La licencia de construcción se necesita para obra nueva, ampliación, modificación, adecuación, demolición o cerramiento de cualquier edificación. La expide la curaduría urbana del municipio o, donde no hay curaduría, la oficina de planeación municipal. Quien compra algo construido sin licencia asume el riesgo: la sanción, la orden de demolición y la imposibilidad de escriturar recaen sobre el propietario actual.
¿Cuándo se necesita licencia de construcción y cuándo no?
La regla práctica es simple: si va a levantar, tumbar, ampliar o cambiar la estructura de algo, necesita licencia. Las modalidades más comunes en el Oriente Antioqueño son:
- Obra nueva: construir una casa campestre, una cabaña, una piscina cubierta o una unidad de alojamiento en un lote donde no hay nada.
- Ampliación: agregar metros cuadrados a lo ya construido, incluida la habitación que se le pegó a la casa por atrás.
- Modificación: cambiar la distribución interna sin aumentar área.
- Adecuación: cambiar el uso de una edificación existente, por ejemplo pasar una casa a hospedaje.
- Demolición: tumbar total o parcialmente.
- Cerramiento: el muro o la reja perimetral del predio.
No requieren licencia el mantenimiento y las reparaciones que no afecten la estructura ni el área: pintura, cambio de pisos, enchapes, reposición de cubierta en las mismas condiciones. La frontera entre reparación y modificación la define planeación municipal, y conviene preguntarla antes, no después.
¿Quién expide la licencia en Guatapé, El Peñol y los municipios vecinos?
En los municipios que tienen curaduría urbana, la expide el curador. En los que no la tienen, y es el caso de buena parte del Oriente, la expide directamente la Secretaría de Planeación municipal. Es un acto administrativo con vigencia definida y prórroga posible, no un permiso verbal ni un visto bueno del inspector.
Antes de la licencia va un paso que mucha gente se salta: el certificado de uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solamente uso agrícola. Un lote puede ser hermoso, tener vista al embalse y estar sobre vía pavimentada, y aun así no admitir la casa que usted tiene en la cabeza. En zona rural también entran en juego los pronunciamientos de la autoridad ambiental cuando hay retiros a fuentes de agua, zonas de protección o cercanía al embalse.
¿Qué riesgo corre quien compra algo construido sin licencia?
El riesgo no se queda con quien construyó. Se traslada con el inmueble, y estos son los frentes concretos:
Sanción urbanística y orden de demolición. El municipio puede iniciar proceso por infracción urbanística contra el propietario actual y ordenar la demolición de lo construido sin licencia. Usted no puede alegar que fue el vendedor.
La construcción no existe jurídicamente. El certificado de tradición y libertad muestra propietario, hipotecas, embargos y afectaciones, pero lo construido solo queda incorporado al folio cuando se protocoliza la declaración de construcción en escritura, y para eso se necesita la licencia o el reconocimiento. Sin eso, usted compró un lote con mejoras de hecho, aunque haya pagado precio de casa terminada.
No hay crédito hipotecario. Los bancos financian sobre lo que está en el folio y en el avalúo formal. Una construcción no declarada baja el avalúo bancario o directamente frena el desembolso, y ahí se cae el negocio a mitad de camino.
Problemas para revender. El comprador siguiente, o su abogado, va a pedir la licencia. Lo que usted no revisó al comprar se lo van a revisar al vender.
Servicios públicos y seguros. La conexión definitiva de servicios y las pólizas se apoyan en la construcción formalizada.
Para dimensionar el dinero en juego: en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde alrededor de $450 millones y el valor típico ronda $990 millones. Una finca parte de unos $550 millones con valor típico cercano a $1.550 millones. No es una formalidad menor sobre cifras de ese tamaño.
¿Se puede arreglar una construcción que ya está hecha sin licencia?
Sí, por la vía del reconocimiento de edificación existente. Es un trámite ante la misma autoridad que expide licencias y sirve para legalizar construcciones levantadas sin permiso, siempre que cumplan las normas urbanísticas vigentes y las condiciones técnicas exigidas. Lo típico que piden:
- Formulario único nacional diligenciado y prueba de la propiedad (certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria).
- Levantamiento arquitectónico de lo construido, firmado por profesional.
- Peritaje técnico sobre la estabilidad de la estructura, firmado por ingeniero civil.
- Prueba de la fecha de la construcción.
- Pago de expensas y, cuando aplica, de la sanción urbanística.
El reconocimiento no es automático. Si lo construido invade retiros, viola el uso del suelo del POT o está en zona de protección ambiental, no se reconoce. Ahí el problema no tiene arreglo de papeles.
¿Cómo verifico esto antes de firmar?
Haga esto en el orden en que está escrito, y hágalo antes de entregar dinero:
- Pida la matrícula inmobiliaria y saque el certificado de tradición y libertad. Revise propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Ojo con la afectación a vivienda familiar y el patrimonio de familia: restringen la venta y hay que levantarlos antes de transferir.
- Pida copia de la licencia de construcción y de sus prórrogas o modificaciones. Compárela contra lo que ve en el predio: si la licencia es por 180 m² y en terreno hay 260 m² construidos, hay 80 m² sin amparo.
- Solicite el certificado de uso del suelo en planeación municipal, a nombre del predio, no del vecino ni del sector.
- Verifique que la construcción esté declarada en el folio de matrícula.
- Encargue el estudio de títulos, que es la revisión jurídica previa a la firma sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble.
- En propiedad horizontal, pida el paz y salvo de administración, requisito habitual para escriturar.
Recuerde que en Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Un cierre normal toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese es el tiempo que usted tiene para hacer todas estas verificaciones sin afanes.
¿Cómo negocio si la construcción no tiene licencia?
Hay tres caminos razonables, y ninguno es firmar y confiar:
Que el vendedor tramite el reconocimiento antes de escriturar. Es lo más limpio. Se pacta como condición de la promesa de compraventa, con plazo y con consecuencia si no se cumple.
Descontar del precio el costo de la formalización y el riesgo. Levantamiento, peritaje, expensas, posible sanción y el tiempo. Se cuantifica y se resta.
Retener una parte del precio hasta que salga el acto de reconocimiento. Se deja el dinero en depósito y se libera contra el documento.
Y considere el resto de la aritmética del negocio: los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, los gastos de registro corren normalmente por cuenta del comprador y los de escrituración se reparten según lo pactado. El impuesto predial anual va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Si el vendedor tuvo el inmueble dos años o más, su ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento, y la retención en la fuente la practica el notario en el momento de la escrituración.
¿Y si el lote es rural y quiero construir yo?
Compre pensando en la licencia, no después de ella. Antes de la promesa, confirme en planeación qué permite el POT para ese predio: vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Pregunte por el área mínima de lote, el índice de ocupación, los retiros a vías y a fuentes hídricas, y si hay condicionamiento ambiental por cercanía al embalse.
En Guatapé y El Peñol un lote se consigue desde alrededor de $409 millones, con un valor típico cercano a $2.209 millones. En Antioquia el punto de entrada ronda los $359 millones y el valor típico $870 millones. La diferencia entre un lote que admite construir y uno que no puede ser toda la inversión, así que ese certificado de uso del suelo vale más que cualquier promesa del vendedor.
Preguntas frecuentes
¿Quién expide la licencia de construcción en el Oriente Antioqueño?
La expide la curaduría urbana del municipio donde exista, y donde no hay curaduría la expide directamente la Secretaría de Planeación municipal. Es un acto administrativo con vigencia definida, no una autorización verbal del inspector de obra. Antes de la licencia se tramita el certificado de uso del suelo, que se apoya en el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio.
¿Qué pasa si compro una casa construida sin licencia de construcción?
El riesgo se traslada al comprador. El municipio puede iniciar proceso por infracción urbanística contra el propietario actual y ordenar la demolición. Además, la construcción no queda incorporada al folio de matrícula, lo que impide el crédito hipotecario, reduce el avalúo formal y complica la reventa, porque el siguiente comprador va a pedir la licencia.
¿Se puede legalizar una construcción hecha sin licencia?
Sí, mediante el reconocimiento de edificación existente ante la curaduría o planeación municipal. Se presenta el certificado de tradición y libertad, el levantamiento arquitectónico de lo construido, un peritaje técnico de estabilidad firmado por ingeniero civil y la prueba de la fecha de construcción, más el pago de expensas y la sanción cuando aplica. No procede si lo construido invade retiros, viola el uso del suelo o está en zona de protección ambiental.
¿Qué obras no requieren licencia de construcción?
El mantenimiento y las reparaciones que no afecten la estructura ni el área construida: pintura, cambio de pisos, enchapes o reposición de cubierta en las mismas condiciones. Sí requieren licencia la obra nueva, la ampliación, la modificación, la adecuación de uso, la demolición y el cerramiento perimetral. La frontera exacta la define planeación municipal, y conviene consultarla antes de iniciar la obra.
¿Cómo verifico que una propiedad tiene licencia antes de comprar?
Pida la matrícula inmobiliaria y saque el certificado de tradición y libertad, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pida copia de la licencia y compárela contra el área realmente construida. Solicite el certificado de uso del suelo en planeación y encargue un estudio de títulos antes de firmar. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días, tiempo suficiente para hacer estas verificaciones.
¿Cómo negocio el precio si la construcción no tiene licencia?
Hay tres opciones: que el vendedor tramite el reconocimiento antes de escriturar, pactado como condición de la promesa con plazo y consecuencia; descontar del precio el costo de la formalización y el riesgo; o retener parte del precio en depósito hasta que salga el acto de reconocimiento. Tenga presente que los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.
