La ganancia ocasional se causa cuando usted vende un inmueble que tuvo dos años o más y el precio de venta supera el costo fiscal del bien. Se liquida al 15 por ciento sobre esa diferencia. Se reduce legalmente aumentando el costo fiscal con mejoras, escrituras y gastos documentados, y aplicando las exenciones que la ley permite.
¿Cuándo se causa la ganancia ocasional y cuándo no?
El hecho que genera el impuesto es la venta, es decir, la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Ese día queda definido el año gravable en el que usted debe declarar la utilidad.
La regla de los dos años es el eje de todo:
- Si el inmueble estuvo en su patrimonio dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional y se liquida al 15 por ciento.
- Si lo tuvo menos de dos años, la utilidad no es ganancia ocasional: entra como renta ordinaria y se suma a sus demás ingresos del año, con la tarifa que le corresponda según su declaración.
Los dos años se cuentan sobre la fecha de adquisición registrada, no sobre la promesa de compraventa ni sobre la fecha en que le entregaron el inmueble. Por eso la fecha del acto de adquisición en el certificado de tradición y libertad es el primer dato que hay que mirar antes de sentarse a proyectar impuestos.
Tampoco hay impuesto si no hay utilidad. Si el precio de venta es igual o inferior al costo fiscal, no se causa ganancia ocasional. Puede haber incluso pérdida ocasional, con su propio tratamiento en la declaración.
¿Cómo se determina la ganancia ocasional en la venta de un inmueble?
La fórmula es simple de enunciar y ahí es donde se juega la plata:
Precio de venta menos costo fiscal del inmueble = ganancia ocasional.
Sobre ese resultado se aplica el 15 por ciento.
El precio de venta es el que quede en la escritura pública. Aquí conviene ser claro: escriturar por debajo del valor real, práctica que todavía se propone en algunas negociaciones, no reduce el impuesto de forma legal y sí deja al vendedor expuesto, además de dejarle al comprador un costo fiscal artificialmente bajo que le hará pagar más cuando le toque vender a él.
El costo fiscal es el conjunto de valores que la ley permite restar. En términos generales se compone de:
- El valor de adquisición que figura en la escritura con la que usted compró.
- Las mejoras y construcciones hechas sobre el inmueble, siempre que estén soportadas.
- Las contribuciones por valorización pagadas al municipio.
- Los gastos notariales y de registro asumidos en la compra.
- Los ajustes que la ley autoriza sobre el costo, según el régimen aplicable a su caso.
Todo lo que entre al costo fiscal debe poder probarse. Un dato sin factura, sin contrato o sin escritura no es costo fiscal, es una intención.
¿Qué reduce legalmente la ganancia ocasional?
Hay tres caminos, y los tres son de papeles, no de creatividad.
1. Subir el costo fiscal con soportes reales. Es el más desaprovechado. Las remodelaciones de una casa campestre, la piscina, el muro de contención, el pozo, la ampliación de la cocina, la instalación eléctrica nueva: todo eso suma al costo si hay facturas a nombre del propietario y contratos con el constructor. Quien guarda las facturas de una reforma de años atrás llega a la venta pagando menos impuesto que su vecino con la misma casa.
2. Usar las exenciones previstas en la ley. La normativa colombiana contempla exenciones sobre la ganancia ocasional en la venta de la casa o apartamento de habitación, y en casos como la venta forzada, las herencias y las porciones conyugales, cada una con su tope y con condiciones específicas de destinación de los recursos. No son automáticas: exigen cumplir requisitos formales, y en algunos casos que el dinero se deposite en cuentas destinadas para ese fin. Un contador debe validar cuál aplica a su caso antes de firmar, no después.
3. Aplicar las opciones legales de determinación del costo. El estatuto tributario permite en ciertos supuestos tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el valor declarado en el patrimonio del año anterior, en lugar del valor histórico de compra. Para un lote o una finca adquirida hace muchos años a un valor nominal bajo, esa alternativa puede cambiar el resultado por completo. Es una decisión técnica y hay que tomarla con las cifras a la vista.
Lo que no reduce el impuesto: escriturar por menos, "no declarar" la venta (el notario reporta), o repartir el pago en varios giros. La notaría deja rastro y la venta queda registrada.
¿Qué pasa con la retención en la fuente en la notaría?
La retención en la fuente por la venta de un inmueble la practica el notario en el momento de la escrituración. No es un impuesto adicional: es un anticipo que se descuenta del valor que usted liquide en su declaración de renta.
Si el impuesto definitivo resulta menor que lo retenido, esa diferencia se recupera vía declaración. Por eso vale la pena hacer el cálculo antes de firmar y llegar a la notaría sabiendo qué le van a retener y por qué.
¿Qué documentos hay que tener listos antes de vender?
Reunir esto con anticipación evita retrasos, y el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
- Certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Ahí está también la fecha de adquisición que define la regla de los dos años.
- Escritura pública de adquisición, para acreditar el valor de compra.
- Facturas y contratos de mejoras, obra por obra.
- Recibos de contribución por valorización, si el municipio la cobró.
- Paz y salvo de predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
- Paz y salvo de administración, requisito habitual para escriturar en propiedad horizontal.
- Levantamiento de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si figura inscrita. Son figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir.
Recuerde que en Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
¿Cómo se ve esto en una venta en Guatapé o El Peñol?
Los valores de la zona dan una idea del tamaño de la base gravable con la que se trabaja. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde alrededor de $450 millones y el valor típico ronda $990 millones. Un apartamento parte de alrededor de $286 millones, con valor típico cercano a $510 millones. Una finca arranca sobre $550 millones y el típico se ubica en $1.550 millones. Los lotes se consiguen desde alrededor de $409 millones, con un valor típico de $2.209 millones.
Sobre esos rangos, cada peso de costo fiscal que usted logre soportar con documentos es un peso que no entra a la base del 15 por ciento. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, lo cual es historia y no una promesa, pero explica por qué en propiedades de larga tenencia la diferencia entre el valor de compra y el de venta suele ser amplia, y por qué la reconstrucción juiciosa del costo fiscal importa tanto.
¿Y del lado del comprador?
Si además de vender usted va a comprar, tenga presente que los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, y que los gastos de registro corresponden normalmente al comprador, mientras que los de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado.
Antes de firmar cualquier cosa, el estudio de títulos es la revisión jurídica previa que se hace sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Y si el predio es rural, el uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, que determina si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
Orden de trabajo recomendado
- Pida el certificado de tradición y confirme la fecha de adquisición.
- Ubique la escritura de compra y sáquele el valor.
- Arme la carpeta de mejoras con facturas y contratos.
- Con esos tres datos, pídale a un contador el cálculo del costo fiscal y de la ganancia ocasional estimada.
- Pregunte expresamente qué exención podría aplicar en su caso y qué requisitos exige.
- Solo entonces defina el precio de lista y salga al mercado.
Hacerlo en ese orden le permite negociar sabiendo cuánto le queda neto. Hacerlo al revés, cuando ya hay promesa firmada y fecha de notaría, deja fuera casi todas las opciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tarifa de ganancia ocasional al vender un inmueble en Colombia?
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el bien se tuvo dos años o más. El impuesto se aplica sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal, no sobre el precio total de la venta.
¿Qué pasa si vendo el inmueble antes de dos años?
Si el inmueble estuvo en su patrimonio menos de dos años, la utilidad no se trata como ganancia ocasional. Se considera renta ordinaria, se suma a los demás ingresos del año y tributa con la tarifa que corresponda en su declaración de renta.
¿Las remodelaciones reducen el impuesto de ganancia ocasional?
Sí, siempre que estén soportadas. Las mejoras y construcciones aumentan el costo fiscal del inmueble y por lo tanto reducen la base gravable. Se necesitan facturas a nombre del propietario y contratos con quien ejecutó la obra. Sin soportes, la mejora no suma.
¿Quién practica la retención en la fuente cuando vendo mi casa?
La retención en la fuente por la venta de un inmueble la practica el notario en el momento de la escrituración. No es un impuesto adicional: es un anticipo que luego se descuenta del valor liquidado en la declaración de renta, y si excede el impuesto definitivo, se recupera.
¿Escriturar por un valor menor al real reduce el impuesto?
No es una vía legal y expone al vendedor. Además le deja al comprador un costo fiscal más bajo, lo que le hará pagar más ganancia ocasional cuando él venda. La escritura queda registrada y la operación deja rastro ante la autoridad tributaria.
¿Qué documento me dice desde cuándo soy dueño del inmueble?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, la cadena de propietarios, hipotecas, embargos y afectaciones, y la fecha del acto de adquisición que define si aplica o no la regla de los dos años.
