Construcciones no declaradas: qué pasa al vender y cómo regularizar

Se puede vender con construcciones no declaradas, pero solo se transfiere lo que dice el título: el lote y lo escriturado. La salida es declarar la construcción por escritura pública, registrarla y actualizar el catastro.

Qué significa que una construcción no esté declarada

La propiedad se prueba con la escritura y su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Si compró un lote y levantó una casa sin ningún trámite posterior, el folio de matrícula sigue describiendo un lote. Esa desconexión aparece en tres lugares distintos:

• El folio de matrícula, que se consulta con el certificado de tradición y libertad.
• El catastro municipal, que registra área construida, destinación y avalúo catastral, y puede estar actualizado aunque el título no.
• La licencia urbanística, el permiso para construir que expide la curaduría o planeación. Es distinta de la declaración de construcción, aunque normalmente se necesita la primera para la segunda.

Qué pasa al intentar vender así

• Comprador de contado: la venta puede cerrarse, escriturando el inmueble como está descrito; el comprador asume la regularización y el precio casi siempre baja.
• Comprador con crédito hipotecario: el negocio se frena. El avaluador describe una casa y el título un lote; ningún banco constituye hipoteca sobre una construcción que no está en el folio. Suele descubrirse en la semana dos o tres de un proceso que normalmente toma entre 30 y 45 días.
• Subsidio, leasing o fiducia: el filtro documental es igual o más estricto.

Además, el avalúo que soporta el precio pierde respaldo: en Guatapé y El Peñol el valor típico de una casa campestre ronda los $1.075 millones y el de un lote los $1.385 millones, con una lógica de mercado distinta.

Cómo se regulariza, paso a paso

1. Certificado de tradición y libertad con la matrícula: qué dice el título, hipotecas, embargos, servidumbres o afectaciones. La afectación a vivienda familiar o el patrimonio de familia deben levantarse antes de transferir.
2. Uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Si no permite vivienda, no hay declaración posible.
3. Soporte urbanístico. Con licencia, se busca la licencia y el acta de recibo. Sin licencia, hace falta un reconocimiento de edificación ante la curaduría o planeación, con levantamiento arquitectónico, planos, peritaje de estabilidad firmado por ingeniero civil y prueba de antigüedad.
4. Levantamiento y planos de lo existente, con áreas por nivel.
5. Escritura pública de declaración de construcción ante notario, que protocoliza planos y soporte urbanístico.
6. Registro en la Oficina de Registro: sin él, el acto no es oponible a terceros.
7. Actualización catastral, que modifica el avalúo y el predial, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.

Costo y tiempo

Hay honorarios del arquitecto o ingeniero, expensas de la curaduría o planeación, derechos notariales y de registro sobre el valor de la construcción declarada. Una regularización con reconocimiento no cabe en la ventana de 30 a 45 días de un cierre: el levantamiento tarda semanas y la curaduría depende de su carga. Arranque antes de salir al mercado, no con comprador y reloj corriendo.

Vender mientras se regulariza

• A. Regularizar primero. Folio y avalúo cuadran, el crédito fluye y no negocia desde la debilidad.
• B. Promesa con condición suspensiva. El vendedor debe otorgar y registrar la declaración antes de escriturar; se define quién paga y qué pasa si la curaduría niega el reconocimiento, con salida sin penalización.
• C. Vender como está, con descuento. Sirve con compradores de contado; el descuento refleja costo, tiempo y el riesgo de que el POT no permita regularizar.

En las tres, la inconsistencia debe quedar por escrito en el estudio de títulos; ocultarla es un vicio que el avalúo revelará.

Catastro no es título

Es el caso más frecuente en el Oriente: el predial muestra área construida y el propietario cree que todo está en orden. El catastro cumple una función fiscal; que el municipio cobre predial por una casa no significa que esté en el folio ni que tenga respaldo urbanístico. También ocurre lo contrario: construcción declarada en escritura pero no en catastro, con predial subvalorado que sube al actualizar.

Propiedad horizontal

En apartamentos, un altillo cerrado, una terraza techada o una ampliación hacia zona común exige dos filtros: autorización de la asamblea (a veces reforma del reglamento) y soporte urbanístico. El paz y salvo de administración es requisito habitual para escriturar, y la administración puede dejar constancia de una obra irregular. En Guatapé y El Peñol el valor típico de un apartamento ronda los $510 millones.

Efecto en los impuestos

Declarar sube el avalúo catastral y el predial anual. En la venta, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más, y el notario practica la retención en la fuente al escriturar. Las mejoras soportadas con facturas y con la escritura de declaración pueden incorporarse al costo fiscal y reducir esa base: guarde las facturas de obra y revíselo con un contador. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más honorarios; la escritura de declaración se pacta aparte.

Qué hacer esta semana

1. Compare la última escritura con lo construido hoy.
2. Revise el área registrada en la ficha catastral.
3. Pregunte en planeación por el uso del suelo y el procedimiento de reconocimiento.
4. Busque licencia y facturas de obra.
5. Decida: regularizar antes de salir al mercado, o salir con la inconsistencia declarada y el precio ajustado.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender una casa que no aparece en la escritura?

Puede vender el inmueble, pero solo transfiere lo que describe el título. De contado puede cerrarse con descuento; con crédito el banco detiene el desembolso.

¿En qué se diferencia la declaración de construcción de la licencia?

La licencia es el permiso para construir; la declaración es la escritura posterior, registrada, que incorpora la edificación al título.

¿Qué es el reconocimiento de edificación?

El acto por el cual la curaduría o planeación reconoce una construcción levantada sin licencia. Exige planos, peritaje de estabilidad y prueba de antigüedad.

¿Si el catastro tiene la construcción, está regularizada?

No. El catastro es fiscal y no es título de propiedad.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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