Puntos clave
- En 2026, las propiedades premium en Cartagena oscilan entre COP 500M en La Boquilla y más de COP 20,000M en casas coloniales restauradas del Centro Histórico.
- Los precios por metro cuadrado en zonas premium de Cartagena varían entre COP 5M/m² en Manga y COP 11M/m² en el Centro Histórico restaurado, con Bocagrande y Castillogrande en rangos intermedios de COP 6-10M/m².
- Vender una propiedad en Cartagena cuesta cerca del 1,3% del precio de venta hasta 10.000 UVT (COP 523.740.000) en costos de ley: retención en la fuente del 1% (2,5% sobre el excedente) descontable en la declaración de renta y gastos notariales de aproximadamente 0,27% compartidos entre las partes.
- El proceso completo de venta en Cartagena toma entre 60 y 150 días desde la publicación hasta la firma de escritura, dividido en cinco etapas: análisis de mercado con comparables de avisos de la zona, fotografía profesional con video tour (1-2 días), marketing bilingüe en plataformas optimizadas para Google, calificación de compradores verificados internacionales y locales, y cierre legal coordinado en 30-45 días con soporte para transferencias internacionales.
- Cartagena es un destino frecuente de inversión inmobiliaria extranjera, con compradores de Estados Unidos, Canadá, Alemania y España entre los más activos.
Actualizado en noviembre de 2026.
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Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
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Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
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¿Cuánto Vale Su Propiedad en Cartagena Hoy?
En 2026, las propiedades premium en Cartagena oscilan entre COP 500M en La Boquilla y más de COP 20,000M en casas coloniales restauradas del Centro Histórico. Bocagrande frente al mar se ubica entre COP 5,000M y COP 15,000M, Castillogrande entre COP 3,000M y COP 10,000M, y Getsemaní, la zona con mayor crecimiento, entre COP 800M y COP 4,000M.
| ZONA | RANGO COP | DEMANDA 2026 |
|---|---|---|
| Centro Histórico (restaurado) | COP 2,000M – 20,000M+ | Muy Alta |
| Bocagrande (frente al mar) | COP 5,000M – 15,000M+ | Muy Alta |
| Castillogrande | COP 3,000M – 10,000M | Alta |
| Manga | COP 1,500M – 5,000M | Alta |
| Laguito | COP 2,000M – 8,000M | Media |
| Getsemaní | COP 800M – 4,000M | Alta (creciente) |
| Crespo | COP 600M – 2,500M | Media |
| La Boquilla | COP 500M – 3,000M | Media (creciente) |
Rangos orientativos a partir de avisos del mercado.
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Cartagena neighborhoods at a glance
| Zona | Municipio | USD / m² | Tipo | Característica clave |
|---|---|---|---|---|
| Centro Histórico | Cartagena | $3,500–7,000 | UNESCO luxury | Walled city, colonial mansions |
| Getsemaní | Cartagena | $2,500–4,500 | Bohemian historic | Plaza Trinidad, hostels, art |
| Bocagrande | Cartagena | $2,800–4,800 | Beachfront highrise | Hotels, condos, beach access |
| Castillogrande | Cartagena | $3,200–5,500 | Premium peninsula | Marina, exclusive residential |
| Manga | Cartagena | $2,000–3,500 | Island residential | Belle Époque mansions, bay views |
Precios de Venta por Zona en Cartagena
Los precios por metro cuadrado en zonas premium de Cartagena varían entre COP 5M/m² en Manga y COP 11M/m² en el Centro Histórico restaurado, con Bocagrande y Castillogrande en rangos intermedios de COP 6-10M/m². El Centro Histórico lidera los tiempos de venta con 60-90 días para casas coloniales restauradas correctamente precificadas, mientras que Getsemaní se mueve en plazos similares gracias a la fuerte demanda de inversionistas de renta turística (Fuente: Camacol Bolívar, 2025).
Centro Histórico: El mercado más exclusivo. Casas coloniales con 400+ años de historia, restauradas con estándares internacionales. Atrae a operadores de hotel boutique, inversionistas de renta turística de lujo, y compradores de estilo de vida internacional.
Bocagrande: La zona de playa con mayor densidad de edificios de lujo. Los apartamentos con vista al mar en pisos altos y los penthouses son el producto estrella. Compradores: colombianos de alto patrimonio de Bogotá y Medellín, ejecutivos internacionales, y jubilados norteamericanos. Los precios por metro cuadrado en primera línea de playa son los más altos de la costa Caribe colombiana. Castillogrande ofrece un perfil similar pero con más exclusividad y menos densidad, es el barrio residencial de la élite cartagenera.
¿En qué zona está su propiedad? Centro Histórico, Bocagrande, Manga, cada zona tiene su comprador ideal.
Costos de Vender Propiedad en Cartagena
Vender una propiedad en Cartagena cuesta cerca del 1,3% del precio de venta hasta 10.000 UVT (COP 523.740.000) en costos de ley: retención en la fuente del 1% (2,5% sobre el excedente) descontable en la declaración de renta y gastos notariales de aproximadamente 0,27% compartidos entre las partes. A eso se suman una comisión inmobiliaria negociada y, si aplica, la ganancia ocasional del 15% sobre la utilidad neta. Para una propiedad de COP 3,000M, la retención ronda COP 67,1M y la notaría COP 8,1M, según la normativa de la DIAN.
| CONCEPTO | COSTO | QUIÉN PAGA |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | Negociada | Vendedor |
| Retención en la fuente | 1% hasta 10.000 UVT, 2,5% sobre el excedente | Vendedor |
| Gastos notariales | ~0.27% (compartido) | 50/50 |
| Certificado de tradición | ~COP 25,000 | Vendedor |
| Ganancia ocasional | 15% sobre la utilidad (si aplica) | Vendedor |
Para una propiedad de COP 3,000M: retención en la fuente de aproximadamente COP 67,1M y notaría de aproximadamente COP 8,1M, más la comisión negociada y la ganancia ocasional si aplica. Un análisis de mercado incluye un desglose de costos para su propiedad.
El Proceso de Venta en Cartagena: Paso a Paso
El proceso completo de venta en Cartagena toma entre 60 y 150 días desde la publicación hasta la firma de escritura, dividido en cinco etapas: análisis de mercado con comparables de avisos de la zona, fotografía profesional con video tour (1-2 días), marketing bilingüe en plataformas optimizadas para Google, calificación de compradores verificados internacionales y locales, y cierre legal coordinado en 30-45 días con soporte para transferencias internacionales.
Paso 1: Análisis de mercado. Usted solicita el análisis por chat. Se evalúa su propiedad con comparables de avisos de su zona y recibe: precio recomendado, comparables, tendencia de precios, perfil de compradores activos, y desglose de costos.
Paso 2: Sesión fotográfica profesional. Si decide listar con nosotros, nuestro fotógrafo profesional visita la propiedad. Fotografía profesional, video tour, y fotos interiores con iluminación profesional. Este material es lo que diferencia una propiedad que se vende en 60 días de una que se estanca durante meses. Los compradores internacionales toman decisiones basándose en este material visual, muchos compran antes de visitar físicamente.
Paso 3: Marketing bilingüe. Su propiedad se publica simultáneamente en nuestras múltiples plataformas web (mikezapata.realestate en inglés y español, guatapeproperties.com, guatapefincaraiz.com). Cada plataforma está optimizada para Google y recibe tráfico orgánico de compradores buscando propiedades en Cartagena.
¿Listo para empezar? El primer paso toma 15 minutos.
Vender Propiedad en Cartagena a Compradores Internacionales
Cartagena es un destino frecuente de inversión inmobiliaria extranjera, con compradores de Estados Unidos, Canadá, Alemania y España entre los más activos. La demanda internacional se enfoca en penthouses frente al mar en Bocagrande, casas coloniales del Centro Histórico, y apartamentos con potencial de renta turística en zonas premium.
Los compradores internacionales suelen buscar propiedad frente al mar o en el Centro Histórico, para uso personal, renta turística, o ambos.
Costos claros desde el primer día. El análisis incluye desglose personalizado de todos sus costos de venta.
Vender Propiedad en Cartagena sin Estar en Colombia
La venta remota de propiedades en Cartagena es completamente viable mediante poder especial autenticado ante consulado colombiano (costo típico COP 200,000-500,000) o ante notaría si está en otra ciudad de Colombia. El proceso cubre las cinco etapas, análisis, fotografía profesional, marketing bilingüe, calificación de compradores, y cierre legal, sin que el vendedor viaje a Cartagena. Los fondos se transfieren por vía bancaria directa según normativa del Banco de la República.
Cómo funciona: Usted solicita el análisis por chat o WhatsApp. Nuestro equipo en Cartagena visita la propiedad, toma las fotos profesionales, y evalúa el estado. Usted recibe el análisis y decide si quiere listar. Si sí, firmamos un contrato de corretaje (puede ser digital). La propiedad se publica. Cuando llega una oferta, la presentamos por video llamada. Si acepta, otorga un poder especial ante el consulado colombiano más cercano (si está fuera del país) o ante notaría (si está en otra ciudad de Colombia). Nuestro equipo legal cierra la transacción en Cartagena en su nombre. Usted recibe los fondos por transferencia bancaria.
¿Listo para empezar? El primer paso toma 15 minutos.
Si usted está considerando vender una propiedad de inversión, conocer la renta turística de su zona le ayuda a negociar el precio justo.
Compradores en Cartagena: El Mercado Actual
La demanda en Cartagena se divide entre compradores internacionales de Estados Unidos, Canadá y Europa enfocados en renta turística y lifestyle caribeño, y colombianos de Bogotá, Medellín y Cali que buscan vivienda vacacional o inversión en plataformas como Airbnb. Cartagena es el único destino en Colombia con demanda simultánea de operadores de hotel boutique, jubilados internacionales, inversionistas de renta turística, y familias de alto patrimonio (Fuente: Camacol Bolívar).
Compradores internacionales provienen principalmente de Estados Unidos, Canadá, Europa y la región. Sus motivaciones incluyen segunda vivienda caribeña, inversión en renta turística, y proyectos hoteleros boutique. Cartagena ofrece una combinación única de historia, playa y demanda turística que pocos destinos del Caribe igualan.
Quién escribe
Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.