Puntos clave
- El mantenimiento (pintar, cambiar pisos, arreglar cubierta sin tocar la estructura) no la requiere; la frontera se cruza al tocar un muro estructural o sumar un metro cuadrado.
- Es un acto administrativo, no un visto bueno verbal.
- La sanción recae sobre el predio y sobre quien sea propietario cuando la administración actúa, aunque la obra sea anterior a su compra.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días, tiempo suficiente si empieza a tiempo.
- En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones, con valor típico unos $990 millones; una finca desde unos $750 millones (típico cercano a $1.550 millones) y un lote desde unos $409 millones.
La licencia de construcción la expide la curaduría urbana o, donde no hay curaduría (la mayoría de municipios del Oriente Antioqueño), la Secretaría de Planeación. Quien compra algo construido sin licencia hereda el problema: sanción urbanística y una construcción que no puede incorporar al folio.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
La lista completa se muestra al agregarme como fuente preferida en Google. Un clic, sin correo ni llamada.
Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
La lista completa está lista.
Agrégame como fuente preferida en Google y ves los 12 documentos aquí, con dónde conseguir cada uno y la versión para imprimir. Un clic, sin correo ni llamada.
Para qué obras se necesita
- Obra nueva, ampliación (la habitación agregada, el segundo piso, la terraza cubierta) y modificación de la distribución sin aumentar área.
- Adecuación: cambiar el uso, por ejemplo de vivienda a hospedaje.
- Demolición, cerramiento de predio no edificado y reforzamiento estructural.
El mantenimiento (pintar, cambiar pisos, arreglar cubierta sin tocar la estructura) no la requiere; la frontera se cruza al tocar un muro estructural o sumar un metro cuadrado. En predios rurales verifique primero el uso del suelo: lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Si el POT lo clasificó como agrícola o de protección, la licencia no se expide.
Quién la expide y qué se necesita
Es un acto administrativo, no un visto bueno verbal. Para radicar se pide como mínimo:
- Certificado de tradición y libertad reciente, con la matrícula inmobiliaria.
- Copia de la escritura pública.
- Formulario único nacional firmado por el titular.
- Planos arquitectónicos y, si aplica, planos y memorias estructurales firmados por profesionales con matrícula vigente.
- Estudio de suelos, que en terrenos de ladera rara vez se omite.
- Concepto de uso del suelo de Planeación.
- Disponibilidad de servicios públicos o solución alternativa aprobada.
- Paz y salvo predial.
Cerca del embalse, de fuentes hídricas o en áreas de manejo especial se suma el pronunciamiento de la autoridad ambiental, que suele ser lo que más demora. La licencia autoriza lo que dicen los planos aprobados: construir distinto equivale a construir sin licencia.
Riesgos de comprar sin licencia
La sanción recae sobre el predio y sobre quien sea propietario cuando la administración actúa, aunque la obra sea anterior a su compra. Consecuencias:
- Multa urbanística y suspensión si la obra sigue en curso.
- Orden de demolición cuando no es legalizable, por ejemplo en zona de retiro, suelo de protección o uso que el POT no admite.
- Dificultad para vender: un comprador con estudio de títulos serio verá la diferencia entre el folio y el terreno.
- Crédito hipotecario negado: el banco avalúa lo legalmente construido.
- Seguro con cobertura dudosa.
- La construcción no se incorpora a la matrícula inmobiliaria ni al catastro.
No toda construcción sin licencia es indemolible: existe el reconocimiento de edificaciones ante la curaduría o Planeación, que exige levantamiento arquitectónico, peritaje de estabilidad estructural y prueba de la fecha de construcción. Cuesta plata y tiempo y solo funciona si la obra cumple la norma.
Cómo verificar antes de la promesa
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días, tiempo suficiente si empieza a tiempo.
- Pida el certificado de tradición y libertad y vea si la construcción aparece o el folio habla de un lote a secas.
- Exija la licencia y los planos aprobados, no la resolución sola, y compárelos con el predio.
- Solicite el certificado de uso del suelo en Planeación.
- Cruce el área de la licencia con el boletín catastral y con lo que mida en sitio.
- Pregunte en Planeación si hay actuación administrativa abierta; la consulta es gratuita.
- Encargue el estudio de títulos, hecho sobre el certificado y los antecedentes del inmueble, donde también salen la afectación a vivienda familiar y el patrimonio de familia, que deben levantarse antes de transferir.
Si aparece construcción sin licencia y aun así la quiere, negocie el precio contra el costo del reconocimiento y deje en la promesa quién asume el trámite y en qué plazo.
Peso en el precio
En Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $600 millones, con valor típico unos $990 millones; una finca desde unos $750 millones (típico cercano a $1.550 millones) y un lote desde unos $409 millones. En Antioquia la casa campestre parte de unos $1.200 millones con típico alrededor de $2.950 millones. Si alguien ofrece una casa muy por debajo, la primera pregunta es qué dice la licencia. A esto se suman los gastos de cierre del comprador, que rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado.
La escritura sí se puede firmar
El notario no verifica licencias. La propiedad se transfiere con escritura pública y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Pero la escritura puede describir un lote, y el folio queda desfasado frente a la realidad: ese desfase se paga al vender, hipotecar, heredar o partir una sucesión. Por eso la verificación va antes de la promesa.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Quién expide la licencia en el Oriente Antioqueño?
El curador urbano donde hay curaduría y la Secretaría de Planeación municipal donde no, que es la mayoría.
¿Se puede escriturar una casa construida sin licencia?
Sí, y ahí está el peligro: el notario no verifica licencias y la construcción irregular no queda incorporada al folio.
¿Toda construcción sin licencia hay que demolerla?
No. Si cumple la norma, puede tramitarse el reconocimiento de edificaciones. En suelo de protección, zona de retiro o uso no admitido por el POT, no hay legalización posible.
¿Qué obras no requieren licencia?
El mantenimiento: pintar, cambiar pisos o enchapes, arreglar cubierta sin tocar la estructura.
