¿Por qué mi predial subió si la casa es la misma?

El predial de una casa se calcula multiplicando el avalúo catastral del predio por la tarifa que fija cada municipio, que va del 0,3 al 1,2 por ciento. Si la casa no cambió pero la factura subió, lo que cambió fue el avalúo o la tarifa del año.

Solo hay dos variables, y por eso el diagnóstico es rápido: saque la factura del año pasado y la de este año, y compare renglón por renglón el avalúo catastral y la tarifa aplicada. Una de las dos se movió, o las dos.

¿Qué pudo haber movido el avalúo de mi casa?

El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral le asigna al predio, no lo que usted cree que vale la casa ni lo que pagó por ella. Se mueve por varias razones:

• Actualización catastral del municipio. Cuando el municipio actualiza la información de una zona completa, los avalúos se recalculan con terreno y construcción al día. Es la causa más común de un salto fuerte en un solo año.
• Reajuste anual. Aun sin actualización, los avalúos se reajustan periódicamente por decisión oficial. Ese movimiento es más suave y parejo entre vecinos.
• Construcción declarada o detectada. Si se incorporó un segundo piso, una piscina, un cuarto útil o un cerramiento que antes no figuraba, el área construida registrada cambia y el avalúo con ella. Pasa también cuando se regulariza una construcción que estaba sin declarar.
• Cambio en la clasificación del predio. Un lote que pasa a figurar con construcción, o un predio rural que queda clasificado de otra forma, cambia de base de cálculo.
• Corrección de un error de área. Si el catastro tenía mal los metros de terreno o de construcción y lo corrigió, la factura refleja la corrección.

¿Y si lo que cambió fue la tarifa?

La tarifa la fija el concejo de cada municipio dentro del rango del 0,3 al 1,2 por ciento, y puede variar de un año a otro. Dentro del mismo municipio no todos los predios pagan igual: la tarifa suele depender del uso (vivienda, comercio, lote, rural) y del rango de avalúo en el que caiga el predio.

Ese último punto explica un caso frecuente: el avalúo sube apenas un poco, pero cruza el umbral del rango siguiente y la casa queda con una tarifa más alta. El resultado es una factura que sube más de lo que subió el avalúo.

Dónde comprobarlo: el acuerdo municipal vigente del año en curso, publicado por la alcaldía, trae la tabla de tarifas. En la secretaría de hacienda o en el portal del municipio le indican qué tarifa le corresponde a su predio y por qué. Pida que se lo señalen sobre la tabla, no de palabra.

¿Cómo verifico el cálculo de mi propia factura?

1. Tenga a la mano la cédula catastral o el número predial. Aparece en la factura del predial y es la llave para cualquier consulta. No es lo mismo que la matrícula inmobiliaria, que es el número con el que se pide el certificado de tradición y libertad.
2. Pida el boletín o certificado catastral del predio. Ahí ve el área de terreno, el área construida, el destino económico y el avalúo vigente. Ese es el insumo real del cálculo.
3. Multiplique. Avalúo catastral por la tarifa que le corresponde. El resultado debe coincidir con el impuesto liquidado, antes de descuentos por pronto pago, intereses de mora o sobretasas que el municipio cobre junto con el predial (ambiental, bomberil, alumbrado). Muchos propietarios creen que el predial subió cuando lo que creció fue una sobretasa que viaja en la misma factura.
4. Si el área o el destino están mal, reclame ante la autoridad catastral, no ante la secretaría de hacienda. Hacienda cobra sobre el dato que catastro le entrega: mientras el dato no se corrija, la factura seguirá igual.

Un apunte para quien está vendiendo o comprando: el avalúo catastral sirve para liquidar el predial, no para fijar el precio de venta. Son dos valores distintos y casi nunca coinciden. En el cierre, lo que pesa es otra cosa: los gastos del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado, y el trámite completo toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si va a comprar o a vender, pida el paz y salvo de predial antes de escriturar: sin él, la notaría no avanza.

Preguntas frecuentes

¿El predial se calcula sobre el precio que pagué por la casa?

No. Se calcula sobre el avalúo catastral que la autoridad catastral le asigna al predio, no sobre el precio de compra ni sobre el valor comercial. Son valores distintos y rara vez coinciden.

¿Qué tarifa de predial me corresponde?

La fija el concejo de su municipio dentro del rango del 0,3 al 1,2 por ciento, según el uso del predio y su rango de avalúo. Compruébela en el acuerdo municipal vigente o en la secretaría de hacienda.

Mi factura subió pero el avalúo es casi igual. ¿Por qué?

Probablemente el avalúo cruzó al rango siguiente de la tabla de tarifas, o creció una sobretasa que se cobra junto al predial (ambiental, bomberil, alumbrado). Revise esos renglones por separado en la factura.

¿Dónde reclamo si el área de mi casa está mal registrada?

Ante la autoridad catastral, no ante la secretaría de hacienda. Hacienda liquida sobre el dato que catastro le reporta; hasta que el área o el destino no se corrijan, la factura se mantiene igual.

¿Necesito el paz y salvo de predial para vender?

Sí, es requisito habitual para escriturar. En propiedad horizontal se suma el paz y salvo de administración. Pídalos con tiempo: el cierre normalmente toma entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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