La retención en la fuente por la venta de un inmueble la practica el notario, en el momento mismo de la escrituración. No la paga el comprador ni la consigna el vendedor por su cuenta: el notario la descuenta del dinero de la venta cuando se firma la escritura pública y la reporta como un anticipo del impuesto que el vendedor liquidará después en su declaración de renta.
¿Qué es exactamente la retención en la fuente en una venta de inmueble?
No es un impuesto nuevo. Es un cobro anticipado de un impuesto que ya existe. Cuando usted vende una casa campestre en Guatapé o un apartamento en El Peñol, el Estado no espera hasta que usted declare renta el año siguiente para recaudar: se lleva una porción en el instante de la firma y esa suma queda a su favor como saldo ya pagado.
Por eso hay dos momentos distintos que la gente confunde:
- La escrituración: el notario retiene. Esto ocurre el día de la firma.
- La declaración de renta del año siguiente: usted liquida el impuesto real sobre la utilidad y descuenta lo que ya le retuvieron. Puede quedar debiendo, puede quedar a paz y salvo, o puede resultar con saldo a favor.
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el bien se tuvo dos años o más. Ese es el impuesto de fondo. La retención es solo el adelanto que el notario descuenta antes.
¿A quién le aplica y a quién no?
Le aplica al vendedor. Es su dinero el que se retiene, porque es él quien recibe el ingreso y quien eventualmente tributa sobre la utilidad de esa venta.
El comprador no soporta la retención. Lo que el comprador asume son sus propios costos de cierre, que suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, e incluyen registro, boleta fiscal y su parte de los gastos notariales según lo pactado.
Hay matices importantes según quién sea el vendedor:
- Persona natural que vende su vivienda o un predio de su patrimonio: es el caso más común en el Oriente Antioqueño y el que resuelve el notario de forma directa.
- Persona jurídica o vendedor cuya actividad habitual es la venta de inmuebles: el tratamiento cambia, porque para ese vendedor la operación no es ganancia ocasional sino ingreso ordinario de su negocio. Ahí conviene que un contador revise la operación antes de la firma.
- Vendedor no residente en Colombia: es el escenario donde más se cometen errores. Si usted vive en el exterior y va a vender un lote o una finca en la zona, revise su situación con asesoría tributaria antes de agendar notaría, no el mismo día.
¿En qué momento del negocio aparece?
Aparece tarde, y esa es la causa de la mayoría de los sustos. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y la retención solo se materializa al final de ese recorrido.
La secuencia real es esta:
- Acuerdo de precio y promesa de compraventa. Aquí no hay retención. Aquí es donde usted debería estar haciendo la cuenta.
- Estudio de títulos. La revisión jurídica previa a la firma, hecha sobre el certificado de tradición y libertad y los antecedentes del inmueble.
- Reunión de documentos. Paz y salvo de predial, paz y salvo de administración si es propiedad horizontal, y el levantamiento de cualquier afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, figuras que restringen la venta y deben resolverse antes de transferir.
- Firma de la escritura pública ante notario. Aquí se practica la retención. El notario la descuenta del valor de la venta.
- Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
- Declaración de renta del año gravable siguiente. Se liquida el impuesto definitivo y se imputa lo retenido.
¿Cómo evito que la retención me desarme el negocio?
El error clásico: el vendedor calcula cuánto recibe usando el precio de venta a secas, compromete esa cifra completa en la cuota inicial de otra propiedad, y el día de la notaría descubre que le entregan menos.
Tres medidas concretas:
Haga la cuenta antes de firmar la promesa, no antes de firmar la escritura. Entre esos dos momentos hay entre 30 y 45 días de compromisos ya adquiridos.
Reúna los soportes del costo fiscal del inmueble. Escritura de adquisición, y las facturas de mejoras y construcciones que estén debidamente soportadas. El impuesto se liquida sobre la utilidad, no sobre el precio total, y sin soportes usted no puede demostrar cuánto le costó realmente el bien. Esto pesa especialmente en fincas y lotes de la zona, donde el propietario suele haber invertido años en adecuaciones que nunca facturó.
Verifique cuánto tiempo lleva el inmueble a su nombre. Los dos años de tenencia son la línea que define si la utilidad se trata como ganancia ocasional al 15 por ciento o como renta ordinaria. Esa fecha está en el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
Pida el detalle al notario con anticipación. La notaría puede indicarle la liquidación estimada antes del día de la firma. Pedirla con una semana de margen le evita descubrir la cifra con el bolígrafo en la mano.
¿Qué pasa si el inmueble tiene varios propietarios o es herencia?
Cuando el bien figura a nombre de dos o más personas, cada copropietario responde por su cuota parte. La retención se practica proporcionalmente y cada uno la imputa en su propia declaración. Es frecuente en fincas familiares del Oriente Antioqueño heredadas entre hermanos.
Si el inmueble viene de una sucesión, el punto delicado es el costo fiscal y la fecha desde la cual se cuenta la tenencia. No es lo mismo el día en que murió el causante que el día en que se registró la adjudicación. Esa distinción cambia el tratamiento tributario y conviene definirla con un contador antes de poner el predio en venta, no cuando ya hay un comprador esperando.
¿Y si vendo un lote o una finca en lugar de una casa?
El mecanismo es el mismo: el notario retiene al escriturar, sin importar el tipo de predio. Lo que cambia es el tamaño de la cifra, porque el valor de la operación es distinto. En Guatapé y El Peñol un lote tiene un valor típico cercano a $2.209 millones, mientras una finca ronda $1.550 millones y un apartamento $510 millones.
En lotes y fincas hay un asunto adicional que revisar antes de firmar: el uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Ese dato no afecta la retención, pero sí afecta el precio y, por tanto, la base sobre la que se retiene.
Lo que el vendedor debe llevar resuelto a la notaría
- Certificado de tradición y libertad reciente, con la matrícula inmobiliaria.
- Escritura de adquisición del inmueble.
- Paz y salvo de impuesto predial. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
- Paz y salvo de administración, si es propiedad horizontal, que es requisito habitual para escriturar.
- Soportes de mejoras y construcciones, para sustentar el costo fiscal.
- Levantamiento previo de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si figuran inscritas.
- Cancelación de hipoteca o acuerdo con el banco acreedor sobre cómo se cancela el día de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Quién practica la retención en la fuente cuando se vende una casa o un lote?
El notario. La retención se practica en el momento de la escrituración, es decir, el día en que se firma la escritura pública de compraventa. El vendedor no debe consignarla por su cuenta ni el comprador debe asumirla.
¿La retención en la fuente es lo mismo que el impuesto de ganancia ocasional?
No. La retención es un anticipo; la ganancia ocasional es el impuesto de fondo, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. En la declaración de renta del año siguiente el vendedor liquida el impuesto real y descuenta lo que ya le retuvieron.
¿La retención la asume el comprador o el vendedor?
El vendedor, porque es quien recibe el ingreso. El comprador asume sus propios gastos de cierre, que suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, e incluyen los gastos de registro, que normalmente le corresponden a él.
¿En qué momento del proceso aparece la retención?
Al final. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y la retención solo se materializa el día de la firma ante notario. Por eso conviene calcular el neto antes de firmar la promesa de compraventa, no después.
¿Qué documentos me ayudan a reducir la base del impuesto?
La escritura de adquisición y los soportes de mejoras y construcciones. El impuesto se calcula sobre la utilidad, no sobre el precio total de venta, así que sin soportes del costo del inmueble y de lo invertido en él, la utilidad gravable resulta mayor.
¿Cómo sé desde cuándo cuenta la tenencia de dos años?
Está en el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Ese documento registra la fecha del acto por el cual usted adquirió el inmueble.
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