Puntos clave
- En un edificio o conjunto hay dos cosas a la vez.
- La cuota de administración es obligatoria y se paga sobre el coeficiente, no sobre el uso.
- Con eso se hace el estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma.
- El alquiler por temporada ha rendido entre el 8 y el 15 por ciento bruto anual y el arriendo tradicional entre el 5 y el 9 por ciento bruto, pero ningún rendimiento sirve si el reglamento no le permite operar.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días.
En copropiedad usted es dueño exclusivo de su apartamento y copropietario de las zonas comunes. Eso lo obliga a pagar administración, cumplir el reglamento y acatar las decisiones de la asamblea. Antes de comprar, revise el reglamento, las actas y el paz y salvo.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
La lista completa se muestra al agregarme como fuente preferida en Google. Un clic, sin correo ni llamada.
Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
La lista completa está lista.
Agrégame como fuente preferida en Google y ves los 12 documentos aquí, con dónde conseguir cada uno y la versión para imprimir. Un clic, sin correo ni llamada.
Qué es y en qué se diferencia de una casa independiente
En un edificio o conjunto hay dos cosas a la vez. Su bien privado: apartamento, casa, parqueadero y depósito, cada uno con su matrícula inmobiliaria. Y los bienes comunes, que no se venden por separado ni se dejan de pagar: cimientos, estructura, cubiertas, fachadas, piscina, portería, ascensores y redes.
A cada bien privado le corresponde un coeficiente de copropiedad que define cuánto paga de administración y cuánto pesa su voto. Está en el reglamento de propiedad horizontal, una escritura pública registrada que la administración no puede cambiar a su gusto.
En copropiedad usted no decide solo: pintar la fachada, cerrar un balcón o poner un aire acondicionado en la culata suele requerir autorización.
Obligaciones del propietario
La cuota de administración es obligatoria y se paga sobre el coeficiente, no sobre el uso. Cubre vigilancia, aseo, mantenimiento, seguros y servicios de zonas comunes.
Las cuotas extraordinarias las aprueba la asamblea para gastos que no cabían en el presupuesto: impermeabilización de cubiertas, motores de ascensor, pintura de fachadas, bombas o tanques. Un edificio con reservas bajas y muchos años anticipa extraordinarias, y ese riesgo lo hereda el comprador.
También hay que respetar el reglamento en mascotas, ruido, parqueaderos de visitantes y, en zonas turísticas, el alquiler por temporada corta, que muchos reglamentos restringen o prohíben.
Las deudas de administración pesan sobre el inmueble: si el vendedor debe cuotas y usted no lo verificó, la cartera lo persigue a usted. Por eso el paz y salvo de administración es requisito habitual para escriturar.
Documentos antes de firmar promesa
- Certificado de tradición y libertad, con la matrícula del bien privado: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pida también el del parqueadero y el depósito si tienen matrícula independiente.
- Reglamento de propiedad horizontal: coeficiente, qué es común y qué privado, y reglas de uso.
- Paz y salvo de administración a la fecha, no de hace tres meses.
- Actas de asamblea de los últimos años: el documento más revelador. Ahí aparecen pleitos, filtraciones sin resolver y cuotas extraordinarias aprobadas.
- Presupuesto vigente y fondo de imprevistos.
- Certificado de existencia y representación de la copropiedad y datos del administrador.
- Predial al día y avalúo catastral. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
Con eso se hace el estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma. No es opcional.
Qué revisar en el edificio
Camine el conjunto sin el vendedor. Mire cubiertas y sótanos, donde aparecen las filtraciones caras, y las manchas de humedad en fachada y último piso. Pregunte por la edad de los ascensores y el mantenimiento de los tanques, por la cartera morosa del conjunto (si muchos no pagan, los demás cubren el hueco) y por procesos judiciales contra la copropiedad o de ella contra la constructora.
En Guatapé y El Peñol, si busca renta por temporada, verifique el reglamento: algunos conjuntos lo permiten y regulan, otros lo prohíben. El alquiler por temporada ha rendido entre el 8 y el 15 por ciento bruto anual y el arriendo tradicional entre el 5 y el 9 por ciento bruto, pero ningún rendimiento sirve si el reglamento no le permite operar.
Transferencia y costos de cierre
La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin registro, la venta no le es oponible a terceros. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Los gastos del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio; los de registro corresponden normalmente al comprador. Del lado del vendedor, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.
Una afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia restringe la venta y debe levantarse antes de transferir. Aparece en el certificado de tradición, y detectarla el día de la firma es perder semanas.
Precios en la zona
En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, y el valor típico ronda $510 millones. En Antioquia el punto de entrada está alrededor de $300 millones y el valor típico ronda $620 millones. Frente a alternativas fuera de copropiedad, una casa campestre parte de alrededor de $450 millones con valor típico cerca de $990 millones, y una finca desde alrededor de $550 millones con valor típico cerca de $1.550 millones. En apartamento usted paga administración y cumple reglamento; en finca asume todo el mantenimiento. Históricamente la zona se ha valorizado entre el 7 y el 8 por ciento anual, que es historia, no promesa.
La vía
La concesión de Devimed revierte el 31 de julio de 2026; después se constituye el fideicomiso de financiación, previsto para 2027, y la entrega a Invías para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027. Decida con el estado actual de la vía.
Errores frecuentes
No leer el reglamento y descubrir que no puede alquilar por días. Confiar en un paz y salvo verbal. No pedir las actas. No verificar que el parqueadero sea privado y esté escriturado, y no un bien común de uso exclusivo que la asamblea puede reasignar. Y firmar promesa sin estudio de títulos, el error más caro.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el vendedor debe cuotas de administración?
La deuda pesa sobre el inmueble y termina siendo del nuevo propietario. Exija un paz y salvo actualizado el día de la firma.
¿Puedo negarme a pagar administración si no uso la piscina o el gimnasio?
No. La cuota se liquida sobre el coeficiente de su unidad, no sobre el uso, y es obligatoria.
¿Puedo alquilar por días un apartamento en un conjunto de Guatapé?
Depende del reglamento de ese conjunto. Verifíquelo por escrito antes de la promesa.
¿El parqueadero se compra aparte del apartamento?
Puede ser un bien privado con matrícula propia, o un bien común de uso exclusivo que la asamblea puede reasignar. Pida el certificado de tradición del parqueadero y del depósito.
