Para escriturar le piden cuatro paz y salvos: predial (Secretaría de Hacienda del municipio), valorización o contribuciones si aplican, servicios públicos (empresa prestadora) y, en propiedad horizontal, el de administración. El que más frena una firma es el de administración, porque una deuda de cuotas la descubre la notaría el mismo día.
¿Qué es exactamente un paz y salvo y por qué lo exige la notaría?
Un paz y salvo es una constancia escrita de que usted no le debe nada a una entidad por ese inmueble, con corte a una fecha. No es un certificado de propiedad ni reemplaza el certificado de tradición y libertad: es una declaración de deuda cero.
La notaría los pide porque son obligaciones que siguen al predio, no a la persona. Si el vendedor deja un predial atrasado, el comprador nuevo se encuentra con el cobro. Por eso el notario y el abogado del comprador los revisan antes de imprimir la escritura pública, que es el acto con el que se transfiere la propiedad en Colombia, seguido del registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Cuáles paz y salvos piden y quién expide cada uno?
Paz y salvo de impuesto predial. Lo expide la Secretaría de Hacienda o Tesorería del municipio donde está el predio: Guatapé, El Peñol, Marinilla, El Retiro, Rionegro, cada uno con su ventanilla. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria o el código catastral. Recuerde que el predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y que se liquida por vigencias: si debe una vigencia anterior, no le expiden el documento hasta pagarla completa.
Paz y salvo de valorización o contribución especial. Lo expide la entidad que cobró la obra, que puede ser el municipio o la entidad departamental correspondiente. No todos los predios tienen contribución asignada, pero cuando existe y está pendiente, aparece como afectación y bloquea la escritura.
Paz y salvo de servicios públicos. Lo expide la empresa prestadora: acueducto, alcantarillado, aseo y energía. En zona rural del Oriente Antioqueño es común que el acueducto sea veredal y lo administre una junta: en ese caso el paz y salvo lo firma el representante legal de la junta, y conviene pedirlo con dos semanas de anticipación porque no siempre hay oficina con horario fijo.
Paz y salvo de administración. Aplica en propiedad horizontal: apartamentos, unidades cerradas, parcelaciones con reglamento. Lo expide el administrador o el consejo, y en propiedad horizontal es requisito habitual para escriturar. Debe cubrir cuotas ordinarias, extraordinarias, intereses y multas.
Paz y salvo de la administración fiduciaria o de la parcelación, cuando el predio hace parte de un desarrollo con reglamento propio y cuotas de mantenimiento de vías, portería o planta de tratamiento.
¿Cuál de todos frena de verdad una escrituración?
El de administración, por tres razones. Primero, incluye cuotas extraordinarias que el vendedor a veces olvida (arreglo de vía interna, cambio de motobomba, reparación de portería). Segundo, incluye intereses de mora que se recalculan al día de la firma, así que el paz y salvo emitido hace tres semanas ya quedó corto. Tercero, si la asamblea aprobó una cuota extraordinaria antes de la venta pero pagadera después, hay que pactar por escrito quién la asume, porque la administración no expide el documento mientras esté pendiente.
El segundo que más frena es el predial, y casi siempre por lo mismo: predios rurales con dos o tres vigencias atrasadas, o fincas que fueron englobadas o desenglobadas y quedaron con dos códigos catastrales, uno de ellos con deuda que nadie estaba mirando.
¿Qué no es un paz y salvo pero también detiene la firma?
Hay documentos que se confunden con paz y salvos y son otra cosa. Vale la pena separarlos, porque el remedio es distinto.
Hipoteca vigente. Aparece en el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Aquí no se necesita un paz y salvo sino una carta de cancelación del banco, que se firma junto con la escritura de venta o se protocoliza antes.
Embargo. También figura en el certificado de tradición. Se levanta por orden del juzgado que lo decretó, y el trámite corre por fuera de su control. Es la causa más frecuente de un cierre que se cae.
Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. Son figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. Se levantan ante notario con el consentimiento del cónyuge o compañero, y en el caso del patrimonio de familia con menores puede requerirse autorización judicial. No lo deje para la semana de la firma.
Sucesión no liquidada. Si el propietario inscrito falleció, no hay paz y salvo que arregle eso: hay que hacer la sucesión primero.
Todo esto se detecta en el estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma que se hace sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Pídalo apenas tenga oferta, no después.
¿Cuándo pedirlos y cuánto tiempo antes de la firma?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el marco real de trabajo. Un orden que funciona:
- Día 1 al 5. Solicite el certificado de tradición y libertad actualizado y entrégueselo al abogado para el estudio de títulos. Ahí sale si hay hipoteca, embargo o afectación.
- Día 5 al 15. Radique la solicitud de los paz y salvos: predial, valorización, servicios y administración. Si hay hipoteca, solicite en el banco la carta de cancelación y el saldo a la fecha proyectada de firma.
- Día 15 al 30. Levante lo que haya que levantar: afectación a vivienda familiar, correcciones catastrales, deudas pendientes.
- Semana de la firma. Actualice el paz y salvo de administración y el certificado de tradición. Son los dos documentos que se vencen rápido en la práctica.
Los paz y salvos tienen fecha de corte y las notarías suelen exigirlos recientes. Pedirlos con dos meses de anticipación no le sirve de nada si llega a firmar con documentos vencidos.
¿Qué documentos adicionales del vendedor pide la notaría?
Además de los paz y salvos, prepare la cédula vigente, el certificado de tradición y libertad reciente, la copia de la escritura de adquisición, el certificado catastral o boletín predial, y el RUT si aplica. Si vende una sociedad, el certificado de existencia y representación legal y el acta que autoriza la venta.
Tenga presentes también los temas tributarios del acto: la retención en la fuente por la venta de un inmueble la practica el notario en el momento de la escrituración, y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Conviene hablarlo con su contador antes de firmar, no después.
Sobre gastos: los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Del lado del comprador, los gastos de cierre suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, así que ese cálculo debe estar claro desde la promesa.
¿Y si vendo un lote o una finca rural en Guatapé o El Peñol?
Aplican los mismos paz y salvos, con dos verificaciones adicionales que en rural son las que dañan negocios.
La primera es el uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. No es un paz y salvo, es un certificado de uso del suelo que expide la Secretaría de Planeación municipal, y el comprador lo va a pedir. Si el predio está en suelo de protección o con restricción, eso cambia el negocio entero.
La segunda es la coincidencia entre el área de la escritura, el área catastral y el área real del lote. En predios que se han fraccionado por vía de herencia es común que no cuadren. Corregirlo toma tiempo y se hace antes de firmar, no durante.
Para dimensionar el contexto: en Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde alrededor de $550 millones y el valor típico ronda $1.550 millones, mientras un lote parte desde alrededor de $409 millones. En operaciones de ese tamaño, un paz y salvo de $200 mil pesos pendiente puede aplazar una firma tres semanas.
¿Qué hago si aparece una deuda que no reconozco?
Pida el detalle escrito de la obligación con las vigencias discriminadas, no solo el total. En predial es frecuente que haya cobros sobre un código catastral que ya no corresponde al predio, o intereses mal liquidados. Se corrige radicando una solicitud de revisión ante la Secretaría de Hacienda del municipio.
Si el negocio ya está en marcha y la deuda es menor, la salida práctica es dejar constancia en la promesa de compraventa: se retiene del precio el valor discutido, se paga en la notaría el día de la firma con cargo al vendedor y se expide el paz y salvo actualizado. Así no se cae el cierre por una discusión de trescientos mil pesos.
Preguntas frecuentes
¿Quién expide el paz y salvo de impuesto predial?
La Secretaría de Hacienda o Tesorería del municipio donde está ubicado el inmueble. Se solicita con el número de matrícula inmobiliaria o el código catastral y debe cubrir todas las vigencias, no solo el año en curso. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
¿El paz y salvo de administración es obligatorio para escriturar?
En propiedad horizontal (apartamentos, unidades cerradas, parcelaciones con reglamento) es requisito habitual para escriturar. Lo expide el administrador y debe cubrir cuotas ordinarias, extraordinarias, intereses y multas. Es el documento que más frecuentemente aplaza una firma, porque los intereses se recalculan al día del acto.
¿Cuánto tiempo antes de la firma debo pedir los paz y salvos?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Radique las solicitudes en la segunda semana de ese proceso y actualice el paz y salvo de administración y el certificado de tradición y libertad en la semana de la firma, porque son los que se vencen más rápido.
¿Una hipoteca se soluciona con un paz y salvo?
No. La hipoteca figura en el certificado de tradición y libertad y se cancela con una carta del banco acreedor, que se protocoliza antes de la venta o se firma simultáneamente en la notaría. El paz y salvo del crédito no basta: se requiere el acto de cancelación registrado.
¿Qué pasa si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar?
La afectación a vivienda familiar y el patrimonio de familia son figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir la propiedad. Se levantan ante notario con el consentimiento del cónyuge o compañero permanente, y cuando hay menores involucrados puede requerirse autorización judicial. Inícielo apenas tenga oferta.
¿Quién paga los gastos de escrituración y de registro?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado en la promesa de compraventa, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. En total, los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.
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