La escritura pública de compraventa es el documento que el notario autoriza y que las partes firman para vender un inmueble en Colombia. Contiene la identificación del vendedor, del comprador, del predio y del precio. La firman vendedor, comprador y notario. Pero la propiedad solo se transfiere cuando esa escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Qué contiene exactamente una escritura de compraventa?
Una escritura bien elaborada no es un formato genérico. Estos son los elementos que un comprador debe leer línea por línea antes de firmar:
- Comparecientes: nombre completo, cédula, estado civil y domicilio de vendedor y comprador. El estado civil importa: si hay sociedad conyugal vigente, puede requerirse la comparecencia del cónyuge.
- Identificación del inmueble: dirección o nombre del predio, municipio, área, linderos y, sobre todo, el número de matrícula inmobiliaria. Esa matrícula es la que amarra la escritura al folio de registro.
- Título de adquisición del vendedor: la escritura anterior con la que él adquirió, con número, fecha y notaría. Es el eslabón que conecta la cadena de propietarios.
- Precio y forma de pago: cuánto, en qué momentos y por qué medio. Si hay saldo pendiente o crédito hipotecario, queda estipulado aquí.
- Declaraciones del vendedor: que el inmueble está libre de gravámenes, embargos, pleitos pendientes y condiciones resolutorias, y que se entrega en paz y salvo.
- Tradición y entrega: la manifestación de que el vendedor transfiere el dominio y la fecha en que entrega materialmente el bien.
- Afectaciones: si el predio tiene afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, la escritura debe recoger su levantamiento. Estas figuras restringen la venta y deben quedar resueltas antes de transferir.
- Anexos y paz y salvos: predial, valorización si aplica, y en propiedad horizontal el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar.
¿Quién firma y quién más tiene que estar presente?
Firman el vendedor, el comprador y el notario, que es quien autoriza el instrumento y le da fe pública. Alrededor de esas firmas hay otras presencias que en la práctica definen si la firma ocurre o no:
- El cónyuge o compañero permanente del vendedor, cuando hay sociedad conyugal o patrimonial y el bien es social, o cuando hay afectación a vivienda familiar por levantar.
- El banco, cuando el comprador paga con crédito hipotecario: la hipoteca a favor de la entidad se constituye en la misma escritura o en una simultánea.
- El apoderado, cuando alguna parte no puede asistir. El poder debe ser especial, otorgado ante notario, y debe facultar expresamente para vender o comprar ese inmueble específico. Si el poder viene del exterior, requiere apostilla.
- Los herederos o el albacea, si el vendedor adquirió por sucesión y esta no está debidamente registrada.
El notario también practica la retención en la fuente por la venta del inmueble en el momento de la escrituración. No es un trámite posterior: sale de la mesa de firma.
¿Por qué sin registro no soy dueño?
Porque en Colombia el sistema es de título y modo. La escritura pública es el título: prueba que hubo un acuerdo de compraventa válido ante notario. El modo, es decir el acto que efectivamente transfiere el dominio, es la inscripción de esa escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Mientras la escritura no se registre, la venta no le es oponible a terceros. En términos prácticos: el certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor como propietario inscrito. Si en ese intervalo aparece un embargo contra el vendedor, o si el vendedor vende otra vez a un tercero que sí registra primero, el comprador con escritura sin registrar queda con un contrato en la mano y sin inmueble.
Por eso la secuencia correcta es: firmar, radicar de inmediato en registro, y no dar por cerrado el negocio hasta tener en la mano el certificado de tradición y libertad nuevo, con el comprador como propietario inscrito y sin gravámenes distintos a los pactados.
¿Qué se revisa antes de llegar a la notaría?
El estudio de títulos es la revisión jurídica previa a la firma. Se hace sobre el certificado de tradición y libertad y sobre los antecedentes del inmueble, es decir las escrituras anteriores de la cadena.
El certificado de tradición y libertad se pide con el número de matrícula inmobiliaria y muestra cuatro cosas que deciden si el negocio sigue o se detiene: quién es el propietario inscrito, qué hipotecas pesan sobre el predio, si hay embargos y qué afectaciones tiene.
En el Oriente Antioqueño hay una revisión adicional que no está en el certificado: el uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solamente uso agrícola. Un lote en Guatapé o El Peñol puede tener títulos impecables y aun así no permitir la casa que el comprador tiene en mente. Esa consulta se hace en la oficina de planeación del municipio, antes de firmar promesa.
¿Cuánto se demora y quién paga qué?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo cubre el estudio de títulos, la consecución de paz y salvos, el desembolso del crédito si lo hay, la firma en notaría y el registro.
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado en la promesa de compraventa. Los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. En conjunto, los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, así que conviene presupuestarlos desde el principio y no descubrirlos la semana de la firma.
Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.
¿Qué significa esto en Guatapé y El Peñol?
Los mismos requisitos aplican sin importar el precio, pero la exposición cambia con el monto. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones. Una casa campestre parte de unos $450 millones, con un valor típico cercano a los $990 millones. Una finca arranca sobre los $550 millones y se ubica típicamente en unos $1.550 millones. Los lotes empiezan alrededor de $409 millones.
Sobre cifras de esa magnitud, los gastos de cierre de entre el 8 y el 10 por ciento no son un detalle, y una escritura sin registrar no es un descuido menor. En predios rurales, además, los linderos y las áreas de la escritura vieja no siempre coinciden con la realidad del terreno, y esa diferencia se resuelve antes de firmar, no después.
Pasos concretos para llegar bien a la firma
- Pedir el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria.
- Encargar el estudio de títulos a un abogado, sobre ese certificado y las escrituras anteriores.
- Consultar el uso del suelo en planeación del municipio según el Plan de Ordenamiento Territorial.
- Verificar si hay afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia y acordar quién y cuándo la levanta.
- Firmar promesa de compraventa dejando claro el reparto de gastos de escrituración.
- Reunir paz y salvos: predial, valorización si aplica y administración en propiedad horizontal.
- Firmar la escritura en notaría, con retención en la fuente practicada allí mismo.
- Radicar la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Pedir el certificado de tradición y libertad actualizado y verificar que aparezca el comprador como propietario inscrito.
Ese último paso es el que cierra el negocio. Todo lo anterior es preparación.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si firmo la escritura pero no la registro?
La venta no le es oponible a terceros. El certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor como propietario inscrito, de modo que un embargo contra él o una segunda venta que sí se registre pueden dejar al comprador con el contrato y sin el inmueble. La escritura es el título; el registro es lo que transfiere el dominio.
¿Quién paga los gastos de escrituración y de registro?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo que se haya pactado en la promesa de compraventa. Los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. En total, los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.
¿Cuánto se demora todo el proceso de compraventa?
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo incluye el estudio de títulos, la consecución de paz y salvos, el desembolso del crédito si lo hay, la firma en notaría y la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Qué es la afectación a vivienda familiar y por qué bloquea la venta?
Es una figura, junto con el patrimonio de familia, que restringe la disposición del inmueble para proteger al núcleo familiar. Aparece anotada en el certificado de tradición y libertad y debe levantarse antes de transferir. Si no se levanta, la escritura no puede otorgarse válidamente ni registrarse.
¿Puedo firmar la escritura con un poder si estoy fuera del país?
Sí. Se requiere un poder especial otorgado ante notario que faculte expresamente para vender o comprar ese inmueble en particular, identificado con su matrícula inmobiliaria. Si se otorga en el exterior, debe pasar por el consulado o llevar apostilla para tener efectos en Colombia.
¿Qué impuestos se causan al momento de escriturar?
El notario practica la retención en la fuente por la venta del inmueble en el momento mismo de la escrituración. Además, para el vendedor, la ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el bien dos años o más.
