Puntos clave
- El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral asigna al predio, no el precio comercial: un lote en Guatapé cuyo valor típico de mercado ronda los $1.385 millones puede tener un avalúo bastante inferior, y el impuesto se liquida sobre ese avalúo.
- Actualización catastral: si el sector se valorizó, el avalúo sube y el impuesto con él; en el Oriente Antioqueño la valorización histórica se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual.
- Es una obligación real, garantizada con el predio: si el vendedor dejó tres años sin pagar, la deuda queda pegada al bien y el municipio puede perseguirlo sin importar quién figure como propietario.
- El cierre toma entre 30 y 45 días: no deje el predial para el último día.
- Legalmente, el predial se causa el 1 de enero sobre quien figure como propietario, es decir, el vendedor.
El impuesto predial se calcula multiplicando el avalúo catastral por la tarifa que fija cada municipio, del 0,3 al 1,2 por ciento según uso, estrato y destinación. Sigue al inmueble, no al dueño: si se vende con saldos pendientes, la deuda viaja con el bien.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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¿Cómo se calcula exactamente el impuesto predial?
La fórmula es avalúo catastral por tarifa, y las dos variables cambian de un municipio a otro. El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral asigna al predio, no el precio comercial: un lote en Guatapé cuyo valor típico de mercado ronda los $1.385 millones puede tener un avalúo bastante inferior, y el impuesto se liquida sobre ese avalúo.
La tarifa la define el concejo municipal por acuerdo, dentro del rango del 0,3 al 1,2 por ciento, con una tabla escalonada según destinación (residencial, comercial, industrial, lote urbanizable no urbanizado, rural agrícola), rango de avalúo, estrato en predios urbanos y uso efectivo del suelo rural. Por eso dos casas campestres parecidas en municipios vecinos pueden pagar distinto.
¿Por qué mi predial subió si no hice nada en la casa?
Casi siempre por una de tres razones. Actualización catastral: si el sector se valorizó, el avalúo sube y el impuesto con él; en el Oriente Antioqueño la valorización histórica se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Reajuste anual del avalúo por decreto nacional. Cambio de tarifa o de destinación por el concejo. Si el avalúo le parece desproporcionado, pida revisión a la autoridad catastral con soportes de linderos y área construida.
¿El impuesto predial es del dueño o del inmueble?
Del inmueble. Es una obligación real, garantizada con el predio: si el vendedor dejó tres años sin pagar, la deuda queda pegada al bien y el municipio puede perseguirlo sin importar quién figure como propietario. Por eso no se firma escritura sin paz y salvo de predial.
¿Qué pasa si el inmueble se vende con el predial pendiente?
Casi nunca se escritura así, porque el paz y salvo es requisito. Antes de la firma el vendedor debe ponerse al día; si la deuda es importante, se descuenta del precio y se paga con los recursos del cierre, y se deja por escrito en la promesa quién paga qué. En el cierre, el notario verifica el paz y salvo del municipio y, en propiedad horizontal, el de administración; también practica la retención en la fuente. Si queda un saldo anterior, el municipio lo cobra al propietario actual; recobrarlo al vendedor es un pleito.
El cierre toma entre 30 y 45 días: no deje el predial para el último día.
¿Quién paga el predial del año en que se hace la venta?
Legalmente, el predial se causa el 1 de enero sobre quien figure como propietario, es decir, el vendedor. En la práctica del Oriente Antioqueño se prorratea: el vendedor cubre desde enero hasta la escritura y el comprador desde ahí hasta diciembre. Eso lo fijan las partes, así que debe quedar en la promesa.
¿Qué otros paz y salvos me van a pedir en la notaría?
Valorización, contribución por obras públicas que se cobra aparte y también recae sobre el inmueble. Administración, requisito habitual en propiedad horizontal (apartamentos, unidades cerradas, parcelaciones con copropiedad). Servicios públicos: no siempre lo exige la notaría, pero las deudas de acueducto rural pueden ser altas en fincas.
¿Cómo verifico el estado del predial antes de comprar?
Tres documentos, ninguno opcional: el paz y salvo de predial de la secretaría de hacienda del municipio, que se pide con la ficha catastral o el número predial; el certificado de tradición y libertad, con la matrícula inmobiliaria, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos (uno por deuda de predial aparece ahí) y afectaciones; y el certificado catastral, con avalúo vigente, área y destinación. Con ellos el abogado hace el estudio de títulos y detecta figuras como la afectación a vivienda familiar o el patrimonio de familia, que deben levantarse antes de transferir.
Sin registro de la escritura, la venta no es oponible a terceros y el municipio sigue viendo al vendedor como propietario.
¿Por qué un lote sin construir paga más predial?
Porque la tarifa no premia el terreno vacío: cada concejo reparte el rango por categorías, y un lote urbano sin construir suele caer en la tarifa alta, mientras una vivienda de estrato bajo cae en la baja. Antes de comprar un lote, pida la factura del predial del año anterior.
¿El predial es el único impuesto que debo tener en cuenta?
No. Para el comprador, los gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado; los de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador. Para el vendedor, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el bien dos años o más, y el notario practica la retención al escriturar. Después de comprar, el predial es un costo anual recurrente: el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el de temporada entre el 8 y el 15, antes de predial, administración y mantenimiento.
¿Cambia algo el predial en predios rurales del Oriente Antioqueño?
Cambia la destinación y con ella la tarifa: un predio rural puede ser agrícola, suburbano o parcelación de vivienda campestre, y cada clasificación tiene su tarifa en la tabla municipal. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial. Antes de comprar una finca, cuyo valor típico en Guatapé y El Peñol ronda los $1.550 millones, pida el certificado de uso del suelo en planeación: dice qué puede construir y bajo qué destinación tributará. Muchos municipios aplican tarifas más altas a los lotes urbanizables no urbanizados; pregunte la tarifa antes de firmar.
Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.235,59 COP del 4 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto predial, el comercial o el catastral?
Sobre el avalúo catastral, que suele ser inferior al precio comercial. La tarifa va del 0,3 al 1,2 por ciento según municipio, destinación y rango de avalúo.
Si compro un inmueble con predial atrasado, ¿me toca pagarlo a mí?
Sí. La obligación se garantiza con el inmueble, así que el municipio puede perseguir el bien sin importar quién sea el propietario. Por eso el paz y salvo es requisito para escriturar.
¿Por qué subió mi predial si no modifiqué la propiedad?
Por actualización catastral de la zona, reajuste anual del avalúo o cambio de tarifa o destinación. Si el avalúo no corresponde a la realidad, solicite revisión ante la autoridad catastral.
¿El predial de una finca se calcula distinto al de un apartamento?
La fórmula es la misma, pero la destinación cambia la tarifa. Un predio rural puede ser agrícola, suburbano o parcelación campestre, según el Plan de Ordenamiento Territorial.
