Comprar vivienda en Colombia tiene tres momentos jurídicos: la oferta o promesa de compraventa, la escritura pública ante notario y el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro, usted no es dueño frente a terceros. El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio.
¿Qué pasa primero, la oferta o la promesa de compraventa?
Primero la oferta. Es un documento donde usted fija precio, forma de pago, fecha estimada de escrituración y condiciones (por ejemplo, que el estudio de títulos salga limpio o que le aprueben el crédito). Si el vendedor la acepta por escrito, ya hay un acuerdo de voluntades.
La promesa de compraventa viene después y es el contrato en serio. Debe constar por escrito, identificar el inmueble con su matrícula inmobiliaria y nomenclatura, señalar el precio y los plazos, y fijar notaría, fecha y hora exactas para firmar la escritura. Esa precisión no es formalismo: una promesa sin fecha y notaría determinadas puede quedar sin efectos.
En esta etapa se acuerdan también los arras (el dinero que asegura el negocio) y la cláusula penal, que define qué pasa si alguna de las partes se retracta.
Documentos de esta etapa:
- Certificado de tradición y libertad reciente, pedido con la matrícula inmobiliaria
- Cédulas de las partes
- Recibo del impuesto predial al día
- Paz y salvo de administración, si el inmueble está en propiedad horizontal
- Escritura anterior de adquisición del vendedor
¿Qué revisa el estudio de títulos y por qué no se puede saltar?
El estudio de títulos es la revisión jurídica previa a la firma y se hace sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Es el momento de encontrar problemas mientras todavía puede retirarse sin perder plata.
El certificado de tradición y libertad muestra la cadena de propietarios y los gravámenes vigentes: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Ahí aparecen también figuras como la afectación a vivienda familiar o el patrimonio de familia, que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. Levantarlas toma tiempo y trámite, así que se detectan temprano o se corre el cierre.
Si el inmueble es rural o campestre, el estudio incluye una pregunta adicional: qué dice el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio sobre ese predio. El uso del suelo determina si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un lote hermoso con uso agrícola no le sirve si su plan era construir casa.
¿Cuánto dinero hay que tener además del precio?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ese porcentaje incluye gastos de escrituración, registro, impuesto de beneficencia y, si hay crédito, los costos del estudio y la hipoteca.
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado. Los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Conviene dejar ese reparto escrito en la promesa, no de palabra.
Para dimensionar: en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde alrededor de $450 millones y el valor típico ronda $990 millones; un apartamento arranca cerca de $286 millones con valor típico de $510 millones. Sobre esas cifras usted debe calcular ese 8 al 10 por ciento adicional antes de comprometerse.
¿Qué pasa el día de la firma en la notaría?
El notario redacta la escritura pública de compraventa con base en la promesa y en los documentos aportados. Las partes la leen, la firman y el notario la autoriza. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior.
Ese mismo día el notario practica la retención en la fuente por la venta del inmueble. Es un descuento sobre el precio que asume el vendedor y que el notario liquida en el momento de la escrituración, no después.
Lo que debe estar listo para firmar:
- Certificado de tradición actualizado
- Paz y salvo de predial y de valorización
- Paz y salvo de administración en propiedad horizontal
- Levantamiento de hipotecas o afectaciones anteriores
- Cédulas y, si aplica, poderes autenticados
- Carta de aprobación y desembolso del banco, si hay crédito
¿Y el registro? ¿Por qué no basta con la escritura?
Porque sin registro la venta no le es oponible a terceros. La escritura firmada es el título; el registro es el modo. Solo cuando la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos inscribe la escritura, su nombre aparece como propietario en el certificado de tradición del inmueble.
El paso final, y el que mucha gente olvida, es pedir un certificado de tradición nuevo después del registro y verificar que usted figura como propietario inscrito y que no quedó ninguna anotación pendiente. Ahí sí terminó la compra.
Después queda un trámite administrativo: actualizar el propietario ante catastro y ante la administración del conjunto o parcelación, para que el impuesto predial y las cuotas le lleguen a su nombre. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
¿Qué impuestos aparecen en la operación?
Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Si lo tuvo menos, tributa como renta ordinaria. Esa diferencia a veces justifica esperar unos meses antes de vender.
Del lado del comprador, el gasto recurrente es el impuesto predial, entre el 0,3 y el 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Es un dato que conviene pedir antes de comprar, porque en fincas y lotes grandes puede pesar más de lo que la gente calcula.
¿En cuánto tiempo se cierra realmente?
Entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, cuando todo está en orden. Ese plazo se estira por tres razones típicas: crédito hipotecario en trámite, hipotecas o afectaciones que hay que levantar, y sucesiones o poderes mal armados del lado del vendedor.
Si compra de contado y el certificado de tradición está limpio, el proceso puede ir en el extremo bajo de ese rango. Si hay banco de por medio, cuente con el extremo alto y deje la fecha de escrituración de la promesa con algo de holgura.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para firmar la promesa de compraventa?
Certificado de tradición y libertad reciente (se pide con la matrícula inmobiliaria), cédulas de las partes, recibo del impuesto predial al día, escritura anterior de adquisición del vendedor y, si el inmueble está en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración. La promesa debe indicar además notaría, fecha y hora exactas para escriturar.
¿Cuánto tiempo toma cerrar la compra de una vivienda en Colombia?
Normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. El plazo se alarga cuando hay crédito hipotecario en trámite, cuando hay hipotecas o afectaciones que levantar, o cuando el vendedor tiene pendiente una sucesión o poderes mal otorgados.
¿Cuánto debo presupuestar además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Incluyen escrituración, registro e impuestos de la operación. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador.
¿Es suficiente con firmar la escritura ante notario?
No. La escritura pública transfiere el título, pero la propiedad solo queda perfeccionada frente a terceros con el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Después del registro pida un certificado de tradición nuevo y verifique que usted figura como propietario inscrito.
¿Qué es una afectación a vivienda familiar y cómo me afecta como comprador?
Es una figura, junto con el patrimonio de familia, que restringe la venta del inmueble y debe levantarse antes de transferir la propiedad. Aparece anotada en el certificado de tradición y libertad. Detectarla en el estudio de títulos evita que la fecha de escrituración se corra a último momento.
¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble?
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Además, el notario practica la retención en la fuente en el momento mismo de la escrituración, no después.
