Puntos clave
- Entre el paso 4 y el 7 el certificado de tradición y libertad muestra a la entidad como propietaria, y a usted en ninguna parte del folio.
- En el crédito el banco tiene una garantía sobre algo suyo; en el leasing tiene la propiedad.
- Para el vendedor la operación es indiferente en lo esencial, pero el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días y con leasing conviene contar el extremo alto, porque el comité debe aprobar el inmueble, no solo al comprador.
- En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, con típico cercano a $510 millones.
- Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio; en leasing se distribuyen en el tiempo entre la primera escritura, el estudio y avalúo, y la segunda escritura.
En el leasing habitacional la entidad financiera compra el inmueble y figura como propietaria hasta que usted ejerce la opción de compra; en el crédito hipotecario usted es propietario desde el primer día y el banco solo inscribe una hipoteca. El leasing implica dos escrituras.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Agrégame como fuente preferida en Google y ves los 12 documentos aquí, con dónde conseguir cada uno y la versión para imprimir. Un clic, sin correo ni llamada.
Cómo funciona el leasing
- Usted elige el inmueble y negocia el precio con el vendedor.
- La entidad hace su propio estudio de títulos y avalúo. Con embargos, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, no avanza hasta que se levanten.
- Usted aporta un canon inicial, el equivalente a la cuota inicial.
- La escritura de compraventa se firma entre el vendedor y la entidad, que es la compradora para el registro.
- Se firma el contrato de leasing: usted tiene la tenencia, un canon mensual y un plazo.
- Durante el plazo vive en el inmueble y paga administración, servicios y predial.
- Al final ejerce la opción de compra: segunda escritura a su nombre, registrada.
Entre el paso 4 y el 7 el certificado de tradición y libertad muestra a la entidad como propietaria, y a usted en ninguna parte del folio.
Diferencias con el crédito hipotecario
| Aspecto | Crédito hipotecario | Leasing habitacional |
|---|---|---|
| Quién aparece como propietario | Usted, desde la primera escritura | La entidad financiera, hasta la opción de compra |
| Qué inscribe el banco | Una hipoteca sobre su inmueble | Nada: es dueño |
| Qué paga usted | Cuota de capital e intereses | Canon de arrendamiento financiero |
| Aporte inicial | Cuota inicial | Canon inicial o extraordinario |
| Cuántas escrituras se firman | Una | Dos: la de compra por el banco y la de la opción de compra |
| Cómo termina | Cancelación de la hipoteca y su levantamiento en registro | Ejercicio de la opción de compra y nueva escritura |
En el crédito el banco tiene una garantía sobre algo suyo; en el leasing tiene la propiedad.
Al escriturar
Primera escritura (vendedor a entidad). Compraventa normal. El notario practica la retención en la fuente, que asume el vendedor. Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corren normalmente por el comprador, aquí la entidad; revise en la promesa a quién se trasladan, porque en varios formatos terminan cargados al locatario.
Segunda escritura (entidad a usted). Es la opción de compra al final del plazo, con sus propios gastos notariales y de registro; no un trámite de cancelación como el levantamiento de una hipoteca.
Para el vendedor la operación es indiferente en lo esencial, pero el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días y con leasing conviene contar el extremo alto, porque el comité debe aprobar el inmueble, no solo al comprador. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; mientras no se registre la opción de compra, usted no es dueño frente a terceros.
Documentos que revisa la entidad
- Certificado de tradición y libertad, con la matrícula inmobiliaria.
- Estudio de títulos.
- Paz y salvo de administración en propiedad horizontal, requisito habitual para escriturar.
- Paz y salvo de predial (del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio).
- Levantamiento de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si existen.
- Uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial: un predio que no admita vivienda campestre difícilmente pasa el comité.
Casas campestres, fincas y lotes
Las entidades financian con más facilidad vivienda urbana terminada y con propiedad horizontal. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, con típico cercano a $510 millones. Con casa campestre (desde alrededor de $600 millones, típico unos $990 millones) la entidad mira el POT, la licencia de construcción y si el predio está desenglobado. Con finca (desde alrededor de $550 millones, típico cercano a $1.550 millones) y sobre todo con lote, el leasing es mucho menos frecuente, porque el producto es para vivienda, no para suelo rural en bruto.
Costos y salida
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio; en leasing se distribuyen en el tiempo entre la primera escritura, el estudio y avalúo, y la segunda escritura. Sume el predial anual y la administración. Si vende después, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más, contados desde que usted es propietario inscrito, es decir, desde la opción de compra, no desde los cánones; consúltelo con su contador.
Si usted es el vendedor
Mantenga el certificado limpio, coordine la cancelación de una hipoteca vigente para que sea simultánea con la firma, prevea en la promesa que el comprador puede ser la entidad financiera, y cuente con que el desembolso llega contra escritura registrada, no el día de la firma.
Cómo lo sabemosCifras al 5 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Quién aparece como propietario durante un leasing habitacional?
La entidad financiera, durante todo el plazo. El locatario aparece solo cuando ejerce la opción de compra y se registra la segunda escritura.
¿Cuántas escrituras se firman?
Dos: la compraventa entre el vendedor y la entidad, y la que transfiere el inmueble al locatario al ejercer la opción de compra.
¿Se puede comprar una finca o un lote con leasing habitacional?
Es poco frecuente. La entidad exige que el uso del suelo del POT admita vivienda campestre y suele pedir el predio desenglobado y con licencia.
¿Quién paga los gastos de escrituración y registro?
Los de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador, la entidad. En muchos contratos se trasladan al locatario: lea la cláusula antes de firmar la promesa.
