Retención en la fuente al vender un inmueble: quién la practica

La retención en la fuente por la venta de un inmueble la practica el notario al escriturar. No la paga el comprador ni la consigna el vendedor: el notario la descuenta del dinero de la venta como anticipo del impuesto que el vendedor liquidará en su declaración de renta.

Qué es exactamente

No es un impuesto nuevo, sino un cobro anticipado de uno que ya existe. Hay dos momentos que la gente confunde:

1. La escrituración: el notario retiene el día de la firma.
2. La declaración de renta del año siguiente: usted liquida el impuesto real sobre la utilidad y descuenta lo retenido. Puede quedar debiendo, a paz y salvo o con saldo a favor.

La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el bien se tuvo dos años o más. Ese es el impuesto de fondo; la retención es solo el adelanto.

A quién le aplica

Al vendedor, que recibe el ingreso. El comprador asume sus propios costos de cierre, cerca del 2 por ciento adicional al precio, que incluyen el registro y su parte de los gastos notariales según lo pactado. Según quién venda:

• Persona natural que vende su vivienda o un predio: el caso más común en el Oriente Antioqueño.
• Persona jurídica o vendedor habitual de inmuebles: el tratamiento cambia, porque no es ganancia ocasional sino ingreso ordinario; revise con un contador antes de la firma.
• Vendedor no residente: donde más se cometen errores; busque asesoría tributaria antes de agendar notaría.

Cuándo aparece

Tarde, y de ahí los sustos. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio:

1. Acuerdo de precio y promesa. No hay retención; aquí debería hacer la cuenta.
2. Estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma sobre el certificado de tradición y libertad y los antecedentes.
3. Documentos: paz y salvo de predial, de administración si es propiedad horizontal, y levantamiento de cualquier afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia.
4. Firma ante notario: aquí se practica la retención.
5. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
6. Declaración de renta siguiente, donde se imputa lo retenido.

Cómo evitar que le desarme el negocio

El error clásico: calcular el neto con el precio a secas, comprometer esa cifra en la cuota inicial de otra propiedad y descubrir en la notaría que le entregan menos.

• Haga la cuenta antes de firmar la promesa, no la escritura.
• Reúna los soportes del costo fiscal: escritura de adquisición y facturas de mejoras. El impuesto se liquida sobre la utilidad, no sobre el precio; sin soportes no puede demostrar lo que le costó el bien, algo frecuente en fincas y lotes con adecuaciones nunca facturadas.
• Verifique desde cuándo está a su nombre. Los dos años definen si la utilidad es ganancia ocasional al 15 por ciento o renta ordinaria. La fecha está en el certificado de tradición, que se pide con la matrícula inmobiliaria.
• Pida al notario la liquidación estimada con una semana de margen.

Si el bien tiene varios propietarios o viene de herencia, cada copropietario responde por su cuota y la retención es proporcional. En sucesiones, el costo fiscal y la fecha de tenencia (muerte del causante o registro de la adjudicación) conviene definirlos con un contador antes de publicar.

Lotes y fincas

El mecanismo es el mismo; cambia el tamaño de la cifra. En Guatapé y El Peñol un lote tiene un valor típico cercano a $1.385 millones, una finca ronda $1.550 millones y un apartamento $510 millones. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial y afecta el precio, y por tanto la base sobre la que se retiene.

Qué llevar resuelto a la notaría

• Certificado de tradición y libertad reciente y escritura de adquisición.
• Paz y salvo de predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, y de administración si aplica.
• Soportes de mejoras y construcciones.
• Levantamiento previo de afectación o patrimonio de familia, si figuran.
• Cancelación de hipoteca o acuerdo con el banco.

Después de la firma, guarde el comprobante de retención junto con la escritura: es lo que le permite descontar el anticipo en su declaración.

Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Quién practica la retención en la fuente cuando se vende una casa o un lote?

El notario, el día de la firma de la escritura. El vendedor no debe consignarla por su cuenta ni el comprador asumirla.

¿La retención es lo mismo que el impuesto de ganancia ocasional?

No. La retención es un anticipo; la ganancia ocasional es el impuesto de fondo, al 15 por ciento con dos años o más de tenencia. En la declaración se liquida el impuesto real y se descuenta lo retenido.

¿La retención la asume el comprador o el vendedor?

El vendedor. El comprador asume sus gastos de cierre, cerca del 2 por ciento adicional al precio, incluidos los de registro.

¿Qué documentos me ayudan a reducir la base del impuesto?

La escritura de adquisición y los soportes de mejoras y construcciones: el impuesto se calcula sobre la utilidad, no sobre el precio total.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

Hablar con Mike →

Siga leyendo