Escritura pública de compraventa

La escritura pública de compraventa es el documento firmado ante notario que contiene las partes, el inmueble con su matrícula inmobiliaria, el precio y la forma de pago. La firman vendedor, comprador y notario, pero solo transfiere la propiedad al registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

La confusión más costosa que vemos en el Oriente Antioqueño: alguien firma, guarda su copia y nunca registra. Jurídicamente no es dueño frente a terceros, y el certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor.

Qué contiene una escritura de compraventa

Vale la pena leerla antes de firmar, no después:

• Comparecencia: nombres, documentos, estado civil y domicilio. El estado civil define si se requiere el consentimiento del cónyuge o compañero.
• Identificación del inmueble: ubicación, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, área y linderos, que deben coincidir con el título anterior.
• Título de adquisición del vendedor: número, fecha y notaría de la escritura que enlaza la cadena de propietarios.
• Precio y forma de pago: recursos propios, crédito hipotecario, leasing o subrogación.
• Declaraciones del vendedor: libre de gravámenes, embargos, pleitos, condiciones resolutorias y limitaciones del dominio, o el detalle de las que existan.
• Tradición y entrega: la fecha de entrega material del bien.
• Paz y salvos: predial y, en propiedad horizontal, administración, requisito habitual para escriturar.

Si algo falta o está mal, se corrige antes de firmar; después toca una escritura aclaratoria, con costos y demoras.

Quién firma

Firman vendedor, comprador y notario, que da fe pública. Además puede ser necesario:

• El cónyuge o compañero del vendedor, si hay afectación a vivienda familiar. Esa figura, igual que el patrimonio de familia, restringe la venta y debe levantarse antes de transferir.
• El acreedor hipotecario, si hay hipoteca vigente que se cancela con el pago o se subroga.
• El banco del comprador, cuando hay crédito: la hipoteca suele ir en el mismo instrumento.
• Apoderados con poder especial para ese inmueble, con matrícula identificada.
• Herederos o albacea, si el bien viene de una sucesión ya registrada.

Si el vendedor es persona jurídica, firma el representante legal y la notaría pide el certificado de existencia y representación vigente.

Por qué sin registro no se transfiere la propiedad

La transferencia ocurre en dos pasos: el título (la escritura ante notario) y el modo (la inscripción en el folio de matrícula). Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Los riesgos de no registrar:

1. Un acreedor del vendedor inscribe un embargo y usted litiga algo que creía suyo.
2. El vendedor vende otra vez y el segundo comprador sí registra.
3. No puede hipotecar, vender ni parcelar, porque nadie lo reconoce como titular.
4. No puede actualizar el predial ni tramitar servicios y licencias como propietario.

El final del proceso es la escritura registrada y el certificado de tradición nuevo con el comprador como propietario inscrito.

Qué revisar antes de llegar a la notaría

El estudio de títulos es la revisión jurídica previa a la firma, sobre el certificado de tradición y libertad (que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones) y los antecedentes del inmueble.

Un punto que el certificado no muestra es el uso del suelo, que define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio: si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Se verifica en planeación antes de firmar la promesa.

Resuelva antes de la cita:

• Certificado reciente y estudio de títulos hecho.
• Paz y salvo de predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, y de administración si aplica.
• Levantamiento de hipotecas, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia.
• Consulta de uso del suelo en el POT.
• Documentos de identidad, estado civil y poderes.

Cuánto cuesta y cuánto se demora

Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado en la promesa y los de registro corresponden normalmente al comprador. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio. La retención en la fuente la practica el notario en la escrituración, y para el vendedor la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el bien dos años o más.

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio; una afectación por levantar o una sucesión sin registrar lo estiran.

En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones (típico $510 millones), una casa campestre desde alrededor de $600 millones (típico $990 millones), una finca desde en torno a $550 millones (típico $1.550 millones) y un lote desde alrededor de $409 millones. Sobre esas cifras aplique el 2 por ciento para el presupuesto real.

El orden correcto

1. Acuerdo de precio y condiciones.
2. Certificado de tradición y libertad y estudio de títulos.
3. Verificación del uso del suelo en el POT.
4. Promesa de compraventa, con quién paga qué y la fecha de escritura.
5. Levantamiento de hipotecas y afectaciones, y paz y salvos.
6. Minuta en notaría y firma, con retención en la fuente.
7. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
8. Certificado nuevo con el comprador como propietario inscrito; guárdelo con la copia de la escritura.

Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿La escritura firmada ante notario ya me hace propietario?

No frente a terceros. La propiedad se perfecciona con el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; antes, el certificado sigue mostrando al vendedor.

¿Quién paga los gastos de escrituración y los de registro?

La escrituración se reparte según lo pactado en la promesa; el registro corresponde habitualmente al comprador. En conjunto, los gastos de cierre del comprador suman cerca del 2 por ciento adicional al precio.

¿Qué es la afectación a vivienda familiar y por qué frena una venta?

Junto con el patrimonio de familia, restringe la venta para proteger al núcleo familiar. Aparece en el certificado y debe levantarse antes de transferir; si se descubre el día de la firma, el cierre se aplaza.

¿Por qué revisar el uso del suelo antes de firmar?

Porque el certificado no lo dice. El POT determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y descubrirlo después de escriturar es un error irreversible.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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