Cesión de derechos fiduciarios: vender sobre planos sin escritura

La cesión de derechos fiduciarios es la vía para vender sobre planos antes de que exista escritura: no transfiere el apartamento sino su posición de beneficiario en el patrimonio autónomo. La autorizan la fiduciaria y, según el reglamento, el constructor, casi siempre exigiendo estar al día en las cuotas.

Qué se vende si todavía no hay escritura

Al comprar sobre planos, en la mayoría de los proyectos no se firma una compraventa sino una vinculación a un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria. El terreno y el proyecto están en cabeza del fideicomiso, y usted tiene un derecho personal: ser beneficiario de área, con derecho a que, al terminar el proyecto, el fideicomiso le escriture la unidad. Ese derecho es el que se cede, por eso la operación se llama cesión y no venta.

La unidad muchas veces ni tiene matrícula inmobiliaria propia todavía. Mientras no haya escritura pública y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la operación no es oponible a terceros: la cesión se perfecciona en los libros de la fiduciaria, no en el certificado de tradición.

Quién debe autorizar

Todos son necesarios. La fiduciaria, que es la única que puede reconocer al nuevo beneficiario y exige su formato de cesión, el estudio de conocimiento del cliente del cesionario y el paz y salvo de aportes del cedente. El constructor o fideicomitente gestor, que en la mayoría de los reglamentos puede aprobar o rechazar al cesionario y cobrar una tarifa administrativa. El banco, si hay crédito o leasing aprobado sobre la unidad. Y el cónyuge o compañero permanente, cuando el derecho se adquirió dentro de la sociedad conyugal.

Si alguno no firma, el acuerdo privado sirve entre ustedes dos, pero la fiduciaria seguirá reconociendo al cedente. Ese es el riesgo del comprador que paga por fuera y espera que "se arregle".

Paso a paso

Pida al constructor su estado de cuenta y paz y salvo: casi ninguna fiduciaria tramita una cesión con cuotas vencidas. Revise la cláusula de cesión del contrato de vinculación (si se permite, tarifa, veto, plazo mínimo). Acuerde el precio, típicamente lo abonado más una prima, con el cesionario asumiendo cuotas futuras y saldo. Firme el contrato de cesión en el formato de la fiduciaria, con cedente, cesionario, constructor y fiduciaria. El cesionario surte la vinculación (formularios, soportes de ingresos, declaración de origen de fondos). La fiduciaria expide la constancia de inscripción del nuevo beneficiario, que es su título hasta la escritura. Al terminar el proyecto, el fideicomiso escritura directamente al cesionario: nunca hay doble escritura.

Qué debe revisar quien compra los derechos

Quien entra a mitad de camino compra la posición completa. Pida el contrato de vinculación con sus otrosíes, el reglamento del fideicomiso, el certificado de tradición del lote con su matrícula inmobiliaria (propietario inscrito, que debe ser el patrimonio autónomo, hipotecas, embargos y afectaciones), la licencia de construcción vigente, el estado de cuenta del cedente y el cronograma de entrega. Revise el uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial: en zonas rurales de Guatapé y El Peñol decide si el proyecto es viable. Si ya existe reglamento de propiedad horizontal, léalo.

Impuestos y gastos

La cesión no genera gastos de escrituración ni registro porque aún no hay escritura. Aparecen después, cuando el fideicomiso escritura al beneficiario final: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado.

El cedente sí tiene un ingreso gravable si vende por más de lo aportado. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más; por debajo de ese tiempo, la utilidad es renta ordinaria. La retención del notario no aplica porque no hay escritura, pero la utilidad se declara. Pregunte también la tarifa administrativa del constructor, que no está regulada, antes de negociar.

Ceder o esperar a la escritura

Si el proyecto está cerca de entregar, muchos prefieren esperar y vender el inmueble terminado: el universo de compradores es más amplio, porque quien tiene crédito hipotecario compra un apartamento con matrícula, no una posición contractual. El cierre tradicional toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.

Si faltan varias etapas de obra, la cesión suele ser la única salida práctica. Para calibrar la prima, mire el mercado terminado: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones; en Antioquia arranca sobre los $300 millones con un típico de $630 millones. Si lo que pide por los derechos se acerca al valor de una unidad terminada y escriturada, el negocio pierde sentido para el comprador. La valorización histórica en la zona, entre el 7 y el 8 por ciento anual, no es una promesa y no debe ser el argumento central.

Errores que vuelven impagable una cesión

Firmar un documento privado y no llevarlo a la fiduciaria, ceder con cuotas en mora, no verificar la licencia de construcción, olvidar al cónyuge, entregar todo el dinero antes de que la fiduciaria expida la constancia de inscripción, y no dejar escrito quién asume la tarifa administrativa del constructor.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender un apartamento sobre planos si todavía no me han escriturado?

Sí, por cesión de derechos fiduciarios, no por compraventa: usted transfiere su condición de beneficiario. El comprador entra en su lugar y, al terminar el proyecto, el fideicomiso le escritura directamente a él.

¿Quién debe autorizar la cesión?

La fiduciaria y, según el reglamento, el constructor, que puede cobrar una tarifa administrativa. También el banco si hay crédito o leasing sobre la unidad, y el cónyuge si el derecho es de la sociedad conyugal.

¿La cesión se firma ante notario?

No requiere escritura pública, porque no se transfiere un inmueble inscrito sino una posición contractual. Se firma el formato de la fiduciaria. La escritura y el registro vendrán cuando el proyecto escriture al beneficiario.

¿Pago impuestos si cedo mis derechos con utilidad?

Sí. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento si se tuvo dos años o más; antes, tributa como renta ordinaria. No hay retención del notario, pero la utilidad se declara.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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