En Colombia el cierre de una compraventa tiene tres bloques de costos: los derechos notariales por la escritura pública, el impuesto de registro y los derechos de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y los impuestos que se causan por la venta. La escrituración se reparte según lo pactado entre las partes, y el registro corresponde normalmente al comprador.
¿Qué se paga exactamente en la notaría y qué se paga en el registro?
Conviene separar mentalmente dos momentos, porque son dos oficinas distintas y dos facturas distintas.
En la notaría se firma la escritura pública de compraventa. Ahí se pagan los derechos notariales, las copias de la escritura y la autenticación de los documentos que la acompañan. También en ese momento el notario practica la retención en la fuente por la venta del inmueble, es decir, la descuenta del dinero del vendedor y la consigna a nombre de él.
En la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos se inscribe esa escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. Ahí se pagan el impuesto de registro y los derechos de registro. Este paso no es opcional ni cosmético: en Colombia la propiedad se transfiere con la escritura pública ante notario y el registro posterior. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros, lo que en la práctica significa que usted firmó, pagó y sigue sin ser el propietario inscrito.
¿En qué momento se paga cada cosa?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Dentro de esa ventana, el orden de los pagos es bastante estable:
- Antes de firmar (semanas 1 a 3). Se pide el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y se hace el estudio de títulos. Ese estudio lo paga habitualmente quien lo encarga, y lo encarga el comprador porque es quien asume el riesgo jurídico. En esta etapa también se pagan los certificados, el paz y salvo predial y, en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración.
- El día de la firma. Se pagan los derechos notariales y las copias, y el notario practica la retención en la fuente sobre el precio de venta. Nadie sale de la notaría con la escritura registrada: sale con copias.
- Después de la firma (días siguientes). Se lleva la escritura a registro y se pagan impuesto y derechos de registro. Hasta que no salga el nuevo certificado de tradición con el comprador como propietario inscrito, el trámite no terminó.
¿Cómo se reparte habitualmente entre comprador y vendedor?
No hay una regla legal única, hay una costumbre bastante firme:
| Concepto | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| Derechos notariales de la escritura | Se reparten entre las partes según lo pactado |
| Copias de la escritura | Quien las solicita |
| Impuesto y derechos de registro | Comprador |
| Estudio de títulos y certificados previos | Comprador |
| Retención en la fuente sobre la venta | Vendedor (la practica el notario) |
| Ganancia ocasional | Vendedor |
| Paz y salvo predial y de administración | Vendedor |
| Levantamiento de hipoteca o gravámenes | Vendedor |
La frase clave es "según lo pactado". Si en la promesa de compraventa no quedó escrito cómo se reparten los gastos de escrituración, el reparto se discute el día de la firma, que es el peor momento posible para discutirlo. Escríbalo en la promesa, con nombre y apellido de cada concepto.
¿Cuánto debo presupuestar además del precio?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ese porcentaje no es solo notaría y registro: incluye estudio de títulos, certificados, honorarios de intermediación cuando aplican y, si hay crédito, los costos de la hipoteca y su registro.
Traducido a la realidad de la zona: en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $450 millones y el valor típico ronda los $990 millones. Sobre ese valor típico, el 8 al 10 por ciento de gastos de cierre es un renglón que hay que tener en efectivo, no financiado. Con un lote pasa lo mismo: desde unos $409 millones en Guatapé y El Peñol, con un valor típico cercano a los $2.209 millones cuando se trata de predios con frente al agua o áreas grandes.
Un error frecuente es armar el presupuesto justo al precio de compra y quedarse sin caja para escriturar. Si el negocio se cierra en 30 a 45 días, el dinero de los gastos debe estar disponible desde el primer día.
¿Qué impuestos le tocan al vendedor?
Dos, y conviene tenerlos claros antes de fijar el precio.
Retención en la fuente. La practica el notario en el momento de la escrituración. No es un impuesto adicional: es un anticipo que el vendedor descuenta después en su declaración de renta.
Ganancia ocasional. La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. La base es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble, no el precio completo. Aquí es donde importa haber conservado la escritura de compra, las facturas de mejoras y los soportes de gastos: todo eso suma al costo fiscal.
Aparte, el vendedor debe estar al día con el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Sin paz y salvo predial no hay escrituración fluida.
¿Qué puede frenar la escritura el mismo día de la firma?
Estas son las trabas que aparecen una y otra vez, y todas se detectan antes con un buen estudio de títulos:
- Hipotecas o embargos vigentes. El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si aparece una hipoteca, hay que coordinar el levantamiento con el banco antes de la fecha de firma.
- Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. Son figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. El levantamiento toma tiempo y no se resuelve en la ventanilla de la notaría.
- Sucesiones sin liquidar. Si el propietario inscrito falleció y la sucesión no se hizo, los herederos no pueden vender como si fueran dueños inscritos.
- Paz y salvo de administración faltante. En propiedad horizontal es requisito habitual para escriturar. Una deuda de administración de meses atrás detiene la firma.
- Uso del suelo distinto al que el comprador imagina. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Esto no frena la escritura, pero sí frena el proyecto del comprador, y conviene verificarlo antes de pagar un peso.
¿Qué pedir y en qué orden para que no se caiga el cierre?
Una lista corta, en el orden en que se usa:
- Certificado de tradición y libertad reciente, pedido con la matrícula inmobiliaria.
- Escritura de adquisición del vendedor y sus antecedentes.
- Estudio de títulos sobre esos documentos, antes de firmar la promesa.
- Paz y salvo de impuesto predial y de valorización si aplica.
- Paz y salvo de administración en propiedad horizontal.
- Certificado de uso del suelo del municipio cuando se trata de lote, finca o casa campestre.
- Promesa de compraventa con el reparto de gastos escrito concepto por concepto.
- Escritura pública ante notario y radicación inmediata en registro.
- Certificado de tradición nuevo, con el comprador como propietario inscrito. Ese es el cierre real.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de escrituración y quién los de registro?
Los gastos de escrituración (derechos notariales) se reparten entre las partes según lo pactado en la promesa de compraventa. Los gastos de registro, es decir el impuesto de registro y los derechos de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, corresponden normalmente al comprador. Si el reparto no queda escrito en la promesa, se acaba discutiendo el día de la firma.
¿Cuánto debo presupuestar además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ese porcentaje cubre notaría, impuesto y derechos de registro, estudio de títulos, certificados, honorarios de intermediación cuando aplican y los costos de la hipoteca si hay crédito. Conviene tenerlo en efectivo desde el primer día, porque el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días.
¿En qué momento se paga la retención en la fuente por la venta?
La practica el notario en el momento de la escrituración, descontándola del dinero que recibe el vendedor. No es un impuesto adicional: es un anticipo que el vendedor descuenta después en su declaración de renta.
¿Cuánto paga el vendedor por ganancia ocasional?
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el vendedor tuvo el bien dos años o más. La base no es el precio de venta completo, sino la diferencia entre ese precio y el costo fiscal del inmueble, por eso importa conservar la escritura de compra y los soportes de mejoras.
¿Ya soy dueño si firmé la escritura en la notaría?
Todavía no del todo. En Colombia la propiedad se transfiere con la escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. El cierre real es cuando sale un certificado de tradición nuevo con usted como propietario inscrito.
¿Qué documentos pueden frenar la firma el mismo día?
Hipotecas o embargos vigentes que aparecen en el certificado de tradición y libertad, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia sin levantar, sucesiones no liquidadas, falta de paz y salvo predial y, en propiedad horizontal, falta de paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar.
