Deudas de administración: ¿las hereda el comprador del apartamento?

Sí: las deudas de administración en propiedad horizontal siguen al inmueble, no a la persona, y el nuevo dueño responde por los saldos pendientes. Por eso el paz y salvo de administración es requisito habitual para escriturar. Pídalo al administrador, con fecha reciente, antes de firmar en notaría.

Por qué la deuda pasa al comprador

Las cuotas de administración son una obligación ligada al bien. Al comprar, usted compra el historial de la unidad frente a la copropiedad: cuotas ordinarias atrasadas, cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea, intereses de mora y sanciones del consejo.

La administración puede cobrarle a usted una deuda del vendedor, incluso por vía ejecutiva contra el inmueble. Recuperarla después implica un pleito aparte. La defensa real es no firmar sin paz y salvo.

El certificado de tradición y libertad muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones, pero una deuda de administración corriente no aparece ahí, salvo que haya escalado a un proceso judicial con medida cautelar inscrita. Un certificado limpio no significa que el apartamento esté al día con la copropiedad.

Cómo verificar que está al día

1. Pida el paz y salvo al administrador: en papel membretado, firmado, con identificación del inmueble (torre, apartamento, parqueaderos y depósitos si son unidades privadas independientes) y fecha de expedición.
2. Revise que cubra todo: pregunte por cuotas extraordinarias aprobadas y no facturadas, intereses de mora y multas.
3. Pida los estados de cuenta de los últimos meses para ver si la unidad paga tarde de forma crónica.
4. Solicite las actas de las últimas asambleas: ahí aparecen derramas por fachada, ascensores, reforzamiento o impermeabilización.
5. Confirme la cuota vigente y si ya hay un incremento aprobado.
6. Verifique que el administrador esté inscrito y vigente. Un paz y salvo firmado por alguien sin representación no sirve.

Cuotas extraordinarias: el riesgo que nadie mira

Una derrama aprobada para una obra mayor se cobra durante meses o años y puede superar ampliamente la administración mensual. Si la asamblea ya la aprobó antes de la escritura, las cuotas pendientes son deuda del inmueble y el comprador las hereda. Si la obra solo se discute, no hay deuda todavía, pero usted compra una obligación probable y debe saberlo antes de definir el precio.

En edificios antiguos, los temas que anticipan derramas son ascensores, cubiertas, redes hidráulicas, fachada y reforzamiento estructural. Pregunte también por el fondo de imprevistos.

Cómo protegerse en la promesa y la escritura

El blindaje se escribe antes, en un cierre que normalmente toma entre 30 y 45 días:

• Paz y salvo como condición de la escritura: expedido con pocos días de anterioridad a la firma. No sirve uno de hace cuatro meses.
• Declaración expresa del vendedor de que no hay cuotas extraordinarias aprobadas y pendientes ni procesos de cobro, y de que responde por cualquier saldo anterior a la entrega.
• Retención de parte del precio en poder del abogado hasta que el administrador confirme por escrito que la unidad quedó en cero.
• Corte de cuentas a la entrega material: defina qué fecha marca el cambio de responsable por la cuota.
• Acta de entrega firmada por ambas partes, con constancia del paz y salvo recibido.

Si ya compró y llega una deuda del dueño anterior

Pida a la administración el detalle: periodo, concepto y soporte. Si corresponde a fechas anteriores a su escritura, usted responde frente a la copropiedad, pero tiene acción de repetición contra el vendedor. Su posición será tan fuerte como los documentos que guardó, en especial la cláusula de responsabilidad del vendedor. No acumule mora propia: el apartamento responde sin importar quién originó la deuda.

El costo en contexto

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones; en Antioquia, desde unos $305 millones con un valor típico cercano a los $640 millones. Una derrama no detectada puede pesar tanto como los honorarios de todo el proceso jurídico. A esto se suma el predial anual, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.

Pídale a su abogado que incluya en el estudio de títulos la revisión de la copropiedad: paz y salvo, estados de cuenta, actas, reglamento y presupuesto. La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Las deudas de administración pasan al nuevo dueño del apartamento?

Sí. Son una obligación ligada al inmueble: el comprador responde por los saldos del dueño anterior, incluidos intereses de mora y cuotas extraordinarias ya aprobadas.

¿Aparecen en el certificado de tradición y libertad?

Normalmente no, salvo que hayan derivado en un proceso judicial con medida cautelar inscrita.

¿Qué debe contener el paz y salvo de administración?

Lo firma el administrador vigente e inscrito. Debe identificar el apartamento y sus unidades anexas, tener fecha reciente y cubrir cuotas ordinarias, extraordinarias, intereses de mora y multas.

¿Cómo me protejo de una cuota extraordinaria aprobada antes de la compra?

Pida las actas de las últimas asambleas, incluya en la promesa una declaración del vendedor y retenga parte del precio hasta confirmar que no hay saldos.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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