¿Qué significa matrícula abierta en un certificado de tradición?

Matrícula abierta significa que el folio de matrícula inmobiliaria está vigente y activo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: el predio existe jurídicamente como unidad independiente y admite nuevas anotaciones, como una compraventa, una hipoteca o un embargo. Es el estado normal de un inmueble que se puede vender.

Lo contrario, y lo que de verdad conviene saber distinguir, es un folio cerrado. Cuando un predio se engloba con otro, se divide en varios lotes, se somete a propiedad horizontal o se traslada a un sistema de registro nuevo, el registrador cierra esa matrícula y abre una o varias matrículas nuevas. El folio cerrado queda como historia, no como instrumento de venta.

¿Entonces "abierta" quiere decir que el inmueble está limpio?

No. Esa es la confusión más costosa. Matrícula abierta habla del estado del folio, no del estado jurídico del bien. Un predio con matrícula abierta puede tener, al mismo tiempo:

• Hipoteca a favor de un banco.
• Embargo por proceso ejecutivo o por cuotas de administración.
• Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir.
• Demanda registrada, patrimonio autónomo, usufructo o servidumbres.
• Condición resolutoria por saldo de precio pendiente.

Todo eso convive con una matrícula perfectamente abierta. El certificado de tradición y libertad se pide con el número de matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. La palabra "abierta" en el encabezado le dice que el folio está activo; las anotaciones de abajo le dicen si el negocio se puede cerrar.

¿Dónde aparece esa palabra en el certificado?

En la parte superior del folio, en el campo de estado del folio, junto al número de matrícula (por ejemplo 020-12345), el círculo registral, la fecha de apertura y el código catastral. Ahí leerá "ESTADO DEL FOLIO: ACTIVO" o la mención de folio abierto. Si el folio está cerrado, el certificado lo dice de forma expresa y, casi siempre, remite a la matrícula o matrículas que lo reemplazaron.

Revise también estos campos del encabezado, que se leen en el mismo bloque:

1. Fecha de apertura. Indica desde cuándo existe ese folio. Una fecha reciente en un lote rural suele significar que hubo desenglobe, y conviene pedir el folio matriz.
2. Mayor extensión o matriz. Dice de qué predio salió este.
3. Descripción, cabida y linderos. Debe coincidir con la escritura y con el levantamiento.
4. Dirección y vereda. En lo rural, el nombre del predio pesa más que la dirección.

¿Qué hago si la matrícula aparece cerrada?

No firme promesa sobre ese número. Pida el certificado de la matrícula nueva, la que quedó abierta después del englobe, el desenglobe o el sometimiento a propiedad horizontal, y verifique que el vendedor figure como propietario inscrito en ese folio vigente. Si el vendedor le entrega un certificado de folio cerrado, no necesariamente hay mala fe: es común que el dueño conserve el documento viejo y no se haya dado cuenta del cambio. Pero el registro solo opera sobre el folio activo.

Un caso frecuente en el Oriente: una finca que se parceló. La matrícula madre se cierra y nacen matrículas hijas, una por lote, cada una con su propio certificado. Si usted compra el lote 7, su certificado es el del lote 7, no el de la finca original. Y si el vendedor le promete que "se va a abrir la matrícula" de un lote que todavía no se ha desenglobado, lo que está vendiendo hoy es un derecho de cuota sobre un predio común, que es un negocio distinto y con otro riesgo.

¿Esto cómo encaja en la compra?

Lo verifica el estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma que se hace sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Pida el certificado con fecha reciente, no uno que el vendedor sacó hace meses, y vuélvalo a pedir el día de la firma: pueden haber entrado anotaciones nuevas.

La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro, la venta no le es oponible a terceros, y ese registro solo se puede hacer sobre un folio abierto. Por eso el estado del folio es lo primero que mira un abogado y no un detalle de forma.

Para presupuestar: el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado.

Preguntas frecuentes

¿Matrícula abierta es lo mismo que inmueble libre de deudas?

No. Abierta se refiere al estado del folio en Registro, no a los gravámenes. Un folio abierto puede tener hipoteca, embargo, demanda registrada o afectación a vivienda familiar. Eso se lee en las anotaciones, no en el encabezado.

¿Por qué se cierra una matrícula inmobiliaria?

Por englobe de dos o más predios, por desenglobe o loteo, por sometimiento a propiedad horizontal o por traslado del folio a un sistema de registro nuevo. En todos esos casos se abren matrículas nuevas que reemplazan a la anterior.

¿Puedo escriturar si la matrícula está cerrada?

No sobre ese número. Debe identificar la matrícula vigente que reemplazó al folio cerrado, pedir su certificado de tradición y confirmar que el vendedor aparezca allí como propietario inscrito.

¿Dónde veo el estado del folio en el certificado?

En el bloque superior, junto al número de matrícula, el círculo registral, la fecha de apertura y el código catastral. Allí se indica si el folio está activo o cerrado, y si está cerrado suele remitir a la matrícula que lo sustituyó.

¿Qué tan reciente debe ser el certificado de tradición?

Pídalo con fecha reciente y vuélvalo a solicitar el día de la escrituración. Entre la promesa y la firma pueden registrarse anotaciones nuevas, como un embargo, que impedirían el registro de la venta.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

Hablar con Mike →

Siga leyendo