Puntos clave
- Santa Marta tiene seis zonas principales de venta, con precios desde Taganga hasta COP 3,500M en Pozos Colorados.
- Determinar el valor de su propiedad en Santa Marta requiere análisis por zona: apartamentos en El Rodadero oscilan entre COP 400M-900M, casas en Bello Horizonte entre COP 350M-1,800M, y propiedades premium en Pozos Colorados alcanzan COP 1,500M-4,000M según los avisos de 2025, con una valorización histórica promedio de 7-8% anual en zonas turísticas.
- Los precios en El Rodadero y Pozos Colorados se han valorizado de forma sostenida en el pasado, sin garantía hacia adelante.
- En Santa Marta vendemos apartamentos desde COP 150M hasta COP 800M, casas y villas desde COP 250M hasta COP 2,000M, además de lotes y fincas recreativas.
- Vender propiedad en Santa Marta cuesta al vendedor cerca del 1,3% del precio de venta hasta 10.000 UVT, más una comisión inmobiliaria negociada: retención en la fuente del 1% hasta 10.000 UVT (2,5% sobre el excedente), gastos notariales del vendedor de 0,27%, y certificados por COP 200,000-400,000.
Actualizado en noviembre de 2026.
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Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
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Mercado de Santa Marta: Análisis por Barrios
Santa Marta tiene seis zonas principales de venta, con precios desde Taganga hasta COP 3,500M en Pozos Colorados. El Rodadero tiene rentabilidades turísticas típicas de corto plazo (8-15% bruto), mientras Bello Horizonte lidera la apreciación residencial, que históricamente se ha ubicado alrededor del 7-8% anual.
Zonas principales. Las 6 zonas de venta se detallan abajo, con precios y demanda actual. Santa Marta está estratégicamente ubicada: El Rodadero y Pozos Colorados están justo sobre la costa norte donde el turismo es más concentrado.
El Rodadero: La Playa Turística
Precio: COP 400M-2,500M | Rentabilidad: 8-15% bruto (corto plazo) | Perfil de comprador: Inversionistas de Airbnb, operadores turísticos, compradores internacionales.
El Rodadero es la franja de playa más conocida de Santa Marta, la que ves en fotos de turismo de Tayrona. Los apartamentos aquí rentaban COP 120,000-180,000 por noche en temporada alta (diciembre-enero, semana santa, otros puentes).
Pozos Colorados: El Lujo Costero
Precio: COP 500M-3,500M | Rentabilidad: 6-10% anual | Perfil de comprador: Compradores de alto patrimonio, expatriados, propietarios de segunda vivienda.
Pozos Colorados está emergiendo como la zona más premium de Santa Marta.
Bello Horizonte: Residencial Familiar
Precio: COP 300M-1,800M | Rentabilidad: 5-8% anual | Perfil de comprador: Familias colombianas, compradores de segunda vivienda, inversionistas moderados.
Bello Horizonte es la zona más tranquila y familiar. Está norte de Pozos Colorados, es más residencial que turístico.
Taganga: Bohemio y Económico
Precio: COP 200M-800M | Rentabilidad: 6-10% anual | Perfil de comprador: Backpackers, emprendedores digitales, buzos, mochileros.
Taganga es un pueblo de pescadores convertido en destino turístico bohemio 10km al norte de Santa Marta.
Centro Histórico: Restauración y Patrimonio
Precio: COP 300M-2,000M | Rentabilidad: 5-9% bruto (arriendo, con restricciones) | Perfil de comprador: Restauradores, operadores hoteleros boutique, historiadores.
El Centro Histórico de Santa Marta tiene mansiones coloniales hermosas del siglo XIX. Muchas están siendo restauradas como hoteles boutique, hostales, o residencias privadas.
Playa Salguero: Desarrollo Emergente
Precio: COP 250M-1,200M | Rentabilidad: 5-8% anual | Perfil de comprador: Desarrolladores, inversionistas de largo plazo, trabajadores de aeropuerto.
Playa Salguero está cerca del aeropuerto (8km) y es la zona más nueva de Santa Marta. Hay mucho desarrollo inmobiliario en curso, proyectos de vivienda, centros comerciales, y zonas recreativas.
| ZONA | RANGO COP | DEMANDA 2026 |
|---|---|---|
| El Rodadero (frente al mar) | COP 400M – 2,500M | Muy Alta |
| Pozos Colorados (premium) | COP 500M – 3,500M | Muy Alta |
| Bello Horizonte | COP 300M – 1,800M | Alta |
| Taganga | COP 200M – 800M | Media |
| Centro Histórico | COP 300M – 2,000M | Media (especializada) |
| Playa Salguero | COP 250M – 1,200M | Creciente |
Fuente: DANE, 2025
¿Cuánto Vale Su Propiedad en Santa Marta Hoy?
Determinar el valor de su propiedad en Santa Marta requiere análisis por zona: apartamentos en El Rodadero oscilan entre COP 400M-900M, casas en Bello Horizonte entre COP 350M-1,800M, y propiedades premium en Pozos Colorados alcanzan COP 1,500M-4,000M según los avisos de 2025, con una valorización histórica promedio de 7-8% anual en zonas turísticas.
Precios y Tendencias en Santa Marta
Los precios en El Rodadero y Pozos Colorados se han valorizado de forma sostenida en el pasado, sin garantía hacia adelante. El precio por metro cuadrado en zonas turísticas depende de la cercanía al mar y del edificio.
¿Qué Tipos de Propiedades Vendemos en Santa Marta?
En Santa Marta vendemos apartamentos desde COP 150M hasta COP 800M, casas y villas desde COP 250M hasta COP 2,000M, además de lotes y fincas recreativas. Los apartamentos turísticos en El Rodadero generan 8-15% de rentabilidad anual por alquiler de corto plazo, mientras las casas en Bello Horizonte se han valorizado de forma sostenida.
Cada tipo de propiedad tiene su mercado natural. Los apartamentos en El Rodadero atraen compradores interesados en renta turística.
¿Quieres Vender Tu Propiedad en Santa Marta?
Quiero saber cuánto vale mi propiedad →Costos de Vender en Santa Marta
Vender propiedad en Santa Marta cuesta al vendedor cerca del 1,3% del precio de venta hasta 10.000 UVT, más una comisión inmobiliaria negociada: retención en la fuente del 1% hasta 10.000 UVT (2,5% sobre el excedente), gastos notariales del vendedor de 0,27%, y certificados por COP 200,000-400,000.
Comisión inmobiliaria: negociada con quien lo represente.
| CONCEPTO | COSTO | QUIÉN PAGA |
|---|---|---|
| Comisión Inmobiliaria | Negociada | Vendedor |
| Retención en la Fuente | 1% hasta 10.000 UVT, 2,5% sobre el excedente | Vendedor (se retiene) |
| Gastos Notariales | COP 300K-500K | Se divide |
| Delineación/Catastro | COP 150K-300K | Vendedor (a veces) |
| Otros (registros, traslados) | COP 200K-400K | Se divide |
Fuente: DANE, 2025
La retención (1% hasta 10.000 UVT, 2,5% sobre el excedente) es un anticipo de renta: si su declaración muestra que excede lo debido, la DIAN le devuelve la diferencia.
Vender Su Propiedad Remotamente Desde Exterior
Vender su propiedad en Santa Marta desde el exterior toma 30-45 días sin necesidad de viajar mediante poder notarial digital, firma electrónica y tours virtuales 360°. Colombia permite la venta remota completa con desembolso directo a cuentas nacionales o internacionales en 3-5 días hábiles tras escrituración, según normativa de la Superintendencia de Notariado (Fuente: DANE, 2025).
El proceso remoto es idéntico al presencial:
El proceso es completamente virtual: usted firma el poder ante notaría o consulado y un abogado hace el resto.
Compradores Internacionales para Santa Marta
Santa Marta atrae compradores internacionales, principalmente de Estados Unidos, Canadá, Europa y Latinoamérica. Las rentabilidades turísticas típicas de corto plazo (8-15% bruto) atraen inversionistas que buscan propiedades desde COP 300M hasta COP 2,000M, con cierre promedio de 30-45 días (según Camacol).
El Proceso: 5 Pasos a Cierre
Completar la venta de una propiedad en Santa Marta toma 30-45 días en 5 pasos: avalúo comercial (día 1-3), fotografía profesional y publicación internacional (día 4-10), visitas con compradores precalificados (día 11-25), negociación y promesa de compraventa (día 26-35), y cierre notarial con desembolso en 3-5 días hábiles, según tiempos promedio del mercado regional (según Camacol).
Paso 1: Análisis de Mercado
Usted solicita el análisis por chat, email, o WhatsApp. Compartimos: dirección, características (m2, cuartos, pisos, vista), y fotos si tiene. Se revisan comparables de su barrio de los últimos 90 días. Analizamos precio/m2, tiempo a venta, y condiciones de mercado.
Paso 2: Preparación Profesional (3-5 días)
Si autoriza, comenzamos preparación profesional. Esto incluye: fotografía profesional, video tour 360°, mediciones exactas, y video descripción.
Paso 3: Marketing Internacional (7-14 días)
Publicamos su propiedad en múltiples plataformas: sitio web principal, Google Ads, Instagram/Facebook, email a compradores internacionales, y portales como Finca Raíz y Metrocuadrado. Marketing es en inglés Y español para capturar búsquedas internacionales.
Paso 4: Screening y Negociación (2-4 semanas)
Los compradores potenciales llaman, envían WhatsApp, o llenan formulario en el sitio web. Se verifica que cada prospecto tenga presupuesto real y seriedad en su búsqueda.
Paso 5: Cierre Legal (30-45 días)
Cuando hay acuerdo, un abogado prepara la promesa de compraventa. El comprador verifica fondos con su banco. Nuestro abogado revisa documentación, realiza último certificado de tradición y libertad para confirmar que todo está en orden. Se firma promesa.
Timeline típico: Análisis 1 día. Fotos 2-3 días. Marketing 1 semana. Ofertas 2-4 semanas.
¿Quiere saber en qué rango está su propiedad?
VER EL RANGO DE MI PROPIEDAD →Documentación Necesaria para Vender en Santa Marta
Preparar la documentación para vender en Santa Marta requiere 7 documentos esenciales gestionables en 5-10 días hábiles: certificado de tradición y libertad, escritura pública, paz y salvo predial, paz y salvo de valorización, certificado catastral, cédula del propietario, y poder notarial para ventas remotas (Fuente: DANE, 2025).
Documentos del propietario: Cédula de ciudadanía o pasaporte, certificado de tradición y libertad actualizado (no mayor a 30 días), escritura pública de adquisición, y certificado de paz y salvo de impuesto predial. Si la propiedad fue heredada, necesita la escritura de sucesión y partición registrada.
Documentos de la propiedad: Paz y salvo de administración (si es conjunto), certificado de deuda de servicios públicos, certificado de estratificación, y planos si están disponibles. Para propiedades en el Centro Histórico, puede necesitar certificación de patrimonio.
Santa Marta: Indicadores Clave del Mercado
Santa Marta ofrece rentabilidades turísticas de corto plazo de 8-15% bruto.
| FACTOR | SANTA MARTA |
|---|---|
| Precio por m² | COP 3,8M–9,0M (USD 1.150-2.720) |
| Rentabilidad Bruta Anual | 8-15% (corto plazo) |
| Apreciación Anual | 7-8% |
| Ocupación Promedio | 70-80% |
| Costo de cierre (comprador) | ~2% |
| Restricciones Extranjeros | Mismos derechos que un colombiano |
Lo que muestra la tabla: Santa Marta ofrece una combinación de alta rentabilidad de corto plazo (8-15% bruto) y una valorización histórica de 7-8% anual.
Análisis Competitivo Detallado: Santa Marta vs Cartagena 2026
Santa Marta supera a Cartagena en rentabilidad turística de corto plazo (8-15% bruto) y en velocidad de valorización histórica, que se ha ubicado alrededor del 7-8% anual frente al 3-5% típico de un mercado más maduro como Cartagena. Los vendedores en Santa Marta cierran en 30-45 días versus 60-90 días en Cartagena.
Conclusión de análisis competitivo: Santa Marta ofrece a los vendedores mayor rentabilidad de corto plazo y una valorización histórica sólida frente a Cartagena.
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Quién escribe
Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.