Puntos clave
- Sirve para liquidar el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
- Es un dictamen técnico sobre cuánto vale el inmueble hoy, elaborado por un avaluador inscrito con visita, medición, revisión documental y ventas comparables.
- El comercial fija la referencia del precio, pero el catastral aparece en tres momentos:
- La valorización se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual: es historia, no una promesa.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días.
El avalúo catastral es el valor que el municipio asigna a un predio para cobrar el impuesto predial; el comercial es el valor de mercado que estima un perito. En una venta manda el comercial: el catastral solo define impuestos y trámites.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Qué es el avalúo catastral
Es el valor que la autoridad catastral registra para un predio. Sirve para liquidar el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. El propietario no lo negocia: se actualiza por procesos masivos de zona, por eso un lote en Guatapé puede tener un catastral fijado hace años mientras el mercado se movió. Sí puede pedir revisión, o actualización cuando construyó y la construcción no está incorporada: un predio con casa nueva sin incorporar aparece como lote.
Qué es el avalúo comercial
Es un dictamen técnico sobre cuánto vale el inmueble hoy, elaborado por un avaluador inscrito con visita, medición, revisión documental y ventas comparables. Incluye matrícula inmobiliaria y cédula catastral, linderos y áreas, estado de la construcción, servicios, uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial, el método y el valor con fecha de vigencia. En Guatapé y El Peñol el uso del suelo pesa tanto como los metros: dos lotes vecinos del mismo tamaño y distinto uso permitido no valen lo mismo.
| Avalúo catastral | Avalúo comercial | |
|---|---|---|
| Quién lo fija | La autoridad catastral | Un avaluador inscrito, contratado por una de las partes |
| Para qué sirve | Liquidar el impuesto predial y trámites municipales | Fijar precio de venta, respaldar un crédito, repartir una herencia |
| Cada cuánto cambia | Por actualizaciones masivas de zona | Se hace cuando se necesita y tiene fecha de vigencia |
| Mira el mercado | No directamente | Sí, con ventas comparables del sector |
| Se puede negociar | No, se pide revisión | El valor es un dictamen; el precio final sí se negocia |
El catastral es un instrumento fiscal; el comercial, de mercado. Concluir que "el predio está subvalorado" comparando uno con otro es un error frecuente.
Cuál se usa en una venta
El comercial fija la referencia del precio, pero el catastral aparece en tres momentos:
- Paz y salvo de predial. Se liquida sobre el catastral y sin él no se escritura.
- Piso de la escritura. No puede firmarse por debajo del avalúo catastral; sobre él se calculan gastos notariales y de registro.
- Impuestos. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más, y el notario practica la retención en la fuente al escriturar.
Escriturar por menos de lo pagado deja al comprador con un costo fiscal más bajo: cuando venda, su ganancia ocasional se calcula contra ese valor.
Otros usos del avalúo comercial
- Crédito hipotecario o leasing. El banco exige un perito de su lista y presta sobre ese valor, no sobre el precio pactado. Si queda por debajo del precio, el comprador cubre la diferencia.
- Sucesiones y liquidación de sociedad conyugal, aportes en especie y procesos judiciales.
- Fijar el precio de lista antes de salir al mercado, el uso más rentable y menos frecuente.
Cifras de referencia en Guatapé y El Peñol
| Tipo de inmueble | Guatapé y El Peñol (desde / típico) | Antioquia (desde / típico) |
|---|---|---|
| Apartamento | $286 millones / $510 millones | $300 millones / $620 millones |
| Casa campestre | $600 millones / $990 millones | $1.200 millones / $2.950 millones |
| Finca | $550 millones / $1.550 millones | $895 millones / $1.895 millones |
| Lote | $409 millones / $1.385 millones | $359 millones / $870 millones |
El valor típico de un lote en la zona supera con holgura el promedio departamental porque se transa suelo con vista al embalse y uso permitido específico; ningún catastral captura esa prima. La valorización se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual: es historia, no una promesa.
Documentos que se revisan junto con el avalúo
El avalúo no reemplaza el estudio jurídico. Se revisan el certificado de tradición y libertad (propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones), el estudio de títulos, el certificado de uso del suelo y los paz y salvo de predial y de administración. La afectación a vivienda familiar o el patrimonio de familia restringen la venta y deben levantarse antes de transferir.
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. La propiedad se transfiere con escritura pública y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio.
Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.235,59 COP del 4 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa por el valor del avalúo catastral?
Puede, pero normalmente pierde dinero. Es un valor fiscal, no un precio de mercado; el referente técnico es el avalúo comercial.
¿Se puede escriturar por debajo del avalúo catastral?
No. Opera como valor mínimo de la escritura, y escriturar por menos de lo pagado le sube al comprador la ganancia ocasional cuando revenda.
¿Quién paga el avalúo comercial en una compraventa?
Si el vendedor fija el precio de lista, lo paga él. Si el comprador pide crédito hipotecario, el banco exige un perito de su lista y el comprador asume el costo.
¿El avalúo comercial vence?
Tiene fecha de vigencia y pierde utilidad con el tiempo. Los bancos suelen exigir avalúos recientes; verifique la vigencia antes del cierre de 30 a 45 días.
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