Puntos clave
- La regla de los dos años es el eje: si el inmueble estuvo en su patrimonio dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional al 15 por ciento.
- Precio de venta menos costo fiscal del inmueble es igual a ganancia ocasional; sobre ese resultado se aplica el 15 por ciento.
- Subir el costo fiscal con soportes reales es lo más desaprovechado: remodelaciones, piscina, muro de contención, pozo, ampliaciones o instalación eléctrica suman si hay facturas a nombre del propietario y contratos con el constructor.
- La practica el notario en el momento de la escrituración.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, así que reúna con anticipación: el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria (propietario inscrito, hipotecas, embargos, afectaciones y la fecha de adquisición); la escritura de adquisición; facturas y contratos de mejoras; recibos de valorización; el paz y salvo de predial (que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio); el paz y salvo de administración si es propiedad horizontal; y el levantamiento de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si figura.
La ganancia ocasional se causa cuando vende un inmueble que tuvo dos años o más y el precio supera el costo fiscal. Se liquida al 15 por ciento sobre esa diferencia, y se reduce legalmente con mejoras, escrituras y gastos documentados y con las exenciones que permite la ley.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Cuándo se causa y cuándo no
El hecho generador es la venta, es decir, la firma de la escritura pública ante notario; ese día queda definido el año gravable. La regla de los dos años es el eje: si el inmueble estuvo en su patrimonio dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional al 15 por ciento. Si lo tuvo menos, entra como renta ordinaria, se suma a sus demás ingresos y tributa con la tarifa que le corresponda en su declaración.
Los dos años se cuentan desde la fecha de adquisición registrada, no desde la promesa ni desde la entrega; por eso es el primer dato que hay que mirar en el certificado de tradición y libertad. Si el precio es igual o inferior al costo fiscal no se causa ganancia ocasional, y puede haber pérdida ocasional con su propio tratamiento.
Cómo se determina
Precio de venta menos costo fiscal del inmueble es igual a ganancia ocasional; sobre ese resultado se aplica el 15 por ciento. El precio es el que quede en la escritura pública. Escriturar por debajo del valor real no reduce el impuesto de forma legal, deja expuesto al vendedor y le entrega al comprador un costo fiscal artificialmente bajo.
El costo fiscal se compone en general del valor de adquisición de la escritura con la que compró, las mejoras y construcciones soportadas, las contribuciones de valorización pagadas, los gastos notariales y de registro de la compra y los ajustes que la ley autoriza. Todo debe poder probarse: un dato sin factura, contrato o escritura es una intención, no costo fiscal.
Qué reduce legalmente la ganancia ocasional
Subir el costo fiscal con soportes reales es lo más desaprovechado: remodelaciones, piscina, muro de contención, pozo, ampliaciones o instalación eléctrica suman si hay facturas a nombre del propietario y contratos con el constructor.
Usar las exenciones de la ley, que contempla la venta de la casa o apartamento de habitación y casos como la venta forzada, las herencias y las porciones conyugales, cada una con su tope y condiciones de destinación de los recursos. No son automáticas; un contador debe validar cuál aplica antes de firmar.
Aplicar las opciones legales de determinación del costo: el estatuto tributario permite en ciertos supuestos tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el valor declarado en el patrimonio del año anterior, lo que para un lote o finca comprada hace años a un valor nominal bajo puede cambiar el resultado.
No lo reducen escriturar por menos, no declarar la venta (el notario reporta) ni repartir el pago en varios giros.
Retención en la fuente en la notaría
La practica el notario en el momento de la escrituración. No es un impuesto adicional sino un anticipo que se descuenta de lo que liquide en su declaración de renta; si excede el impuesto definitivo, se recupera. Haga el cálculo antes de firmar.
Documentos antes de vender
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, así que reúna con anticipación: el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria (propietario inscrito, hipotecas, embargos, afectaciones y la fecha de adquisición); la escritura de adquisición; facturas y contratos de mejoras; recibos de valorización; el paz y salvo de predial (que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio); el paz y salvo de administración si es propiedad horizontal; y el levantamiento de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si figura. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública y registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
En Guatapé o El Peñol
Una casa campestre se consigue desde alrededor de $600 millones y el valor típico ronda $990 millones. Un apartamento parte de alrededor de $286 millones, con valor típico cercano a $510 millones. Una finca arranca sobre $550 millones y el típico se ubica en $1.550 millones. Los lotes parten de alrededor de $409 millones, con valor típico de $1.385 millones. Cada peso de costo fiscal soportado es un peso que no entra a la base del 15 por ciento. La valorización histórica en la zona, entre el 7 y el 8 por ciento anual, no es una promesa, pero explica por qué en propiedades de larga tenencia la diferencia entre compra y venta suele ser amplia.
Del lado del comprador
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio. Los de registro corresponden normalmente al comprador y los de escrituración se reparten según lo pactado. Antes de firmar, el estudio de títulos es la revisión jurídica previa sobre el certificado y los antecedentes del inmueble; si el predio es rural, el Plan de Ordenamiento Territorial define si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
Orden de trabajo recomendado
Confirme la fecha de adquisición en el certificado, saque el valor de la escritura de compra, arme la carpeta de mejoras, pida a un contador el cálculo del costo fiscal y la ganancia estimada, pregunte qué exención aplicaría y recién entonces defina el precio de lista. Al revés, con la promesa ya firmada, casi todas las opciones se pierden.
Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tarifa de ganancia ocasional al vender un inmueble en Colombia?
El 15 por ciento cuando el bien se tuvo dos años o más, aplicado sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal, no sobre el precio total.
¿Qué pasa si vendo antes de dos años?
La utilidad no es ganancia ocasional: se considera renta ordinaria, se suma a los demás ingresos del año y tributa con la tarifa que corresponda en su declaración.
¿Las remodelaciones reducen el impuesto?
Sí, si están soportadas: aumentan el costo fiscal y reducen la base gravable. Se necesitan facturas a nombre del propietario y contratos con quien ejecutó la obra.
¿Escriturar por un valor menor reduce el impuesto?
No es una vía legal y expone al vendedor. Además le deja al comprador un costo fiscal más bajo, y la operación deja rastro ante la autoridad tributaria.
