Paz y salvos para vender: cuáles piden y quién los expide

Para escriturar le piden hasta cuatro paz y salvos: predial, valorización o contribuciones si aplican, servicios públicos y, en propiedad horizontal, administración. El que más frena la firma es el de administración, porque la notaría descubre una deuda de cuotas el mismo día.

Qué es un paz y salvo y por qué lo exige la notaría

Es una constancia escrita de que no debe nada a una entidad por ese inmueble, con corte a una fecha. No reemplaza el certificado de tradición y libertad. La notaría lo pide porque son obligaciones que siguen al predio, no a la persona: si el vendedor deja un predial atrasado, el comprador se encuentra con el cobro. Se revisan antes de imprimir la escritura pública, que transfiere la propiedad junto con el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Cuáles piden y quién los expide

• Predial. Lo expide la Secretaría de Hacienda o Tesorería del municipio (Guatapé, El Peñol, Marinilla, El Retiro, Rionegro, cada uno con su ventanilla), con la matrícula inmobiliaria o el código catastral. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio y se liquida por vigencias: si debe una anterior, no lo expiden hasta pagarla completa.
• Valorización o contribución especial. Lo expide la entidad que cobró la obra. Si existe y está pendiente, bloquea la escritura.
• Servicios públicos. Lo expide la empresa prestadora: acueducto, alcantarillado, aseo y energía. En zona rural el acueducto suele ser veredal y lo firma el representante de la junta; pídalo con dos semanas de anticipación.
• Administración. En propiedad horizontal (apartamentos, unidades cerradas, parcelaciones con reglamento) es requisito habitual para escriturar. Lo expide el administrador y debe cubrir cuotas ordinarias, extraordinarias, intereses y multas.
• Parcelación o fiducia, cuando el desarrollo tiene reglamento propio y cuotas de vías, portería o planta de tratamiento.

Cuál frena de verdad

El de administración: incluye cuotas extraordinarias que el vendedor olvida, intereses de mora que se recalculan al día de la firma (el emitido hace tres semanas ya quedó corto), y cuotas aprobadas antes de la venta pero pagaderas después, cuyo responsable debe pactarse por escrito. El segundo es el predial, casi siempre por predios rurales con dos o tres vigencias atrasadas, o fincas englobadas o desenglobadas que quedaron con dos códigos catastrales.

Lo que no es paz y salvo pero también detiene la firma

El certificado de tradición y libertad, pedido con la matrícula, muestra propietario, hipotecas, embargos y afectaciones.

• Hipoteca vigente: se necesita carta de cancelación del banco, firmada junto con la escritura o protocolizada antes.
• Embargo: lo levanta el juzgado que lo decretó, fuera de su control; es la causa más frecuente de cierres caídos.
• Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia: restringen la venta y deben levantarse antes de transferir, ante notario con consentimiento del cónyuge o compañero; con menores puede requerirse autorización judicial.
• Sucesión no liquidada: si el propietario inscrito falleció, primero se hace la sucesión.

Todo esto se detecta en el estudio de títulos, la revisión jurídica previa. Pídalo apenas tenga oferta.

Cuándo pedirlos

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Un orden que funciona:

1. Días 1 a 5: certificado de tradición actualizado y estudio de títulos.
2. Días 5 a 15: radique predial, valorización, servicios y administración; si hay hipoteca, pida al banco la carta de cancelación y el saldo a la fecha de firma.
3. Días 15 a 30: levante afectaciones, corrija catastro, pague deudas.
4. Semana de la firma: actualice administración y certificado de tradición, que se vencen rápido.

Otros documentos y tributos

Prepare cédula vigente, escritura de adquisición, certificado catastral o boletín predial y RUT si aplica; una sociedad aporta certificado de existencia y representación legal y acta que autoriza la venta. El notario practica la retención en la fuente al escriturar y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más. Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado, los de registro corresponden normalmente al comprador y el cierre suma cerca del 2 por ciento adicional al precio.

Lotes y fincas rurales

Aplican los mismos paz y salvos más dos verificaciones. El uso del suelo, que define el Plan de Ordenamiento Territorial y certifica Planeación, determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Y el área de la escritura, el área catastral y el área real deben coincidir; en predios fraccionados por herencia suele no ocurrir, y se corrige antes de firmar. En Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde alrededor de $750 millones, con valor típico cercano a $1.550 millones, y un lote desde alrededor de $409 millones.

Si aparece una deuda que no reconoce

Pida el detalle escrito con las vigencias discriminadas. En predial es frecuente el cobro sobre un código catastral que ya no corresponde al predio, o intereses mal liquidados; se corrige con una solicitud de revisión ante Hacienda. Si el negocio ya corre y la deuda es menor, retenga del precio el valor discutido en la promesa y páguelo en la notaría con cargo al vendedor.

Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Quién expide el paz y salvo de predial?

La Secretaría de Hacienda o Tesorería del municipio, con la matrícula o el código catastral, y debe cubrir todas las vigencias.

¿El paz y salvo de administración es obligatorio?

En propiedad horizontal es requisito habitual para escriturar. Lo expide el administrador y cubre cuotas, intereses y multas.

¿Una hipoteca se soluciona con un paz y salvo?

No. Se cancela con carta del banco, protocolizada antes o firmada simultáneamente en la notaría.

¿Qué pasa con la afectación a vivienda familiar?

Debe levantarse antes de transferir, ante notario con consentimiento del cónyuge o compañero. Inícielo apenas tenga oferta.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

Hablar con Mike →

Siga leyendo