En Colombia la compraventa se cierra en dos actos: la escritura pública ante notario y el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Los gastos de escrituración (derechos notariales) se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corren normalmente por cuenta del comprador. Todo el cierre suele tomar entre 30 y 45 días.
¿Qué se paga exactamente al escriturar y registrar?
El cierre tiene cuatro grupos de costos, y conviene verlos separados porque no todos los paga la misma persona:
1. Derechos notariales. Es lo que cobra la notaría por elaborar y autorizar la escritura pública de compraventa. Se liquidan sobre el valor de la venta declarado en la escritura. Se reparten entre comprador y vendedor según lo que hayan pactado en la promesa.
2. Retención en la fuente. La practica el notario en el mismo momento de la escrituración, sobre el vendedor. No es un impuesto adicional: es un anticipo que el vendedor descuenta luego en su declaración de renta.
3. Impuesto de registro y derechos de registro. Se pagan en la gobernación y en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. Este bloque lo asume normalmente el comprador.
4. Gastos asociados. Estudio de títulos, certificado de tradición y libertad, paz y salvos, gastos bancarios si hay crédito o subrogación de hipoteca, y honorarios de intermediación cuando aplican.
En conjunto, los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio de la propiedad. Es la cifra con la que hay que presupuestar desde el principio, no al final.
¿En qué momento se paga cada cosa?
El orden importa, porque cada pago habilita el siguiente paso.
Antes de la promesa: el estudio de títulos y el certificado de tradición y libertad. Este certificado se pide con el número de matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones vigentes. Es el gasto más barato del proceso y el que más problemas evita.
Entre la promesa y la firma: el vendedor consigue el paz y salvo de predial y, en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar. Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, ese levantamiento se tramita aquí, antes de la firma, porque son figuras que restringen la venta.
El día de la firma en notaría: se pagan los derechos notariales y el notario practica la retención en la fuente al vendedor. Sin estos pagos la escritura no sale autorizada.
Después de la firma: se liquidan el impuesto de registro y los derechos de registro, y se radica la escritura en la Oficina de Registro. Aquí termina de verdad el negocio.
¿Por qué la venta no está cerrada hasta que se registra?
Porque la escritura firmada, por sí sola, no le es oponible a terceros. La propiedad se transfiere con la escritura pública más el registro posterior. Mientras la escritura no esté inscrita en el folio de matrícula, el vendedor sigue apareciendo como propietario inscrito y el inmueble sigue expuesto a embargos o a una segunda venta.
Por eso el pago del saldo del precio se suele estructurar contra la entrega del certificado de tradición y libertad ya actualizado a nombre del comprador, y no contra la sola firma en notaría.
¿Cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor?
La regla de mercado, la que se repite en la mayoría de promesas de compraventa en el Oriente Antioqueño:
| Concepto | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| Derechos notariales | Comprador y vendedor, según lo pactado |
| Retención en la fuente | Vendedor |
| Impuesto y derechos de registro | Comprador |
| Estudio de títulos | Comprador |
| Paz y salvo de predial y administración | Vendedor |
| Levantamiento de hipoteca o afectaciones | Vendedor |
| Gastos de crédito hipotecario | Comprador |
Nada de esto es obligatorio por ley: es costumbre. Todo se puede negociar y todo debe quedar escrito en la promesa de compraventa, con el nombre exacto de cada concepto. Las discusiones de última hora en la sala de la notaría casi siempre nacen de una promesa que decía "los gastos se repartirán por partes iguales" sin aclarar cuáles gastos.
¿Qué impuestos quedan pendientes después del cierre?
Dos, y son de personas distintas.
Para el vendedor: la ganancia ocasional. Se liquida al 15 por ciento sobre la utilidad cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Si se tuvo menos de dos años, la utilidad va como renta ordinaria. La retención que practicó el notario se cruza contra este valor en la declaración.
Para el comprador: el impuesto predial. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y se empieza a pagar en la vigencia siguiente. Conviene preguntar la tarifa exacta del municipio donde está el predio antes de comprar, porque entre Guatapé, El Peñol, Marinilla o Rionegro la diferencia sobre un mismo avalúo es real.
¿Cuánto representan estos gastos en la práctica?
Como referencia de escala en la zona: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones. Una casa campestre parte de unos $450 millones con un valor típico cercano a $990 millones, y una finca desde unos $550 millones con un típico de $1,6 mil millones.
Sobre esos valores, un comprador debe reservar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio para cubrir cierre completo. Ese porcentaje no es opcional ni negociable con el vendedor: es plata que sale del bolsillo del comprador y que debe estar disponible en efectivo, porque el crédito hipotecario financia el precio, no los gastos.
¿Qué revisar antes de firmar para que el registro no se caiga?
Cinco verificaciones concretas, en este orden:
- Certificado de tradición y libertad reciente, pedido con la matrícula inmobiliaria. Verifique que el vendedor sea el propietario inscrito y que no aparezcan hipotecas, embargos ni demandas.
- Estudio de títulos. Es la revisión jurídica previa a la firma, hecha sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Revisa la cadena de propietarios hacia atrás y detecta sucesiones mal cerradas, falsa tradición o linderos inconsistentes.
- Afectaciones familiares. Afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia deben levantarse antes de transferir. El trámite toma tiempo y es del vendedor.
- Uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Fundamental en lotes y fincas, donde el precio depende de lo que se pueda construir.
- Paz y salvos. Predial al día y, en propiedad horizontal, paz y salvo de administración.
Con estos cinco puntos resueltos antes de la promesa, el cierre entra sin sobresaltos en la ventana normal de 30 a 45 días.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa en Colombia?
Los derechos notariales se reparten entre comprador y vendedor según lo que hayan pactado en la promesa de compraventa. No hay una regla legal que obligue a un reparto específico, por eso conviene dejarlo escrito con el nombre exacto de cada concepto. Los gastos de registro, en cambio, corresponden normalmente al comprador.
¿Cuánto debe presupuestar un comprador por encima del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ese monto cubre impuesto y derechos de registro, su parte de los derechos notariales, estudio de títulos, certificados y gastos bancarios si hay crédito. Debe estar disponible en efectivo, porque el crédito hipotecario financia el precio, no los gastos.
¿Qué pasa si firmo la escritura pero no la registro?
La venta no le es oponible a terceros. En Colombia la propiedad se transfiere con la escritura pública ante notario más el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Mientras no se inscriba, el vendedor sigue apareciendo como propietario inscrito en el folio de matrícula y el inmueble queda expuesto a embargos.
¿Cuándo se paga la retención en la fuente por vender un inmueble?
La practica el notario en el momento mismo de la escrituración y la asume el vendedor. No es un impuesto adicional sino un anticipo que el vendedor cruza después en su declaración de renta contra la ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
¿Cuánto se demora todo el proceso de cierre?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese lapso se hacen el estudio de títulos, se consiguen los paz y salvos, se levantan hipotecas o afectaciones familiares si las hay, se firma la escritura y se radica el registro.
¿Qué documentos debe entregar el vendedor para poder escriturar?
Certificado de tradición y libertad reciente pedido con la matrícula inmobiliaria, paz y salvo de impuesto predial, y en propiedad horizontal el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar. Si el inmueble tiene hipoteca, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, esos gravámenes deben levantarse antes de transferir.
