Compraventa entre familiares: que no se lea como donación

Una compraventa entre familiares es válida, pero se sostiene solo con precio real, pago demostrable y documentos que prueben el flujo del dinero. Si el precio es simbólico o nadie pagó, la DIAN y los demás herederos pueden tratarla como donación encubierta o acto simulado.

Por qué puede leerse como donación encubierta

La ley mira la sustancia, no el título de la escritura. Si un padre "vende" a su hijo por una fracción del valor, o el precio figura en la escritura pero nunca salió de una cuenta, hubo una transferencia gratuita. Consecuencias posibles: la DIAN puede recalificar el negocio, liquidar el impuesto y cuestionar el costo fiscal del comprador; al fallecer el vendedor, los otros herederos pueden pedir que se traiga a colación como anticipo de herencia o demandar la simulación; y hay lesión enorme si el precio se aparta gravemente del valor comercial. Escribir "compraventa" no basta: hay que construir el expediente que lo pruebe.

Qué precio es defendible

Uno que se sustente ante un tercero con un avalúo comercial vigente de un avaluador con registro, de fecha cercana a la firma. En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones (típico unos $1.075 millones), una finca desde unos $550 millones (cercano a $1.475 millones), un lote desde unos $409 millones ($1.385 millones) y un apartamento desde unos $286 millones (cerca de $510 millones). En Antioquia, una casa campestre parte de unos $1.300 millones y ronda los $3.000 millones, y una finca parte de unos $870 millones con típico cercano a $1.895 millones.

Si el precio baja del avalúo, que exista una razón documentada (estado, ocupación, obligaciones pendientes) y que la diferencia no sea brutal. La escritura no puede decir un precio mientras las partes manejan otro por fuera.

Cómo se prueba el pago

1. Transferencias electrónicas por el valor exacto de la escritura, con extractos de ambas cuentas.
2. Cheques de gerencia a nombre del vendedor.
3. Desembolso de crédito hipotecario: un banco que aprueba el crédito valida el precio.
4. Recibos parciales que coincidan con la promesa de compraventa.
5. Origen de los fondos del comprador: declaración de renta, venta previa de otro bien, cesantías, ahorro documentado.

Un hijo joven sin ingresos que "pagó" $1.000 millones en efectivo no se sostiene aunque la escritura sea perfecta. Si una parte del precio se está regalando, sepárela: una donación por su propia vía y una compraventa por el resto.

Documentos que protegen a ambas partes

Del inmueble: certificado de tradición y libertad reciente (propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones); estudio de títulos por abogado, donde suelen aparecer una sucesión mal cerrada o una hipoteca vieja sin cancelar; verificación de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, que deben levantarse antes de transferir; certificado de uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial; paz y salvo de predial y servicios, y de administración en propiedad horizontal, requisito habitual para escriturar.

Del negocio: promesa de compraventa escrita, avalúo vigente, soportes bancarios y escritura pública ante notario con registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro la venta no le es oponible a terceros.

Vendedor casado, con hijos o adulto mayor

• Sociedad conyugal o patrimonial vigente: el cónyuge o compañero permanente debe comparecer.
• Otros herederos forzosos: cuanto más cerca del avalúo el precio y más limpio el rastro de pago, menos espacio para alegar simulación o colación. Infórmeles; la sorpresa produce demandas.
• Capacidad del vendedor: si es mayor o de salud frágil, pida un certificado médico de capacidad mental cerca de la firma.

Impuestos y costos

El vendedor liquida ganancia ocasional al 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más, y el notario practica la retención en la fuente al escriturar. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado. Después, el predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Declarar un precio bajo deja al comprador un costo fiscal bajo y una ganancia ocasional mayor el día que venda.

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Orden: avalúo y precio; certificado y estudio de títulos; levantar restricciones y conseguir paz y salvos; promesa con primer pago por transferencia; minuta, saldo con soporte bancario y escritura; registro y entrega. Contrate abogado aunque la contraparte sea su hermano.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Es legal venderle una casa a un hijo o a un hermano?

Sí. La ley no cuestiona el parentesco sino la ausencia de precio real. Con avalúo, precio de mercado y pagos bancarizados, la operación se sostiene.

¿Cómo pruebo que mi familiar sí me pagó?

Con rastro bancario: transferencias o cheques de gerencia por los montos de la promesa y la escritura, con extractos, y el origen de los fondos del comprador. El efectivo sin soporte es el punto más débil.

¿Puedo vender a un familiar por debajo del avalúo comercial?

Con límites y justificación documentada. Si el precio se aparta gravemente, queda expuesto a lesión enorme y a que la DIAN lo trate como donación parcial.

¿Los otros hijos pueden reclamar si le vendo a uno solo?

Pueden intentarlo, alegando simulación o colación. La defensa es el expediente: precio cercano al avalúo, pagos trazables y promesa escrita.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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