Restitución de inmueble arrendado: qué hacer si no pagan o no entregan

Si el arrendatario no paga o no entrega el inmueble, el propietario debe pedir su restitución ante un juez civil; no puede sacarlo por su cuenta. Es un proceso verbal sumario y, si la causal es mora, el arrendatario solo se defiende si prueba el pago o consigna lo debido.

No cambie la cerradura ni corte servicios

Entrar al inmueble, sacar los muebles, cambiar la guarda o cortar agua o energía son vías de hecho. Lo exponen a una tutela por perturbación de la posesión, a una querella policiva en su contra y, en los casos graves, a responsabilidad penal. La única forma legal de recuperar el inmueble es la orden de un juez, y el proceso es rápido cuando la causal es mora y el contrato está bien hecho.

Causales para pedir la restitución

• Mora en el canon.
• Mora en servicios públicos, administración o expensas asignados por el contrato.
• Vencimiento del plazo, con preaviso en la forma y tiempo pactados.
• Subarriendo o cesión no autorizados.
• Destinación distinta a la pactada, como un negocio en una vivienda.
• Daños al inmueble o incumplimiento del contrato o del reglamento de propiedad horizontal.

En vivienda urbana hay causales especiales del arrendador (habitarlo, demolerlo o reconstruirlo, entregarlo por venta) que exigen preaviso y a veces indemnización, con los tiempos del contrato.

El proceso paso a paso

1. Revise el contrato y reúna la prueba: el contrato escrito es su título, más extractos y recibos de la mora. Con contrato verbal se puede, pero probar los términos es mucho más difícil.
2. Requiera por escrito con constancia de entrega al arrendatario y a los fiadores. A veces el pago aparece aquí.
3. Verifique si debe constituirlo en mora: lo define su abogado leyendo el clausulado.
4. Demande ante el juez civil del lugar del inmueble, con el contrato, la prueba de la causal y los datos del arrendatario y los fiadores, a quienes conviene vincular desde el principio.
5. Notificación, la etapa que más demora; si el arrendatario no se deja notificar, hay emplazamiento y curador ad litem.
6. Contestación limitada: en mora, el arrendatario no es oído sin prueba del pago o consignación a órdenes del juzgado. Es la gran ventaja del arrendador.
7. Audiencia y sentencia, que suele condenar a cánones, servicios y costas.
8. Diligencia de entrega con la sentencia en firme, con apoyo de la fuerza pública si es necesario.

Si el arrendatario consigna todo lo adeudado a tiempo, se le escucha con contradicción normal; por eso la demanda debe llevar la cuenta exacta: canon, incrementos, meses en mora, intereses, servicios y administración.

Tiempo y costo

Depende del juzgado, de la notificación y de si hay defensa. No prometa fechas. Cuente honorarios de abogado (porcentaje sobre lo recuperado o suma fija por etapas) y gastos del proceso. La sentencia suele condenar en costas, pero recuperarlas depende de que el arrendatario tenga con qué responder; de ahí la importancia de fiadores solventes o una póliza de arrendamiento.

Cómo evitar llegar aquí

• Contrato escrito y completo: canon, fecha de pago, duración, destinación, incremento anual, servicios, administración y terminación.
• Estudio del arrendatario antes de entregar llaves.
• Garantías: codeudor con finca raíz o póliza, que suele cubrir cánones, servicios y el proceso de restitución.
• Inventario de entrega firmado y con fotos.
• Reaccionar al primer mes de mora, no al sexto.
• Preaviso de terminación por escrito y en los tiempos del contrato.

Vender un inmueble arrendado

Se puede; el comprador recibe el inmueble con el contrato vigente, así que se le muestra el contrato, el estado de pagos y la situación procesal. El certificado de tradición y libertad, con la matrícula inmobiliaria, muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones; los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios; la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más; y el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Con arrendatario en mora y proceso abierto se negocia con descuento; si su plan es vender, suele convenir resolver primero la restitución.

Seguir arrendando después de un mal episodio

Decida con números. El arriendo tradicional ha rendido históricamente entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y la temporada entre el 8 y el 15, antes de predial (del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio), administración, mantenimiento, comisión y meses vacíos. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones (típico $1.075 millones), una finca desde unos $550 millones (típico $1.475 millones) y un apartamento desde unos $286 millones (típico $510 millones): no se entrega sin estudio, garantía e inventario firmado.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Puedo sacar al arrendatario yo mismo si lleva meses sin pagar?

No. Cambiar la cerradura o cortar servicios son vías de hecho que lo exponen a tutela, querella policiva y responsabilidad penal. La única vía legal es un proceso de restitución ante juez civil.

¿Qué pasa si el arrendatario consigna lo que debe después de la demanda?

Si consigna la totalidad a órdenes del juzgado a tiempo, se le escucha y el proceso sigue con defensa plena. Si no, el juez no atiende sus excepciones.

¿Sirve de algo tener codeudor o póliza de arrendamiento?

Sí. Vincule al codeudor desde la demanda para cobrarle los cánones; la póliza suele cubrir cánones, servicios y el proceso jurídico.

¿Puedo vender un inmueble arrendado o con proceso en curso?

Sí. El comprador recibe el contrato vigente y debe conocer pagos y situación procesal. Con arrendatario en mora se negocia con descuento, y suele convenir resolver primero la restitución.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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