La escritura pública de compraventa es el documento que se firma ante notario y contiene la identificación de las partes, la descripción del inmueble con su matrícula inmobiliaria, el precio y la forma de pago. La firman vendedor, comprador y notario. Pero solo transfiere la propiedad cuando se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Esta es la confusión más costosa que vemos en el Oriente Antioqueño. Alguien firma en la notaría, sale con su copia de la escritura bajo el brazo, se toma la foto y guarda el documento en una carpeta. Pasan meses. Nunca lo llevó a registrar. Jurídicamente, ese comprador no es dueño frente a terceros, y el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el certificado de tradición y libertad.
¿Qué contiene exactamente una escritura pública de compraventa?
La escritura no es una hoja con dos firmas. Es un instrumento con partes bien definidas, y vale la pena leerlas antes de firmar, no después:
- Comparecencia: nombres completos, documentos de identidad, estado civil y domicilio de vendedor y comprador. El estado civil importa porque de él depende si se requiere el consentimiento del cónyuge o compañero permanente.
- Identificación del inmueble: dirección o ubicación del predio, número de matrícula inmobiliaria, cédula catastral, área y linderos. Los linderos deben coincidir con los del título anterior.
- Título de adquisición del vendedor: la escritura por la cual el vendedor adquirió, con su número, fecha y notaría. Esto es lo que enlaza la cadena de propietarios.
- Precio y forma de pago: la cifra acordada y cómo se paga (recursos propios, crédito hipotecario, leasing, subrogación de un crédito existente).
- Declaraciones del vendedor: que el inmueble está libre de gravámenes, embargos, pleitos pendientes, condiciones resolutorias y limitaciones del dominio, o el detalle de los que existan.
- Tradición y entrega: la manifestación de que se hace la tradición del dominio y la fecha en que se entrega materialmente el bien.
- Paz y salvos y anexos: paz y salvo de predial, y en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar.
Si algo de lo anterior no aparece o aparece mal escrito, se corrige antes de firmar. Después toca una escritura aclaratoria, con costos y demoras adicionales.
¿Quién firma la escritura y quién más tiene que estar?
Firman el vendedor, el comprador y el notario, que da fe pública del acto. Ahora, hay firmantes adicionales que la gente olvida hasta el día de la cita:
- El cónyuge o compañero permanente del vendedor, cuando el inmueble tiene afectación a vivienda familiar. Esa figura, igual que el patrimonio de familia, restringe la venta y debe levantarse antes de transferir.
- El acreedor hipotecario o su apoderado, cuando hay una hipoteca vigente que se cancela con el mismo pago o se subroga al comprador.
- El banco del comprador, si la compra se hace con crédito: en ese caso la escritura suele incluir la hipoteca a favor de la entidad en el mismo instrumento.
- Apoderados con poder especial, si alguna de las partes no puede asistir. El poder debe ser específico para vender o comprar ese inmueble, con la matrícula identificada.
- Los herederos o el albacea, cuando el bien viene de una sucesión que ya fue registrada.
Cuando el vendedor es una persona jurídica, quien firma es el representante legal, y la notaría pedirá el certificado de existencia y representación vigente, además de verificar si los estatutos exigen autorización de la junta para enajenar inmuebles.
¿Por qué sin registro no se transfiere la propiedad?
En Colombia la transferencia del dominio de bienes inmuebles ocurre en dos pasos, no en uno. El primero es el título: la escritura pública ante notario, que contiene el contrato de compraventa. El segundo es el modo: la inscripción de esa escritura en el folio de matrícula inmobiliaria, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
Traducido a la práctica: mientras la escritura no esté registrada, el certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor como propietario inscrito. Y ese certificado es lo que consulta cualquier tercero: un banco, un comprador posterior, un juzgado que ordena un embargo, un acreedor. Los riesgos concretos de no registrar son:
- Que un acreedor del vendedor inscriba un embargo sobre el folio, y el comprador quede litigando algo que creía suyo.
- Que el vendedor venda otra vez el mismo inmueble y el segundo comprador sí registre. En una disputa de este tipo, el registro pesa.
- Que el comprador no pueda hipotecar, vender ni parcelar, porque ningún banco ni notaría lo reconoce como titular.
- Que no pueda actualizar el predial a su nombre ni tramitar servicios y licencias como propietario.
Por eso la escritura firmada no es el final del proceso. El final es la escritura registrada y el certificado de tradición nuevo, donde ya aparece el comprador como propietario inscrito.
¿Qué revisar antes de llegar a la notaría?
El trabajo pesado se hace antes, no en la mesa de firmas. El estudio de títulos es la revisión jurídica previa a la firma, y se hace sobre el certificado de tradición y libertad y los antecedentes del inmueble. Ese certificado se pide con el número de matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
En el Oriente Antioqueño hay un punto adicional que no aparece en el certificado y que produce sorpresas caras: el uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un lote hermoso con vista al embalse puede no permitir la casa que el comprador tiene en la cabeza. Eso se verifica en la oficina de planeación del municipio antes de firmar promesa, no después de escriturar.
Lista corta de lo que debe estar resuelto antes de la cita en notaría:
- Certificado de tradición y libertad reciente, con estudio de títulos hecho.
- Paz y salvo de impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio.
- Paz y salvo de administración, si es propiedad horizontal.
- Levantamiento de hipotecas, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia.
- Consulta de uso del suelo en el POT del municipio.
- Documentos de identidad, estado civil y poderes, si aplican.
¿Cuánto cuesta y cuánto se demora escriturar y registrar?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado en la promesa de compraventa, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. En total, los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, así que conviene presupuestarlos desde el principio y no descubrirlos la semana de la firma.
Sobre impuestos, dos cosas que cada parte debe tener claras. La retención en la fuente por la venta de un inmueble la practica el notario en el momento de la escrituración, es decir, se descuenta ahí mismo. Y para el vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.
En tiempos, el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo cubre el estudio de títulos, la consecución de paz y salvos, el trámite de crédito si lo hay, la elaboración de la minuta, la firma y el registro. Cuando aparece una afectación que hay que levantar o una sucesión sin registrar, el reloj se estira.
¿Qué órdenes de precio se manejan hoy en Guatapé y El Peñol?
Para dimensionar los gastos de cierre sobre un caso real, sirve ver las cifras de la zona. En Guatapé y El Peñol, un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones. Una casa campestre parte de alrededor de $450 millones, con un valor típico cercano a $990 millones. Una finca arranca en torno a $550 millones y su valor típico ronda $1.550 millones. Un lote se consigue desde alrededor de $409 millones.
Como referencia departamental, en Antioquia un apartamento parte de alrededor de $300 millones con valor típico de $620 millones, y una casa campestre desde alrededor de $480 millones con valor típico de $1.580 millones.
Sobre cualquiera de esas cifras, aplique el 8 a 10 por ciento de gastos de cierre y tendrá el presupuesto real de la operación, no el del aviso.
El orden correcto, paso a paso
- Acuerdo de precio y condiciones entre las partes.
- Solicitud del certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria.
- Estudio de títulos sobre ese certificado y los antecedentes del inmueble.
- Verificación del uso del suelo en el POT municipal.
- Promesa de compraventa, donde se define quién paga qué y en qué fecha se escritura.
- Levantamiento de hipotecas, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si existen.
- Consecución de paz y salvos: predial y administración.
- Elaboración y revisión de la minuta de la escritura en la notaría.
- Firma ante notario, con retención en la fuente practicada en ese momento.
- Registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Certificado de tradición nuevo, verificando que el comprador aparece como propietario inscrito.
El paso 11 es el que cierra el negocio. Guarde ese certificado junto con la copia de la escritura.
Preguntas frecuentes
¿La escritura firmada ante notario ya me hace propietario?
No frente a terceros. La escritura pública es el título, pero la propiedad se perfecciona con el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros y el certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor como propietario inscrito.
¿Quién paga los gastos de escrituración y los de registro?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, normalmente en la promesa de compraventa. Los gastos de registro corresponden habitualmente al comprador. En conjunto, los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble.
¿Qué es la afectación a vivienda familiar y por qué frena una venta?
Es una figura que, junto con el patrimonio de familia, restringe la venta del inmueble para proteger al núcleo familiar. Aparece anotada en el certificado de tradición y libertad y debe levantarse antes de transferir la propiedad. Si se descubre el día de la firma, la cita se cae y el cierre se aplaza.
¿Cuánto tiempo toma todo el proceso hasta quedar registrado?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo incluye el estudio de títulos, los paz y salvos, el trámite de crédito si lo hay, la firma en notaría y el registro. Levantar hipotecas o afectaciones puede extenderlo.
¿Qué impuestos se causan al escriturar?
La retención en la fuente por la venta del inmueble la practica el notario en el momento de la escrituración. Para el vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el bien dos años o más. Además debe estar al día en predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio.
¿Por qué revisar el uso del suelo antes de firmar la escritura?
Porque el certificado de tradición y libertad no lo dice. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Comprar un lote y descubrir después que no permite construir vivienda es un error irreversible.
