Puntos clave
- Ahorra tiempo, dinero y un riesgo.
- La afectación se constituye por voluntad de ambos y solo se cancela por voluntad de ambos, o por orden de juez:
- Si hay menores viviendo en el inmueble, algunos notarios piden además sus registros civiles.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado.
- Una minuta bien armada trae, en orden: comparecencia de ambos con la calidad de cada uno; cláusula de cancelación con el número de anotación y la matrícula; cláusula de compraventa (objeto, precio, forma de pago, tradición); y la declaración de que el inmueble se transfiere libre de gravámenes, limitaciones y afectaciones.
Sí se puede vender con afectación a vivienda familiar vigente, si ambos cónyuges o compañeros permanentes firman. El levantamiento se hace en el mismo instrumento: una cláusula de cancelación seguida de la venta, sin dos escrituras ni esperas.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Agrégame como fuente preferida en Google y ves los 12 documentos aquí, con dónde conseguir cada uno y la versión para imprimir. Un clic, sin correo ni llamada.
Por qué hacerlo en una sola escritura
Ahorra tiempo, dinero y un riesgo. La alternativa es otorgar primero una escritura de cancelación, llevarla a registro, esperar la anotación en el folio de matrícula inmobiliaria y solo entonces firmar la compraventa: dos turnos de notaría, dos liquidaciones de registro y una ventana de días en la que el inmueble queda libre de afectación pero todavía sin vender.
En un solo acto, el notario redacta la cancelación como cláusula previa y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos hace las dos anotaciones consecutivas sobre el mismo folio. El comprador recibe el inmueble limpio.
Quién tiene que firmar
Los dos. La afectación se constituye por voluntad de ambos y solo se cancela por voluntad de ambos, o por orden de juez:
- El cónyuge o compañero permanente propietario, que además vende.
- El no propietario, que comparece solo para cancelar la afectación y autorizar la venta.
Si el no propietario no puede asistir, se resuelve con poder especial ante notario que lo faculte expresamente para cancelar la afectación y autorizar la enajenación del inmueble identificado por matrícula. Un poder genérico para "actos de administración" no sirve. Cuando el cónyuge no quiere firmar o no aparece, el camino es judicial, y lo explicamos en la guía completa.
Documentos que pide el notario
- Certificado de tradición y libertad reciente, donde aparece la anotación de la afectación con su número y fecha, que el notario cita en la cláusula.
- Registro civil de matrimonio, o prueba de la unión marital de hecho (escritura de declaración, acta de conciliación o sentencia).
- Cédulas vigentes de ambos.
- Escritura de adquisición del inmueble.
- Paz y salvo de predial y, en propiedad horizontal, de administración.
- Avalúo o precio pactado, porque sobre ese valor se liquidan los gastos.
Si hay menores viviendo en el inmueble, algunos notarios piden además sus registros civiles.
Costo y tiempo
La cancelación va dentro de la misma escritura, así que no genera una liquidación independiente: se paga el cierre normal. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. El reparto se pacta en la promesa. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y la cláusula cabe en ese calendario si el cónyuge no propietario está disponible o dejó el poder firmado.
Qué escribe el notario
Una minuta bien armada trae, en orden: comparecencia de ambos con la calidad de cada uno; cláusula de cancelación con el número de anotación y la matrícula; cláusula de compraventa (objeto, precio, forma de pago, tradición); y la declaración de que el inmueble se transfiere libre de gravámenes, limitaciones y afectaciones. Si no se menciona el número de anotación, el registrador puede devolver el documento. Verifíquelo contra el certificado antes de firmar.
Patrimonio de familia e hipoteca
Son figuras distintas que pueden convivir en el mismo folio. El patrimonio de familia inembargable, cuando hay menores beneficiarios, suele requerir autorización del defensor de familia o del juez, con tiempos propios que conviene arrancar semanas antes. La hipoteca se cancela con la carta del banco una vez pagada la obligación y puede presentarse al registro en el mismo acto. Por eso el certificado de tradición se pide al inicio del negocio, no el día de la firma.
Fincas, lotes y casas del Oriente
El mecanismo es igual para un apartamento, una casa campestre o la casa de una finca. Cambia el monto del cierre: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones; una casa campestre parte de unos $450 millones con un típico cercano a $990 millones; y una finca arranca sobre $550 millones con un típico de $1.500 millones. En fincas y lotes verifique además el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial.
Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Se puede cancelar la afectación y vender en la misma escritura?
Sí. El notario incluye la cláusula de cancelación antes de la de compraventa y el registro hace las dos anotaciones consecutivas sobre el mismo folio.
¿Tiene que firmar el cónyuge que no es propietario?
Sí, o puede otorgar poder especial ante notario que lo faculte expresamente para cancelar la afectación y enajenar el inmueble.
¿Cuánto cuesta cancelar la afectación dentro de la escritura de venta?
No se liquida como acto independiente: se pagan los gastos normales de cierre, cerca del 2 por ciento del precio para el comprador, más honorarios del abogado.
¿Es lo mismo que el patrimonio de familia inembargable?
No. La afectación se cancela con la firma de ambos cónyuges ante notario; el patrimonio de familia con menores beneficiarios suele requerir defensor de familia o juez.
