Puntos clave
- Firman vendedor, comprador y notario, que da fe pública.
- En Colombia rige título y modo.
- El estudio de títulos es la revisión jurídica previa, sobre el certificado de tradición y las escrituras anteriores de la cadena.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
- Cómo lo sabemosCifras al 5 de noviembre de 2026.
La escritura pública de compraventa es el documento que el notario autoriza y que vendedor y comprador firman para vender un inmueble en Colombia. Identifica a las partes, el predio y el precio. Pero la propiedad solo se transfiere cuando se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Agrégame como fuente preferida en Google y ves los 12 documentos aquí, con dónde conseguir cada uno y la versión para imprimir. Un clic, sin correo ni llamada.
Qué contiene
Un comprador debe leer línea por línea:
- Comparecientes: nombre, cédula, estado civil y domicilio. Si hay sociedad conyugal vigente, puede requerirse al cónyuge.
- Inmueble: dirección o nombre del predio, municipio, área, linderos y el número de matrícula inmobiliaria, que amarra la escritura al folio.
- Título de adquisición del vendedor: la escritura anterior, con número, fecha y notaría.
- Precio y forma de pago, incluido saldo pendiente o crédito hipotecario.
- Declaraciones del vendedor: inmueble libre de gravámenes, embargos, pleitos y condiciones resolutorias.
- Tradición y entrega: transferencia del dominio y fecha de entrega material.
- Afectaciones: si hay afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, la escritura debe recoger su levantamiento.
- Anexos: paz y salvos de predial, valorización si aplica y, en propiedad horizontal, el de administración, requisito habitual para escriturar.
Quién firma y quién más debe estar
Firman vendedor, comprador y notario, que da fe pública. Además pueden ser necesarios:
- El cónyuge o compañero permanente del vendedor, si el bien es social o hay afectación por levantar.
- El banco, cuando hay crédito: la hipoteca se constituye en la misma escritura o en una simultánea.
- Un apoderado, con poder especial ante notario que faculte para vender o comprar ese inmueble específico; si viene del exterior, requiere apostilla.
- Herederos o albacea, si el vendedor adquirió por sucesión y esta no está registrada.
El notario practica la retención en la fuente por la venta en el momento de escriturar.
Por qué sin registro no es dueño
En Colombia rige título y modo. La escritura es el título; el modo, que transfiere el dominio, es su inscripción en la Oficina de Registro. Mientras no se registre, la venta no le es oponible a terceros y el certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor como propietario. Si aparece un embargo contra él, o vende otra vez a un tercero que registra primero, el comprador queda con un contrato y sin inmueble. La secuencia correcta es firmar, radicar de inmediato y no dar por cerrado el negocio hasta tener el certificado nuevo con el comprador como propietario inscrito.
Qué se revisa antes de la notaría
El estudio de títulos es la revisión jurídica previa, sobre el certificado de tradición y las escrituras anteriores de la cadena. El certificado, pedido con la matrícula, muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
En el Oriente Antioqueño falta una revisión que no está en el certificado: el uso del suelo, que define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un lote con títulos impecables puede no permitir la casa que el comprador imagina; se consulta en planeación antes de firmar promesa. En predios rurales, además, linderos y áreas de la escritura vieja no siempre coinciden con el terreno.
Tiempos y costos
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los gastos de escrituración se reparten según la promesa; los de registro corresponden normalmente al comprador. Los gastos de cierre del comprador suman cerca del 2 por ciento adicional al precio. Del lado del vendedor, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.
En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones (valor típico cerca de $510 millones), una casa campestre desde unos $600 millones (típico $990 millones), una finca desde unos $550 millones (típico $1.550 millones) y un lote desde unos $409 millones.
Pasos para llegar bien a la firma
- Pedir el certificado de tradición y libertad con la matrícula.
- Encargar el estudio de títulos a un abogado.
- Consultar el uso del suelo en planeación municipal.
- Verificar afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia y acordar quién la levanta.
- Firmar promesa con el reparto de gastos.
- Reunir paz y salvos.
- Firmar en notaría y radicar en registro.
- Pedir el certificado actualizado y verificar al comprador como propietario inscrito. Ese último paso cierra el negocio.
Si va a firmar en Guatapé, podemos revisar el certificado de tradición y el uso del suelo antes de la notaría.
Cómo lo sabemosCifras al 5 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si firmo la escritura pero no la registro?
La venta no es oponible a terceros: un embargo contra el vendedor o una segunda venta registrada pueden dejarlo con el contrato y sin el inmueble.
¿Quién paga escrituración y registro?
La escrituración se reparte según la promesa; el registro corresponde normalmente al comprador. El cierre suma cerca del 2 por ciento adicional al precio.
¿Por qué la afectación a vivienda familiar bloquea la venta?
Restringe la disposición del inmueble para proteger a la familia, aparece en el certificado y debe levantarse antes de transferir.
¿Puedo firmar con poder si estoy fuera del país?
Sí, con poder especial ante notario para ese inmueble, identificado por matrícula; desde el exterior, con apostilla o consulado.
