Puntos clave
- Según datos de Camacol y la Galería Inmobiliaria, las propiedades de lujo en Cali se han valorizado históricamente alrededor del 7-8% anual en los últimos tres años, sin garantía hacia adelante.
- En 2026, las propiedades premium en Cali oscilan entre COP 500M en San Antonio y más de COP 10,000M en Ciudad Jardín, con una apreciación promedio de forma sostenida en zonas de estrato alto según registros de la Galería Inmobiliaria.
- Los precios por metro cuadrado en Cali varían entre COP 3M/m² en San Antonio y COP 8M/m² en Ciudad Jardín, con Granada y El Peñón en rangos intermedios de COP 4-6M/m² según avisos del mercado en 2025.
- Vender una propiedad en Cali cuesta cerca de 1,3% del precio entre notaría (0,27%) y retención en la fuente (1% hasta 10.000 UVT, COP 523.740.000; 2,5% sobre el excedente), más una comisión negociada por escrito.
- El proceso completo de venta de una propiedad en Cali toma entre 90 y 150 días desde la publicación hasta la firma de escritura, dividido en cinco etapas: análisis de mercado, fotografía profesional, marketing bilingüe en plataformas optimizadas para Google, calificación de compradores verificados, y negociación con cierre legal coordinado en 30-45 días.
Actualizado en noviembre de 2026.
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Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
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¿Cómo Está el Mercado de Cali para Vendedores?
Cali es un mercado de precios más bajos que Bogotá o Medellín, con zonas premium como Ciudad Jardín, Pance, Granada y El Peñón.
Según datos de Camacol y la Galería Inmobiliaria, las propiedades de lujo en Cali se han valorizado históricamente alrededor del 7-8% anual en los últimos tres años, sin garantía hacia adelante. En Ciudad Jardín y Pance, la oferta limitada y la demanda de familias de alto patrimonio sostienen los precios.
¿Cuánto vale su propiedad hoy? Vea el rango al instante, con los avisos del mercado de su zona.
VER EL RANGO DE MI PROPIEDAD →¿Cuánto Vale Su Propiedad en Cali Hoy?
En 2026, las propiedades premium en Cali oscilan entre COP 500M en San Antonio y más de COP 10,000M en Ciudad Jardín, con una apreciación promedio de forma sostenida en zonas de estrato alto según registros de la Galería Inmobiliaria. Granada se ubica entre COP 800M y COP 4,000M, mientras que El Peñón mantiene rangos de COP 600M a COP 3,000M.
| ZONA | RANGO COP | DEMANDA 2026 |
|---|---|---|
| Ciudad Jardín | COP 1,500M – 10,000M+ | Muy Alta |
| Pance / El Peñón del Valle | COP 1,200M – 8,000M+ | Muy Alta |
| Granada | COP 800M – 4,000M | Alta |
| San Antonio | COP 500M – 2,500M | Alta (creciente) |
| El Peñón | COP 600M – 3,000M | Alta |
| Santa Teresita / Normandía | COP 400M – 2,000M | Media |
| Juanambú / Centenario | COP 400M – 1,800M | Media (creciente) |
| Menga / Flora | COP 300M – 1,500M | Media |
Rangos de referencia basados en avisos del mercado. COP, noviembre de 2026.
¿En qué zona está su propiedad? El simulador le da el rango de su zona al instante, con los avisos del mercado.
VER EL RANGO DE MI PROPIEDAD →Zonas de Cobertura
Las zonas premium donde comercializamos propiedades de lujo.
Cali neighborhoods at a glance
Zonas verificadas, precios de referencia en USD/m²
| Zona | Municipio | USD / m² | Tipo | Característica clave |
|---|---|---|---|---|
| Granada | Cali | $1,400–2,400 | Dining / Nightlife | Gastronomic district, walkable |
| San Antonio | Cali | $1,200–2,000 | Bohemian colonial | Hilltop colonial, café culture |
| El Peñón | Cali | $1,800–3,000 | Premium residential | Río Cali, art galleries |
| Ciudad Jardín | Cali | $1,600–2,800 | Family luxury | Southern suburb, gated |
| Pance | Cali outskirts | $1,400–2,400 | Country / Fincas | Rural luxury, río Pance |
Precios de Venta por Zona en Cali
Los precios por metro cuadrado en Cali varían entre COP 3M/m² en San Antonio y COP 8M/m² en Ciudad Jardín, con Granada y El Peñón en rangos intermedios de COP 4-6M/m² según avisos del mercado en 2025. Ciudad Jardín lidera la demanda con tiempos de venta de 90-120 días para propiedades correctamente precificadas, seguida de Granada donde apartamentos de lujo se mueven en 100-130 días gracias a demanda mixta de residentes e inversionistas (Fuente: DANE IPVN, Banco de la República, 2025).
Ciudad Jardín: El barrio más exclusivo de Cali y uno de los más exclusivos de Colombia. Casas de lujo con jardines amplios, piscinas, y acabados de primer nivel. La oferta es extremadamente limitada, Ciudad Jardín está geográficamente contenida entre el río Cali y las colinas del sur, no puede expandirse. Compradores: las familias más adineradas de Cali, ejecutivos de alto nivel, y un creciente segmento de compradores internacionales que buscan el equivalente caleño de El Poblado en Medellín. Las casas bien mantenidas con buena ubicación dentro de Ciudad Jardín se venden relativamente rápido cuando están correctamente precificadas, la demanda excede constantemente la oferta.
Pance y el sur premium: La zona de mayor expansión residencial de lujo en Cali. Conjuntos cerrados con amplias zonas verdes, cercanía al río Pance, y un ambiente más suburbano que urbano. Compradores: familias jóvenes de alto patrimonio que buscan más espacio y naturaleza que lo que Ciudad Jardín puede ofrecer. Los nuevos proyectos en esta zona están elevando el estándar de calidad, lo que beneficia a propiedades existentes bien mantenidas.
Granada: El corazón gastronómico y cultural de Cali. Apartamentos de lujo, restaurantes de primer nivel, y una vida nocturna sofisticada. Es el equivalente caleño del Parque de la 93 en Bogotá o la Milla de Oro en Medellín. Compradores: profesionales jóvenes de alto ingreso, emprendedores, y un creciente segmento de expatriados que quieren vivir en el centro de la acción cultural de la ciudad. El mercado de renta en Granada es fuerte, lo que atrae inversionistas que buscan rendimiento.
El mercado no espera. Vea hoy el rango de su propiedad, al instante.
VER EL RANGO DE MI PROPIEDAD →Costos de Vender Propiedad en Cali
Vender una propiedad en Cali cuesta cerca de 1,3% del precio entre notaría (0,27%) y retención en la fuente (1% hasta 10.000 UVT, COP 523.740.000; 2,5% sobre el excedente), más una comisión negociada por escrito. Si aplica, la ganancia ocasional es del 15% sobre la utilidad cuando se tuvo la propiedad 2 años o más (según normativa tributaria vigente de la DIAN, 2025).
| CONCEPTO | COSTO | QUIÉN PAGA |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | Negociada por escrito | Vendedor |
| Retención en la fuente | 1% hasta 10.000 UVT, 2,5% sobre el excedente | Vendedor |
| Gastos notariales | ~0.27% (compartido) | 50/50 |
| Certificado de tradición | ~COP 25,000 | Vendedor |
| Ganancia ocasional | 15% sobre la utilidad (si aplica) | Vendedor |
Cómo se calcula: La retención (1% hasta 10.000 UVT, 2,5% sobre el excedente) es un anticipo del impuesto de renta: si excede lo que debe, la DIAN le devuelve la diferencia. Para propiedades con ganancia ocasional significativa (heredadas o con alta valorización), conviene calcular la exposición fiscal con un contador o abogado tributario antes de vender.
Costos claros desde el primer día.
El Proceso de Venta en Cali: Paso a Paso
El proceso completo de venta de una propiedad en Cali toma entre 90 y 150 días desde la publicación hasta la firma de escritura, dividido en cinco etapas: análisis de mercado, fotografía profesional, marketing bilingüe en plataformas optimizadas para Google, calificación de compradores verificados, y negociación con cierre legal coordinado en 30-45 días. Todo el proceso puede completarse de forma remota mediante poder especial autenticado ante notaría o consulado colombiano.
Paso 1: Análisis de mercado. Solicite por chat o WhatsApp. Se evalúa su propiedad con comparables de avisos del mercado en su zona de Cali. Recibe: precio recomendado, comparables, tendencia de precios y desglose de costos.
Paso 5: Negociación y cierre. Cuando llega una oferta, la presentamos con análisis comparativo. Si acepta, un abogado coordina promesa de compraventa, verificación de fondos, y cierre en notaría. 30-45 días de promesa a escritura. Si usted está fuera de Cali o de Colombia, todo se coordina por poder especial.
¿Listo para empezar? El primer paso toma 15 minutos.
Vender Propiedad en Cali a Compradores Internacionales
Cali recibe un segmento creciente de compradores internacionales: expatriados norteamericanos atraídos por la cultura y autenticidad de la ciudad, caleños repatriados desde Miami y Madrid con ahorros en dólares, e inversionistas que reconocen la oportunidad en Cali. Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los colombianos, sin fideicomiso, y el Banco de la República facilita transferencias internacionales para la compra, lo que posiciona a Cali como destino atractivo para capital extranjero en el mercado inmobiliario colombiano.
Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los colombianos, sin fideicomiso. El Banco de la República facilita transferencias internacionales, y el comprador registra su inversión ante esa entidad.
¿Qué Tipos de Propiedades Vendemos en Cali?
Comercializamos seis categorías de propiedades premium en Cali: casas de lujo en Ciudad Jardín y Pance, penthouses con vista panorámica en Granada y El Peñón, apartamentos premium en conjuntos de estrato alto, casas coloniales con potencial de restauración en San Antonio, fincas y parcelas rurales vía Jamundí, y propiedades comerciales en Granada con rendimientos brutos del 7-8% anual. Cada categoría tiene un perfil de comprador distinto y una estrategia de marketing diferenciada.
CASAS DE LUJO
Ciudad Jardín, Pance. Con jardín, piscina, garajes. El producto más exclusivo de Cali. Familias de alto patrimonio.
PENTHOUSES
Granada, Ciudad Jardín, El Peñón. Vista panorámica. Terraza amplia. Demanda creciente de compradores internacionales.
APARTAMENTOS PREMIUM
Todas las zonas de alto estrato. Conjuntos con seguridad 24/7, piscina, zonas verdes.
CASAS COLONIALES
San Antonio. Con carácter y potencial de restauración. Boutique hotel, galería, Airbnb premium.
FINCAS Y PARCELAS
Sur de Cali, vía Jamundí. Propiedades rurales con río, naturaleza. Retiro y ecoturismo.
COMERCIAL
Oficinas, locales, restaurantes. Granada, zona norte. Rendimiento del 7-8% bruto.
Vender Propiedad en Cali sin Estar en la Ciudad
La venta remota de propiedades en Cali es completamente viable mediante poder especial autenticado ante consulado colombiano (si está en el exterior) o ante notaría (si está en otra ciudad de Colombia). El proceso cubre las cinco etapas completas, desde el análisis de mercado hasta el cierre en notaría, sin que el vendedor necesite viajar a Cali en ningún momento. Los fondos se transfieren directamente a cuenta bancaria en Colombia o en el exterior, según la normativa cambiaria del Banco de la República.
El proceso: Solicite el análisis por chat o WhatsApp. Si decide listar, se firma contrato digital. Cuando hay oferta, se presenta por video llamada. Si acepta, firma poder especial ante el consulado colombiano más cercano (si está fuera del país) o ante notaría (si está en otra ciudad), y un abogado cierra en Cali en su nombre. Usted recibe los fondos por transferencia.
Documentación Necesaria para Vender en Cali
Documentos estándar: Escritura pública, certificado de tradición y libertad actualizado (no mayor a 30 días), paz y salvo de impuesto predial, paz y salvo de administración (si es conjunto o edificio), cédula de ciudadanía o pasaporte.
Para propiedades heredadas: Escritura de sucesión y partición registrada. Si no se ha hecho, un abogado puede coordinar el proceso completo, incluyendo casos donde los herederos están en diferentes ciudades o países. El costo de regularización es una fracción del valor de la propiedad.
Para venta a compradores extranjeros: No se requiere documentación adicional del vendedor. El comprador registra su transferencia ante el Banco de la República, el proceso del lado del comprador lo gestiona su abogado.
Impuestos al Vender Propiedad en Cali
Retención en la fuente (1% hasta 10.000 UVT): Se descuenta directamente en la notaría al momento de la escritura, según lo establecido en el Estatuto Tributario colombiano. Es un anticipo del impuesto de renta, no un impuesto adicional. Si su declaración de renta muestra que la retención excede lo que debe, la DIAN le devuelve la diferencia en su declaración anual (Fuente: DIAN, normativa vigente 2025).
Ganancia ocasional (15%): Se paga sobre la utilidad, la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición ajustado por inflación (UVT). Si compró hace 10 años por COP 500M y vende por COP 2,000M, la ganancia ocasional se calcula sobre la diferencia ajustada, no sobre el precio total de venta. Para propiedades heredadas, la base es el avalúo catastral al momento de la sucesión, lo que puede generar una ganancia significativa si la propiedad se ha valorizado mucho desde entonces.
Plusvalía: En algunos casos, el municipio cobra contribución por plusvalía si la propiedad se benefició de cambios en el Plan de Ordenamiento Territorial que aumentaron su valor. No aplica en todas las transacciones, conviene verificar con un abogado si su propiedad tiene este cargo pendiente antes de publicar.
Calcule su exposición fiscal antes de publicar, para saber cuánto recibe neto después de costos e impuestos.
Para propietarios que venden: Si su propiedad ha sido rentada con buen historial, incluir datos de rendimiento en la publicación atrae compradores inversionistas dispuestos a pagar premium. Si nunca fue rentada, una estimación de rendimiento potencial también aumenta el atractivo de la propiedad ante inversionistas.
Posicionamiento estratégico: conviene conocer las tendencias de su zona y posicionar la propiedad según el comprador: inversión, vivienda principal o retorno migratorio.
Quién escribe
Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.