Puntos clave
- En la notaría se firma la escritura pública y se pagan derechos notariales, copias y autenticación de documentos.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
- Si la promesa de compraventa no dice cómo se reparten los gastos de escrituración, se discute el día de la firma, el peor momento.
- Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio: notaría y registro, estudio de títulos, certificados, honorarios de intermediación cuando aplican y, con crédito, los costos de la hipoteca y su registro.
- Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026.
El cierre tiene tres bloques de costos: derechos notariales por la escritura, impuesto de registro y derechos de la Oficina de Registro, e impuestos que causa la venta. La escrituración se reparte según lo pactado y el registro corresponde normalmente al comprador.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Qué se paga en la notaría y qué en el registro
En la notaría se firma la escritura pública y se pagan derechos notariales, copias y autenticación de documentos. Allí el notario practica la retención en la fuente sobre la venta, descontándola del dinero del vendedor.
En la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos se inscribe la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria y se pagan el impuesto y los derechos de registro. No es opcional: la propiedad se transfiere con escritura ante notario y registro posterior. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros: firmó, pagó y sigue sin ser el propietario inscrito.
En qué momento se paga cada cosa
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
- Antes de firmar (semanas 1 a 3). Certificado de tradición y libertad, estudio de títulos (lo encarga el comprador, que asume el riesgo jurídico), certificados, paz y salvo predial y, en propiedad horizontal, de administración.
- El día de la firma. Derechos notariales, copias y retención en la fuente. Se sale con copias, no con la escritura registrada.
- Días siguientes. Registro e impuesto y derechos. El trámite termina cuando sale el nuevo certificado de tradición con el comprador como propietario inscrito.
Cómo se reparte
| Concepto | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| Derechos notariales de la escritura | Se reparten entre las partes según lo pactado |
| Copias de la escritura | Quien las solicita |
| Impuesto y derechos de registro | Comprador |
| Estudio de títulos y certificados previos | Comprador |
| Retención en la fuente sobre la venta | Vendedor (la practica el notario) |
| Ganancia ocasional | Vendedor |
| Paz y salvo predial y de administración | Vendedor |
| Levantamiento de hipoteca o gravámenes | Vendedor |
Si la promesa de compraventa no dice cómo se reparten los gastos de escrituración, se discute el día de la firma, el peor momento. Escríbalo concepto por concepto.
Cuánto presupuestar además del precio
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio: notaría y registro, estudio de títulos, certificados, honorarios de intermediación cuando aplican y, con crédito, los costos de la hipoteca y su registro. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones, con valor típico unos $990 millones, y un lote desde unos $409 millones. Ese 2 por ciento debe estar en efectivo desde el primer día, no financiado.
Impuestos del vendedor
- Retención en la fuente: la practica el notario al escriturar; es un anticipo que se descuenta en la declaración de renta.
- Ganancia ocasional: se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más, sobre la diferencia entre el precio y el costo fiscal. Conserve la escritura de compra y los soportes de mejoras.
- Predial: del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio; sin paz y salvo no hay escrituración fluida.
Qué puede frenar la firma
- Hipotecas o embargos vigentes en el certificado de tradición y libertad; el levantamiento de una hipoteca se coordina con el banco antes de la firma.
- Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, que debe levantarse antes de transferir.
- Sucesiones sin liquidar.
- Paz y salvo de administración faltante, requisito habitual para escriturar en propiedad horizontal.
- Uso del suelo distinto al imaginado: lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y no frena la escritura, pero sí el proyecto del comprador.
Todo se detecta antes con un buen estudio de títulos, hecho sobre el certificado y los antecedentes del inmueble. Orden de documentos: certificado reciente, escritura de adquisición del vendedor, estudio, paz y salvos, certificado de uso del suelo si es lote o finca, promesa con reparto escrito, escritura con radicación inmediata en registro y certificado nuevo.
Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de escrituración y quién los de registro?
Los de escrituración se reparten según lo pactado en la promesa; los de registro corresponden normalmente al comprador.
¿Cuánto debo presupuestar además del precio?
Cerca del 2 por ciento adicional al precio, en efectivo desde el primer día, porque el cierre toma entre 30 y 45 días.
¿Cuánto paga el vendedor por ganancia ocasional?
El 15 por ciento cuando tuvo el bien dos años o más, sobre la diferencia entre el precio y el costo fiscal.
¿Ya soy dueño si firmé la escritura en la notaría?
Todavía no. Falta el registro; el cierre real es cuando sale un certificado de tradición nuevo con usted como propietario inscrito.
