Poder especial para vender un inmueble

Un poder especial para vender es un documento ante notario en que usted autoriza a una persona determinada a vender un inmueble determinado. Debe identificar a las partes, el inmueble con su matrícula y las facultades exactas: vender, fijar precio, recibir el dinero y firmar la escritura.

Qué debe decir para que la notaría lo acepte

Lo leerán un notario que no lo redactó, un registrador y a veces el abogado del comprador; si es ambiguo, lo devuelven. No puede faltar:

• Poderdante: nombre completo, cédula, domicilio y estado civil, que define si el inmueble es social conyugal.
• Apoderado: nombre y cédula. Un poder "a quien corresponda" no sirve.
• Inmueble: matrícula inmobiliaria, cédula catastral, dirección y linderos o referencia a la escritura de adquisición. "Mis bienes en Guatapé" es un poder general, otra figura.
• Facultades una por una: vender, fijar precio o vender por no menos de una suma, firmar promesa y escritura, hacer entrega material, recibir el precio, cancelar hipotecas y firmar aclaratorias.
• Recibir dinero: si no lo dice expresamente, el comprador no sabe a quién pagar. Decida si el dinero llega a su cuenta o lo recibe el apoderado.
• Vigencia: ponga fecha límite; sin término queda vivo hasta que lo revoque.

Ante quién se otorga, y desde el exterior

En Colombia se presenta personalmente ante notario, como escritura pública o como documento privado con presentación personal y reconocimiento. Para transferir dominio, lo habitual y más seguro es la escritura pública. Si está en el exterior, se otorga ante el consulado, cuyo cónsul cumple funciones notariales, o ante notario extranjero con apostilla (o legalización) y traducción oficial si está en otro idioma. Inclúyalo en el cronograma: el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio y un poder mal apostillado se come ese margen.

Riesgos para quien lo concede

• Que venda barato. Si dice "por el precio que el apoderado estime", la venta es válida. En Guatapé y El Peñol una casa campestre ronda los $1.075 millones de valor típico y una finca los $1.475 millones; la diferencia entre un buen y un mal cierre son cientos de millones. Fije un precio mínimo.
• Que reciba el dinero y no lo entregue. El más frecuente. No incluya la facultad de recibir, o exija consignar en una cuenta suya con número en el mismo poder.
• Que siga vivo después de la venta. Revóquelo al terminar.
• Que se autocontrate, comprando para sí o su cónyuge: prohíbalo expresamente.
• Que usted fallezca o quede incapacitado. El poder se extingue con la muerte y una firma posterior genera nulidad.

Cómo se revoca

Con escritura pública o documento con presentación personal ante notario, notificando al apoderado. Si el poder fue escritura pública, la revocatoria se anota en la misma notaría. Con un negocio en curso, avise por escrito a la notaría y al comprador: mientras un tercero de buena fe no la conozca, puede quedar protegido.

Qué revisan notario y registro

• Que sea especial y vigente, con facultad expresa de enajenar; uno para "administrar y arrendar" no alcanza.
• Que el inmueble coincida con la matrícula del certificado de tradición y libertad, que muestra propietario, hipotecas, embargos y afectaciones.
• Que no haya afectación a vivienda familiar ni patrimonio de familia sin levantar, porque restringen la venta.
• Paz y salvo de administración en propiedad horizontal, requisito habitual para escriturar, y predial al día, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.

Impuestos y gastos

Los efectos tributarios son del vendedor. El notario practica la retención en la fuente al escriturar y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más; la declara el propietario, no el apoderado, así que exija copia de la escritura y del comprobante de retención. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más honorarios; los de registro corresponden normalmente al comprador. Defina en el poder si el apoderado puede negociar ese reparto.

Antes de firmar el poder

1. Pida el certificado de tradición y verifique que figura como propietario y sin gravámenes sorpresa.
2. Haga el estudio de títulos antes, no después.
3. Confirme el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial: define si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y cambia el precio.
4. Fije un precio mínimo escrito y una vigencia.
5. Guarde copia del poder y de la cédula del apoderado.

La propiedad se transfiere con escritura pública y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; el poder solo habilita la firma. Si está fuera del país, podemos revisar qué debe decir y qué documentos reunir.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Sirve un poder general para vender un inmueble?

Solo si incluye facultad expresa de enajenar inmuebles y los identifica. Notarías y registro prefieren uno especial con la matrícula y las facultades listadas.

¿Cómo lo otorgo si vivo en el exterior?

Ante el consulado de Colombia, o ante notario extranjero con apostilla (o legalización) y traducción oficial.

¿El apoderado puede recibir el dinero?

Solo si el poder lo autoriza expresamente. Si no quiere ese riesgo, escriba la cuenta del vendedor donde debe consignarse el precio.

¿Quién paga los impuestos si vendo por apoderado?

El vendedor: la retención se descuenta al escriturar y la ganancia ocasional, al 15 por ciento si tuvo el bien dos años o más, la declara el propietario.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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