Puntos clave
- No es un crédito nuevo ni un segundo préstamo.
- Son costos distintos a los gastos de cierre de una compraventa (alrededor del 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento).
- Como referencia, el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días, y la compra de cartera mueve piezas muy parecidas.
- En Guatapé y El Peñol, donde una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones, conviene que un abogado coordine el orden de los actos en la notaría.
- Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026.
En la compra de cartera un banco nuevo paga el saldo de su hipoteca al banco actual y usted queda debiendo en sus condiciones. Implica avalúo, estudio de títulos, escrituras y registro. No vale la pena con saldo bajo, pocos años por delante o costos que se comen el ahorro.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Qué es exactamente
No es un crédito nuevo ni un segundo préstamo. Es una sustitución: el banco receptor desembolsa directamente al banco cedente el saldo a la fecha, el crédito viejo y su hipoteca se cancelan, y nace una hipoteca nueva a favor del banco que llega. El dinero nunca pasa por sus manos, por eso el proceso se parece más a una escrituración que a un crédito de consumo.
La razón habitual es la tasa; también se usa para cambiar de sistema (de UVR a pesos o al revés) o ampliar el plazo.
Trámites paso a paso
- Estado de cuenta del banco actual: saldo a capital, intereses causados y seguros o cuotas pendientes.
- Solicitud en el banco receptor: estudio completo de capacidad de pago, centrales de riesgo e ingresos.
- Avalúo: el banco nuevo no acepta el del anterior; manda su propio perito y usted lo paga.
- Estudio de títulos: el abogado del banco receptor revisa el certificado de tradición y libertad. Una afectación a vivienda familiar, un embargo o una anotación sin cerrar detienen el proceso.
- Carta de aprobación y minuta: tasa, plazo, sistema de amortización y seguros.
- Escritura en notaría: cancelación de la hipoteca anterior y constitución de la nueva.
- Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta que no se registre, la hipoteca nueva no existe frente a terceros.
- Paz y salvo: confirme por escrito que el banco anterior dio el crédito por cancelado y que la hipoteca vieja quedó levantada en el folio. Muchos lo saltan, y luego el certificado sigue mostrando la hipoteca anterior cuando quieren vender.
Cuánto cuesta cambiar el crédito de banco
No hay una cifra única, pero sí una lista cerrada:
- Avalúo comercial. Lo contrata el banco nuevo, lo paga usted.
- Estudio de títulos.
- Derechos notariales de la cancelación y de la nueva hipoteca.
- Impuesto y derechos de registro de ambas anotaciones.
- Seguros obligatorios: vida deudor e incendio y terremoto, que cambian de aseguradora y de valor.
- Certificado de tradición y libertad actualizado.
Algunos bancos asumen parte de estos costos como promoción. Pídalo por escrito con el detalle: "nosotros asumimos los gastos" sin desglose suele significar que cubren el avalúo y nada más.
Son costos distintos a los gastos de cierre de una compraventa (alrededor del 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento). Aquí no hay transferencia de dominio, ni beneficencia ni retención en la fuente: solo cambia el acreedor.
Cuánto se demora
Cuente en semanas. El cuello de botella casi nunca es el banco nuevo sino el que se va: el estado de cuenta, la carta de instrucción para cancelar la hipoteca y la firma de su apoderado. Como referencia, el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días, y la compra de cartera mueve piezas muy parecidas. Siga pagando la cuota del banco viejo: un reporte negativo en centrales de riesgo tumba la aprobación.
Cuándo no vale la pena
- Saldo bajo. Los costos fijos son casi los mismos para un saldo pequeño que para uno grande, y la diferencia de tasa no los recupera.
- Pocos años por delante. En cuota fija los primeros años son casi todos intereses; si ya pasó la mitad del plazo, bajar la tasa sobre ese poco no mueve la aguja.
- Diferencia de tasa marginal. Calcule cuánto baja la cuota por los meses restantes, menos los costos del trámite. Si no es claramente positivo, no se mueva.
- Plazo alargado para mostrar una cuota menor: puede significar más intereses en total.
- Problema de títulos. Afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia, construcción no declarada o embargo frenarán el estudio. Resuélvalo primero.
Si quiere vender durante el proceso
Pare la compra de cartera y maneje la cancelación de la hipoteca dentro de la escritura de compraventa, con el saldo pagado directamente al banco acreedor en la firma. Dos procesos abiertos a la vez producen anotaciones cruzadas en el folio y escrituras devueltas por el registro. La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y registro posterior; lo mismo vale para la hipoteca.
En Guatapé y El Peñol, donde una casa campestre se consigue desde unos $600 millones y el valor típico ronda los $1.075 millones, conviene que un abogado coordine el orden de los actos en la notaría.
Negociar con el banco actual en vez de cambiarse
Lleve la carta de aprobación del banco competidor a su banco y pida una retención de cartera. Muchas entidades prefieren bajar la tasa antes que perder un crédito al día. Si iguala la oferta, obtiene la mejora sin avalúo, notaría ni registro. Pida la nueva tabla de amortización por escrito y verifique tasa efectiva anual, plazo restante y sistema de amortización: si cambia el sistema o extiende el plazo sin decirlo, el ahorro puede desaparecer.
Si además piensa adelantar capital, vea cuándo conviene un abono extraordinario para reducir plazo o reducir cuota antes de decidir.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Qué costos asume el deudor al cambiar el crédito de banco?
Avalúo, estudio de títulos, derechos notariales, impuesto y derechos de registro, seguros y el certificado de tradición actualizado. No se paga beneficencia ni retención en la fuente porque no hay transferencia de dominio.
¿Cuánto se demora una compra de cartera?
Se mide en semanas. Las etapas son las de una escrituración, y la mayor demora suele ser el banco saliente con el estado de cuenta y la carta para cancelar la hipoteca.
¿Cuándo no conviene hacerla?
Con saldo bajo, pocos años de plazo restante, diferencia de tasa marginal, plazo alargado solo para bajar la cuota, o problemas de títulos en el inmueble.
¿Cómo confirmo que la hipoteca anterior quedó cancelada?
Con un certificado de tradición y libertad actualizado tras el registro: debe aparecer la anotación de cancelación de la hipoteca anterior y la constitución de la nueva.
