una licencia radicada no es una licencia aprobada), la vigencia, la dirección y matrícula inmobiliaria del predio, y el número de unidades, pisos y área aprobada frente a lo que le vende el asesor. Luego verifíquela directamente con la curaduría o planeación.
En paralelo pida el certificado de tradición y libertad del lote matriz: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Dos hallazgos graves y frecuentes: que el lote no esté a nombre de quien vende, o que tenga un embargo vigente.
Uso del suelo en el Oriente antioqueño
El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola; Guatapé, El Peñol, Marinilla, El Retiro y Rionegro tienen reglas distintas. Pida el certificado de uso del suelo de planeación municipal y, si es parcelación o vivienda campestre, confirme acueducto, manejo de aguas residuales y conexión eléctrica: sin viabilidad de servicios la licencia no debería haber salido.
Como referencia, en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones; un lote desde unos $409 millones, con valor típico cercano a los $1.385 millones. Si una preventa está muy por debajo del piso de la zona, pregunte por qué.
Cómo funciona la fiducia
Su dinero debe entrar a una cuenta de un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria vigilada, no a la cuenta de la constructora, y se libera cuando el proyecto cumple el punto de equilibrio (ventas mínimas, licencia en firme, crédito constructor aprobado). Antes de consignar confirme el nombre de la fiduciaria y el número del fideicomiso; que el recibo diga el nombre del patrimonio autónomo (si piden una cuenta personal o de la constructora, no consigne); el punto de equilibrio y su plazo, con fecha; qué pasa si no se alcanza, es decir, devolución de aportes, plazo y si es con rendimientos o sin ellos; y su comprobante de vinculación por escrito.
La fiducia administra el recaudo, pero no garantiza que la obra se termine ni se entregue a tiempo: esa obligación es de la constructora.
Separación, promesa y escritura
La separación es una reserva de unidad, el monto más pequeño y las reglas más blandas; exija que quede expreso que es reembolsable si el proyecto no cumple. La promesa de compraventa es el contrato en firme: revise fecha cierta de entrega (no "aproximadamente"), consecuencia expresa por incumplimiento de cada parte y condición resolutoria si no le aprueban el crédito. La escritura pública ante notario y su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos transfieren la propiedad; hasta entonces usted tiene un derecho contractual, no un inmueble.
Si la obra se atrasa
Casi todos los contratos traen una prórroga automática (tres, seis meses) y una cláusula de fuerza mayor; sepa cuánto es la suya y que esté redactada con hechos concretos. El atraso cuenta desde que vence el plazo original más la prórroga. Entonces: requiera por escrito al representante legal pidiendo nueva fecha cierta y copie a la fiduciaria; cobre la pena pactada si la promesa la trae (muchas la traen solo a favor de la constructora, y eso se negocia antes de firmar); si el incumplimiento es grave, resuelva el contrato y pida devolución, más fácil de recuperar si los recursos siguen en el patrimonio autónomo; y reclame ante la autoridad de protección al consumidor, o ante la Superintendencia Financiera si el problema es con la fiduciaria. Avise al banco si tiene crédito aprobado, porque las cartas vencen, y no firme actas de recibo con observaciones en blanco.
El día de la entrega
Antes de firmar el acta pida la licencia de ocupación o certificado de recibo de obra, el reglamento de propiedad horizontal registrado con el coeficiente de su unidad (de ahí sale la administración), la escritura de constitución del régimen y linderos, el manual de mantenimiento y garantías, y un acta con listado de pendientes y plazo para corregirlos.
Presupueste el cierre: los gastos del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado, el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la administración desde el mes de entrega.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La fiducia garantiza que me entreguen el apartamento?
No. El patrimonio autónomo administra el recaudo y verifica el punto de equilibrio. La obligación de construir y entregar es de la constructora.
¿Cómo sé si la licencia está aprobada o solo radicada?
Un radicado es una solicitud en trámite; una licencia aprobada tiene número de resolución y fecha de ejecutoria. Verifíquela en la curaduría urbana o en planeación municipal.
¿Me devuelven la separación si el proyecto no arranca?
Depende del documento que firmó. Si no se alcanza el punto de equilibrio en el plazo pactado, el contrato de fiducia normalmente prevé devolver los aportes. Exija esa cláusula con plazo escrito.
¿Desde cuándo puedo reclamar por atraso en la entrega?
Desde que vence la fecha pactada más la prórroga del contrato. Entonces requiera por escrito al representante legal pidiendo nueva fecha cierta y copie a la fiduciaria.
