Puntos clave
- Abre un folio por predio y en él se anotan en orden los actos que afectan la propiedad.
- La maneja la autoridad catastral del municipio, con propósito fiscal y técnico: asigna área de terreno y de construcción, destinación económica y avalúo catastral, sobre el que se liquida el predial, del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio.
- Son dos sistemas con fines, fuentes y ritmos de actualización distintos.
- Ninguno determina el precio comercial: en Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $550 millones con valor típico de $1.475 millones, y un lote desde cerca de $409 millones con valor típico de $1.385 millones.
- La matrícula aparece en la escritura, en el recibo del predial de varios municipios y en cualquier certificado de tradición anterior; se compone de un código de círculo registral y un número de folio.
La matrícula inmobiliaria identifica el folio jurídico del predio en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. La ficha catastral identifica el predio en el catastro municipal para avalúo e impuesto predial. Una es jurídica, la otra fiscal.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Qué registra la matrícula inmobiliaria
Abre un folio por predio y en él se anotan en orden los actos que afectan la propiedad. El certificado de tradición y libertad se pide con ese número y muestra la cadena de propietarios con la escritura de cada traspaso, las hipotecas y su cancelación, los embargos, demandas y medidas cautelares, las afectaciones como vivienda familiar o patrimonio de familia (que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir) y los englobes, desenglobes y segregaciones que dieron origen al predio. No dice cuánto vale el predio ni cuánto paga de predial, ni certifica que el área escriturada coincida con el terreno.
Qué registra la ficha catastral
La maneja la autoridad catastral del municipio, con propósito fiscal y técnico: asigna área de terreno y de construcción, destinación económica y avalúo catastral, sobre el que se liquida el predial, del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio. Describe el predio como lo vio el catastro: si levantó una cabaña hace seis años y nunca la declaró, para el catastro puede no existir.
Por qué los datos difieren
Son dos sistemas con fines, fuentes y ritmos de actualización distintos. El área puede no coincidir: la escritura trae un área heredada de un título antiguo y el catastro midió en campo o con imágenes aéreas, algo muy común en fincas y lotes del Oriente antioqueño. La construcción puede no estar declarada: ampliaciones, piscinas o un segundo piso hacen que la ficha muestre menos metros de los reales. El propietario puede estar desactualizado en catastro por el rezago tras un traspaso. Los linderos describen cosas distintas: la escritura habla de colindantes por nombre y el catastro, de geometría. Y los desenglobes pueden estar mal reflejados en uno de los dos.
Cuál manda
Para propiedad manda el registro: la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y registro posterior, y sin registro la venta no es oponible a terceros. Para efectos tributarios manda el catastro: el predial se liquida sobre el avalúo catastral, sin importar lo que diga la escritura. Ninguno determina el precio comercial: en Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $550 millones con valor típico de $1.475 millones, y un lote desde cerca de $409 millones con valor típico de $1.385 millones.
Cómo encontrar los dos números
La matrícula aparece en la escritura, en el recibo del predial de varios municipios y en cualquier certificado de tradición anterior; se compone de un código de círculo registral y un número de folio. La ficha catastral aparece en el recibo del predial y en el certificado catastral o paz y salvo que expide el municipio; con la dirección, catastro o la secretaría de hacienda le ubican el predio. Pida siempre los dos: un estudio de títulos serio cruza el certificado de tradición contra el catastral y la escritura.
Si las diferencias aparecen en plena negociación
Las diferencias menores de área en un predio urbano con linderos claros suelen manejarse dejando constancia en la escritura. Una construcción no declarada se incorpora ante catastro, y el avalúo y el predial suben. Un área muy distinta de la real se corrige con un proceso de cabida y linderos, aparte y con su tiempo; si el banco financia, el avalúo del crédito pondrá el tema sobre la mesa. Un propietario desactualizado se corrige con copia de la escritura registrada: no impide vender, pero complica el paz y salvo. Si la matrícula no corresponde al predio que le muestran, se frena: es el error más caro. Un cierre normal toma entre 30 y 45 días desde el acuerdo, y corregir cabida o incorporar construcciones lo alarga.
Qué revisar antes de comprar en Guatapé y El Peñol
Que la matrícula del certificado sea la misma que cita la escritura y la promesa; que el área de la ficha y la escriturada sean comparables, y entender por qué si no; y que el uso del suelo permita lo que quiere hacer, según el Plan de Ordenamiento Territorial, que no se lee ni en la matrícula ni en la ficha. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado; los de registro corresponden normalmente al comprador y los de escrituración se reparten según lo pactado.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La matrícula inmobiliaria y la ficha catastral son el mismo número?
No. La matrícula identifica el folio en la Oficina de Registro; la ficha, el predio en el catastro municipal. Son numeraciones de entidades distintas con fines distintos.
¿Puedo vender si la ficha catastral está a nombre del dueño anterior?
Sí, si usted figura como propietario inscrito en el folio. Conviene actualizar catastro con copia de la escritura registrada antes de vender, porque si no se complica el paz y salvo predial.
¿Sobre cuál de los dos valores se cobra el predial?
Sobre el avalúo catastral, asociado a la ficha, del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio. Ni la matrícula ni el precio de la escritura lo determinan.
¿La matrícula dice si el predio permite vivienda campestre?
No. El folio registra propiedad y gravámenes, no uso del suelo. Eso lo define el Plan de Ordenamiento Territorial y se consulta con un certificado de uso del suelo en planeación municipal.
