En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador. Todo se paga en el cierre, que toma entre 30 y 45 días.
¿Qué se paga exactamente al escriturar y registrar?
Hay dos momentos distintos y conviene no confundirlos, porque cada uno tiene su propia factura.
En la notaría se paga la elaboración y otorgamiento de la escritura pública de compraventa: los derechos notariales, las copias de la escritura y las autenticaciones. En ese mismo acto el notario practica la retención en la fuente por la venta del inmueble, que corre por cuenta del vendedor porque se descuenta del valor que recibe.
Después de firmar, la escritura no basta. Hay que llevarla a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que quede inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria. Ahí se pagan el impuesto de registro y los derechos de registro. Sin ese paso la venta no le es oponible a terceros: usted firmó, pero frente al mundo el dueño inscrito sigue siendo otro.
¿Cómo se reparte habitualmente entre comprador y vendedor?
La costumbre en el Oriente Antioqueño, y en general en el país, funciona así:
- Gastos de notaría (escrituración): se reparten entre las partes según lo pactado. La práctica más común es dividirlos por mitades, pero es negociable y debe quedar escrito.
- Gastos de registro (impuesto y derechos de registro): normalmente los asume el comprador en su totalidad.
- Retención en la fuente: la practica el notario al escriturar y la soporta el vendedor.
- Ganancia ocasional: la declara y paga el vendedor. Se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
- Estudio de títulos y avalúo: los paga quien los encarga, casi siempre el comprador o su banco.
- Impuesto predial y administración: el vendedor debe estar al día hasta la fecha de entrega.
Este reparto es costumbre, no ley. Todo lo que se pacte distinto debe quedar en la promesa de compraventa, con la palabra exacta de quién paga qué. La discusión de los gastos en la mesa de la notaría, el día de la firma, es la peor conversación posible.
¿Cuánto debo presupuestar por encima del precio?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble. Ese porcentaje incluye la mitad de notaría, el registro completo, el estudio de títulos, el avalúo y, si hay crédito, los gastos del banco y del seguro.
Para dimensionarlo con la realidad de la zona: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones; una casa campestre arranca cerca de $450 millones con un valor típico de $990 millones. En Antioquia el apartamento típico ronda $620 millones y la casa campestre típica $1,6 mil millones. Sobre esos precios, el 8 a 10 por ciento es una cifra que hay que tener líquida y aparte, no dentro de la cuota inicial.
Un error frecuente: estirar el presupuesto hasta el último peso para el precio de compra y llegar al cierre sin dinero para escriturar. La compra se cae ahí.
¿En qué momento se paga cada cosa?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Dentro de esa ventana, el orden es este:
- Promesa de compraventa. Se firma con el reparto de gastos definido y se entrega el anticipo pactado.
- Estudio de títulos. Se pide el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y se revisan propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, junto con los antecedentes del inmueble.
- Levantamiento de gravámenes y trámites previos. Si hay hipoteca vigente, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, hay que levantarlos antes de transferir. En propiedad horizontal se pide el paz y salvo de administración, requisito habitual para escriturar.
- Firma en notaría. Se pagan los derechos notariales y el notario practica la retención en la fuente. Se entrega el saldo del precio.
- Registro. Se pagan impuesto y derechos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y se inscribe la escritura.
- Certificado de tradición nuevo. Se pide después del registro para confirmar que el comprador ya figura como propietario inscrito.
¿Qué revisar antes de firmar para que no se caiga el cierre?
El certificado de tradición y libertad es el documento central: muestra la cadena de propietarios y los gravámenes vigentes. Si aparece un embargo, una hipoteca sin cancelar o una afectación, el trámite se detiene hasta resolverlo, y eso consume las semanas del cierre.
En predios rurales, que es buena parte de lo que se vende en Guatapé, El Peñol y alrededores, hay un segundo frente: el uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un lote puede estar impecable en su tradición y no servir para lo que usted quiere construir. En la zona los lotes arrancan alrededor de $409 millones, con un valor típico cercano a $2,2 mil millones, y la diferencia entre un extremo y otro tiene mucho que ver con lo que el POT permite.
También conviene verificar el estado del impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Un predial atrasado de varios años es un pasivo que alguien tendrá que asumir antes de escriturar.
¿Qué debe dejar por escrito la promesa de compraventa?
Estas cláusulas evitan el 90 por ciento de las discusiones:
- Quién paga notaría y en qué proporción.
- Que el registro corre por cuenta del comprador (o lo que se haya pactado).
- Fecha límite para firmar escritura y notaría designada.
- Obligación del vendedor de entregar el inmueble libre de gravámenes, con paz y salvo de predial, administración y servicios públicos.
- Qué pasa si el estudio de títulos revela un problema: plazo para sanearlo o devolución del anticipo.
- Fecha y condiciones de entrega física del inmueble.
Si vende, sume a su cuenta la ganancia ocasional al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más, y descuente la retención que el notario practicará en la firma. El valor que recibe no es el precio de la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa en Colombia?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado en la promesa de compraventa. La práctica más común es dividirlos por mitades entre comprador y vendedor, pero es negociable y debe quedar por escrito antes de llegar a la notaría.
¿Quién paga el registro de la escritura?
Los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Se pagan en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos después de firmar la escritura, e incluyen el impuesto de registro y los derechos de registro. Sin ese registro la venta no le es oponible a terceros.
¿Cuánto dinero debo tener aparte del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ese dinero debe estar líquido y separado de la cuota inicial, porque cubre notaría, registro, estudio de títulos, avalúo y los gastos del banco si hay crédito.
¿Qué impuestos paga el vendedor al vender un inmueble?
El vendedor soporta la retención en la fuente, que el notario practica en el momento mismo de la escrituración, y la ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más. También debe estar al día en impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
¿Cuánto tarda todo el proceso de escrituración y registro?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. En ese plazo caben la promesa, el estudio de títulos, el levantamiento de gravámenes si los hay, la firma en notaría y el registro posterior.
¿Qué documentos se piden antes de firmar la escritura?
El certificado de tradición y libertad, que se solicita con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. En propiedad horizontal se suma el paz y salvo de administración. Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, esas figuras deben levantarse antes de transferir.
