La promesa de compraventa debe identificar el inmueble con su matrícula inmobiliaria, nombrar a todos los titulares inscritos, fijar precio y forma de pago, y señalar fecha, hora y notaría exactas para firmar la escritura. Sin esos cuatro elementos, sobre todo el último, la promesa es difícil de hacer cumplir ante un juez. El cierre suele tomar entre 30 y 45 días.
¿Qué es exactamente una promesa de compraventa y qué no es?
La promesa es un contrato en el que dos partes se obligan a celebrar un contrato futuro: la escritura pública de compraventa. No transfiere la propiedad. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Mientras no haya registro, la venta no le es oponible a terceros, así usted ya haya pagado y esté viviendo en el inmueble.
Esa distinción explica por qué la promesa importa tanto. Es el documento que lo protege durante las semanas entre el acuerdo y la firma, justo el periodo en el que aparecen embargos, herederos no mencionados o vendedores que se arrepienten porque llegó una oferta mejor.
La promesa debe constar por escrito. Se puede firmar como documento privado, y muchas se autentican ante notario para dejar fecha cierta y evitar discusiones sobre cuándo se suscribió.
¿Qué debe decir la promesa para protegerlo de verdad?
Identificación completa del inmueble. Matrícula inmobiliaria, número catastral, dirección, linderos y área. Si es un lote o una finca, los linderos y el área tomados de la escritura anterior, no del recuerdo del vendedor.
Todos los titulares inscritos como promitentes vendedores. Si el certificado de tradición y libertad muestra dos propietarios, los dos firman. Si uno falleció, primero se hace la sucesión. Si hay sociedad conyugal vigente, comparece el cónyuge.
Precio, forma de pago y fechas de cada desembolso. Cuánto se entrega a la firma de la promesa, cuánto contra escritura, cuánto lo desembolsa el banco y en qué momento. Si hay crédito hipotecario de por medio, el cronograma del banco manda sobre el suyo.
Fecha, hora y notaría de la escrituración. Determinada, no determinable. Volvemos sobre esto más abajo porque es la cláusula que más pleitos genera.
Fecha de entrega material del inmueble. Puede coincidir con la escritura o ser posterior. Debe estar escrita, con estado de entrega y qué se queda dentro (cocina integral, closets, lámparas, muebles en el caso de casas campestres amobladas).
Estado jurídico declarado por el vendedor. Que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, demandas, afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia, o que se compromete a levantarlas antes de una fecha concreta.
Paz y salvos. Predial, valorización, servicios públicos y, en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar.
Distribución de gastos. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Escríbalo. La costumbre no se pelea bien en estrados.
Cláusula penal. Un monto y un procedimiento para cuando una parte incumple.
¿Por qué la fecha de escrituración es la cláusula más importante?
Porque una promesa sin fecha determinada de escrituración puede ser atacada como ineficaz. La ley colombiana exige que la promesa contenga el plazo o la condición que fije el momento de celebrar el contrato prometido, y que ese momento esté determinado. "Dentro de los sesenta días siguientes" es débil. "El 14 de marzo a las 10:00 a.m. en la Notaría Única de El Peñol" es una obligación exigible.
La consecuencia práctica es dura: si la promesa se cae por falta de plazo determinado, el comprador que ya entregó una parte del precio queda reclamando la devolución del dinero, no la entrega del inmueble. Pierde el negocio y gana un proceso.
Fije la fecha con holgura realista. Un cierre normal toma entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, y eso asumiendo que no hay que levantar una afectación a vivienda familiar, cancelar una hipoteca o resolver una sucesión. Con crédito bancario, cuente el tiempo del avalúo y del estudio de títulos del banco.
¿Qué cláusulas generan más pleitos en el Oriente Antioqueño?
Las "arras" mal redactadas. No es lo mismo un anticipo (parte del precio) que arras de retracto (permiten desistir perdiendo el dinero o devolviéndolo doblado) que arras confirmatorias. Si el texto dice "arras" a secas y las partes entendieron cosas distintas, ahí nace el pleito. Diga expresamente qué naturaleza tiene el dinero entregado.
La condición del crédito sin fecha ni consecuencia. "Sujeto a aprobación de crédito" sin decir hasta cuándo, ni qué pasa con el anticipo si el banco niega. Ponga fecha límite de aprobación y qué se devuelve, cuánto y en cuántos días.
Linderos y área en fincas y lotes. Cuando el área de la escritura no coincide con la del catastro ni con lo que se caminó en terreno. En predios rurales del Oriente esto es frecuente. Aclare si la venta es como cuerpo cierto (por linderos) o por cabida (por área), porque de eso depende quién asume la diferencia.
Uso del suelo dado por sentado. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Si usted compra pensando en construir, condicione la promesa a un certificado de uso del suelo expedido por el municipio, con fecha.
Servidumbres y acceso. Vía de acceso por predio ajeno, acueducto veredal, servidumbre eléctrica. Si no está en la promesa, después es palabra contra palabra.
Entrega material sin estado documentado. Sin inventario ni registro fotográfico anexo, la discusión sobre qué se llevó el vendedor no tiene árbitro.
Cláusula penal desproporcionada o inexistente. Sin cláusula penal, el incumplido casi que sale gratis. Con una desmedida, se termina discutiendo su reducción en vez del negocio.
¿Qué revisar antes de firmar la promesa, no después?
El estudio de títulos es la revisión jurídica previa a la firma y se hace sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Hacerlo después de firmar es pagar por enterarse tarde.
- Certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo con fecha reciente y vuelva a pedirlo el día anterior a la escrituración.
- Cadena de propietarios. El certificado muestra la cadena de titulares y los gravámenes vigentes. Revise los últimos traspasos: sucesiones, remates, donaciones y adjudicaciones en divorcio merecen lectura detenida.
- Afectaciones que bloquean la venta. Una propiedad puede tener afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, figuras que restringen su venta y deben levantarse antes de transferir. Eso se acuerda en la promesa, con plazo.
- Uso del suelo ante la oficina de planeación del municipio.
- Paz y salvos de predial, valorización, servicios y administración.
- Impuesto predial al día y su tarifa. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
¿Cuánto dinero hay que tener listo además del precio?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ahí entran escrituración en la proporción pactada, registro, beneficencia y los costos del crédito si hay banco.
Para dimensionar: en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde alrededor de $450 millones y el valor típico ronda $990 millones; un apartamento arranca cerca de $286 millones con valor típico de $510 millones; una finca desde unos $550 millones con típico de $1.550 millones. Sobre esos precios, ese 8 a 10 por ciento adicional es una cifra que conviene tener presupuestada desde antes de firmar la promesa, no descubierta en la notaría.
Del lado del vendedor: la retención en la fuente por la venta de un inmueble la practica el notario en el momento de la escrituración, y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más. Conviene tener claro el costo fiscal del inmueble antes de firmar, no en la ventanilla.
¿Qué pasa si una de las partes incumple la promesa?
Si la promesa está bien hecha (por escrito, con inmueble determinado, partes plenamente identificadas y fecha y notaría ciertas), el afectado puede exigir judicialmente el cumplimiento, es decir, que se otorgue la escritura, o pedir la resolución del contrato con la indemnización pactada en la cláusula penal.
Si la promesa está mal hecha, la discusión ya no es sobre el inmueble sino sobre la devolución del dinero. Por eso el orden correcto es: estudio de títulos primero, promesa después, escritura y registro al final. Invertir ese orden es la causa de casi todos los problemas que terminan en juzgado.
Un último punto que se olvida: la escritura firmada no basta. Hasta que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos inscriba el acto y la matrícula muestre su nombre, usted no es propietario frente a terceros. Haga el seguimiento al registro y pida el certificado de tradición actualizado como cierre real del negocio.
Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa tiene que hacerse ante notario?
La promesa debe constar por escrito y puede firmarse como documento privado. Muchas partes la autentican ante notario para dejar fecha cierta y evitar discusiones posteriores sobre cuándo se suscribió, pero la autenticación no es lo que la hace válida: lo determinante es que identifique el inmueble, a las partes, el precio y una fecha, hora y notaría determinadas para la escrituración.
¿Qué pasa si la promesa no fija una fecha exacta de escrituración?
Puede ser atacada como ineficaz por falta de plazo determinado. La consecuencia práctica es que el comprador que ya entregó dinero termina reclamando su devolución en vez de exigir la entrega del inmueble. Por eso se escribe la fecha, la hora y la notaría concretas, no fórmulas como "dentro de los próximos sesenta días".
¿Cuánto tiempo pasa entre la promesa y la escritura?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo puede alargarse si hay que levantar una afectación a vivienda familiar o un patrimonio de familia, cancelar una hipoteca, resolver una sucesión o esperar el avalúo y el estudio de títulos de un banco.
¿Quién paga los gastos de escrituración y registro?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Conviene dejarlo escrito en la promesa. En total, los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble.
¿Qué documento muestra si el inmueble tiene embargos o hipotecas?
El certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones, además de la cadena de propietarios anteriores. Pídalo con fecha reciente antes de firmar la promesa y vuelva a solicitarlo el día previo a la escrituración.
¿Ya firmé la escritura, con eso soy propietario?
No frente a terceros. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin ese registro, la venta no le es oponible a terceros. El cierre real del negocio es el certificado de tradición actualizado con su nombre como titular inscrito.
