Puntos clave
- En conjunto, los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio.
- Antes de la promesa: estudio de títulos y certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones; el gasto más barato y el que más problemas evita.
- La escritura firmada no es oponible a terceros por sí sola: la propiedad se transfiere con la escritura más el registro.
- Nada es obligatorio por ley: es costumbre, y todo debe quedar escrito en la promesa con el nombre exacto de cada concepto.
- Para el vendedor, la ganancia ocasional: 15 por ciento sobre la utilidad cuando tuvo el inmueble dos años o más; si fue menos, renta ordinaria; la retención del notario se cruza contra este valor.
En Colombia la compraventa se cierra con la escritura pública ante notario y el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado; los de registro corren normalmente por cuenta del comprador. Todo toma entre 30 y 45 días.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
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Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Qué se paga al escriturar y registrar
Cuatro grupos de costos, que no paga la misma persona. Derechos notariales: lo que cobra la notaría por la escritura, sobre el valor de venta declarado, repartidos según la promesa. Retención en la fuente: la practica el notario sobre el vendedor al escriturar; es un anticipo que descuenta luego en su declaración de renta. Impuesto y derechos de registro: se pagan en la gobernación y en la Oficina de Registro para inscribir la escritura en el folio, normalmente a cargo del comprador. Gastos asociados: estudio de títulos, certificado de tradición y libertad, paz y salvos, gastos bancarios si hay crédito o subrogación y honorarios de intermediación.
En conjunto, los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio. Presupuéstelos desde el principio.
Si prefiere la cifra sobre su propio precio en vez del ejemplo, la calculadora de gastos notariales de Colegaje la calcula con las tarifas vigentes.
Cuándo se paga cada cosa
Antes de la promesa: estudio de títulos y certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones; el gasto más barato y el que más problemas evita. Entre la promesa y la firma: el vendedor consigue el paz y salvo de predial y, en propiedad horizontal, el de administración, y tramita el levantamiento de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia si existe. El día de la firma: derechos notariales y retención; sin ellos la escritura no se autoriza. Después: impuesto y derechos de registro y radicación en la Oficina de Registro, donde termina de verdad el negocio.
La venta no está cerrada hasta que se registra
La escritura firmada no es oponible a terceros por sí sola: la propiedad se transfiere con la escritura más el registro. Mientras no se inscriba, el vendedor sigue como propietario inscrito y el inmueble queda expuesto a embargos o a una segunda venta. Por eso el saldo del precio se suele pagar contra el certificado de tradición actualizado a nombre del comprador, no contra la sola firma.
Cómo se reparten los gastos
| Concepto | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| Derechos notariales | Comprador y vendedor, según lo pactado |
| Retención en la fuente | Vendedor |
| Impuesto y derechos de registro | Comprador |
| Estudio de títulos | Comprador |
| Paz y salvo de predial y administración | Vendedor |
| Levantamiento de hipoteca o afectaciones | Vendedor |
| Gastos de crédito hipotecario | Comprador |
Nada es obligatorio por ley: es costumbre, y todo debe quedar escrito en la promesa con el nombre exacto de cada concepto. Las discusiones en la notaría nacen de promesas que decían "los gastos se repartirán por partes iguales" sin aclarar cuáles.
Impuestos pendientes después del cierre
Para el vendedor, la ganancia ocasional: 15 por ciento sobre la utilidad cuando tuvo el inmueble dos años o más; si fue menos, renta ordinaria; la retención del notario se cruza contra este valor. Para el comprador, el predial, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, desde la vigencia siguiente. Pregunte la tarifa del municipio antes de comprar: entre Guatapé, El Peñol, Marinilla o Rionegro hay diferencia real.
Escala en la zona
En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones; una casa campestre desde unos $450 millones con valor típico cercano a $990 millones; una finca desde unos $550 millones con un típico de $1,6 mil millones. Reserve cerca del 2 por ciento adicional en efectivo: el crédito hipotecario financia el precio, no los gastos.
Qué revisar para que el registro no se caiga
Verifique en este orden: certificado de tradición reciente, con el vendedor como propietario inscrito y sin hipotecas, embargos ni demandas; estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma, que detecta sucesiones mal cerradas, falsa tradición o linderos inconsistentes; afectaciones familiares, que deben levantarse antes de transferir y son trámite del vendedor; uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial, que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola; y paz y salvos de predial y administración. Con esto resuelto antes de la promesa, el cierre entra en la ventana normal de 30 a 45 días.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?
Los derechos notariales se reparten según lo pactado en la promesa; no hay regla legal que obligue a un reparto. Los de registro corresponden normalmente al comprador.
¿Cuánto debe presupuestar el comprador por encima del precio?
Cerca del 2 por ciento adicional, para registro, su parte de notaría, estudio de títulos, certificados y gastos bancarios. Debe estar disponible en efectivo.
¿Qué pasa si firmo la escritura pero no la registro?
La venta no es oponible a terceros: el vendedor sigue como propietario inscrito y el inmueble queda expuesto a embargos.
¿Cuándo se paga la retención en la fuente?
La practica el notario en la escrituración y la asume el vendedor. Es un anticipo que se cruza contra la ganancia ocasional, del 15 por ciento si se tuvo el inmueble dos años o más.
