Cómo se calcula el impuesto predial

El impuesto predial se calcula multiplicando el avalúo catastral del inmueble por la tarifa que fija cada municipio, que en Colombia va del 0,3 al 1,2 por ciento. Avalúo catastral por tarifa igual impuesto del año. El municipio redondea, descuenta o recarga según su propio acuerdo.

¿De dónde salen el avalúo y la tarifa?

El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral le asigna al predio. No es el precio de venta ni el avalúo comercial que pide un banco: suele ser menor, y se actualiza por decisión de la autoridad catastral, no cuando usted vende.

La tarifa la aprueba el concejo de cada municipio mediante acuerdo, dentro del rango legal del 0,3 al 1,2 por ciento. No es una sola tarifa por municipio: se arma una tabla por rangos de avalúo y por destinación del predio. Por eso dos propiedades del mismo valor pueden pagar distinto si una está clasificada como vivienda urbana y la otra como lote urbanizable no urbanizado o como predio rural.

La cuenta queda así: si su finca en Guatapé tiene un avalúo catastral de 400 millones y el municipio le aplica una tarifa del 0,6 por ciento, el predial del año es de 2,4 millones. Cambie cualquiera de los dos factores y el resultado cambia en proporción directa.

¿Dónde confirmo cuánto me toca pagar a mí?

En la secretaría de hacienda del municipio donde está el predio, con el número de matrícula inmobiliaria o el número predial. Casi todos los municipios del Oriente antioqueño publican la factura en línea y permiten consultar el estado de cuenta.

Lo que debe mirar en la factura, en este orden:

1. El avalúo catastral del año. Si subió mucho respecto al anterior, hubo actualización catastral.
2. La destinación económica asignada al predio (habitacional, comercial, lote, rural). Un error aquí dispara la tarifa.
3. El área de terreno y de construcción registradas. Si el municipio tiene construcciones que usted no tiene, está pagando de más.
4. Los descuentos por pronto pago. Varios municipios premian el pago anticipado del año.
5. Intereses de mora de vigencias anteriores, si las hay.

Si alguno de esos datos no corresponde a la realidad del predio, la reclamación se presenta ante la autoridad catastral para el avalúo y la destinación, y ante la secretaría de hacienda para la liquidación.

¿Qué pasa con el predial cuando se compra o se vende?

El impuesto predial recae sobre el predio, no sobre la persona. Si quedan vigencias sin pagar, el inmueble responde, y por eso el paz y salvo de predial es uno de los documentos que el notario pide para autorizar la escritura pública de compraventa. Sin ese paz y salvo, la escrituración se frena.

En la práctica, el vendedor entrega el predial pagado hasta el año en curso y así lo dice la escritura. Si la firma ocurre a mitad de año, las partes pueden pactar un prorrateo, pero eso es un acuerdo privado entre ellas: frente al municipio, el predio sigue siendo el que responde.

Revise el predial desde el inicio del negocio, no la semana de la firma. Con un cierre que normalmente toma entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, hay tiempo de sobra para pedir el estado de cuenta, detectar vigencias viejas y descontarlas del precio si es del caso. Lo que no funciona es descubrir una mora de tres años el día que el notario pide los documentos.

¿Es lo mismo en una finca que en un apartamento?

El cálculo es idéntico, la clasificación no. En propiedad horizontal, cada apartamento tiene su propio avalúo catastral y su propia factura, con la destinación habitacional que suele quedar en las tarifas más bajas de la tabla. Las zonas comunes no generan factura aparte para usted.

En suelo rural, el avalúo pondera terreno y construcción, y el uso del suelo definido en el Plan de Ordenamiento Territorial pesa en cómo queda clasificado el predio. Un lote sin construcción en suelo urbano suele quedar en la categoría más cara, porque la tarifa castiga el terreno ocioso.

Para dimensionar: en Guatapé y El Peñol una casa campestre ronda los 1.075 millones de valor comercial y una finca los 1.500 millones, mientras que un apartamento ronda los 510 millones. El avalúo catastral de cada uno será menor que esas cifras, y sobre ese avalúo, no sobre el precio de mercado, se liquida el impuesto.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la fórmula exacta del impuesto predial?

Avalúo catastral multiplicado por la tarifa del municipio. La tarifa va del 0,3 al 1,2 por ciento y la fija el concejo mediante acuerdo, con tablas por rango de avalúo y por destinación del predio.

¿El predial se calcula sobre el precio de venta?

No. Se calcula sobre el avalúo catastral, el valor que asigna la autoridad catastral al predio, que suele ser menor que el valor comercial. Vender el inmueble no modifica por sí solo ese avalúo.

¿Quién paga el predial cuando se vende un inmueble?

El impuesto recae sobre el predio, así que las vigencias pendientes lo afectan sin importar quién era el dueño. El notario exige paz y salvo de predial para autorizar la escritura, y normalmente lo entrega el vendedor.

¿Por qué mi predial subió de un año a otro?

Por una actualización del avalúo catastral, por un cambio de tarifa aprobado por el concejo o porque cambió la destinación registrada del predio. La factura muestra el avalúo del año, compárelo con el anterior.

¿Dónde consulto el valor de mi predial?

En la secretaría de hacienda del municipio donde está el predio, con el número de matrícula inmobiliaria o el número predial. La mayoría de municipios del Oriente antioqueño publican la factura y el estado de cuenta en línea.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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