El leasing habitacional es un contrato en el que una entidad financiera compra el inmueble, queda como propietaria inscrita y se lo entrega a usted en arrendamiento financiero por un plazo pactado. Usted paga un canon mensual y, al final, ejerce una opción de compra. Solo ahí se firma la escritura a su nombre. En el crédito hipotecario, usted es propietario desde el primer día y el banco solo inscribe una hipoteca.
¿Cómo funciona el leasing habitacional en la práctica?
La secuencia es distinta a la de un crédito, aunque el comprador la viva de forma parecida.
- Usted elige el inmueble y negocia el precio con el vendedor, igual que en cualquier compraventa.
- La entidad financiera hace su propio estudio de títulos y su avalúo. Si el predio tiene embargos, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, no avanza hasta que se levanten.
- Usted aporta un canon inicial (el equivalente a la cuota inicial) directamente al negocio.
- La escritura de compraventa se firma entre el vendedor y la entidad financiera. El comprador del inmueble, para efectos del registro, es el banco o la compañía de financiamiento.
- Se firma en paralelo el contrato de leasing habitacional, que le entrega a usted la tenencia del inmueble y le fija el canon mensual y el plazo.
- Durante el plazo usted vive en el inmueble, lo puede arrendar si el contrato lo permite, paga administración, servicios y predial.
- Al final del plazo usted ejerce la opción de compra pactada. Se firma una segunda escritura, esta vez a su nombre, y se registra.
El punto que sorprende a mucha gente: entre el paso 4 y el paso 7 el certificado de tradición y libertad muestra a la entidad financiera como propietaria inscrita, y a usted no lo muestra en ninguna parte del folio de matrícula.
¿En qué se diferencia realmente de un crédito hipotecario?
| Aspecto | Crédito hipotecario | Leasing habitacional |
|---|---|---|
| Quién aparece como propietario | Usted, desde la primera escritura | La entidad financiera, hasta la opción de compra |
| Qué inscribe el banco | Una hipoteca sobre su inmueble | Nada: es dueño |
| Qué paga usted | Cuota de capital e intereses | Canon de arrendamiento financiero |
| Aporte inicial | Cuota inicial | Canon inicial o extraordinario |
| Cuántas escrituras se firman | Una | Dos: la de compra por el banco y la de la opción de compra |
| Cómo termina | Cancelación de la hipoteca y su levantamiento en registro | Ejercicio de la opción de compra y nueva escritura |
En el fondo la diferencia es una sola y de ella se derivan todas las demás: en el crédito hipotecario el banco tiene una garantía sobre algo suyo; en el leasing habitacional el banco tiene la propiedad.
¿Qué implica esto al momento de escriturar?
Al escriturar con leasing hay dos momentos notariales, y conviene tenerlos claros desde la negociación.
Primera escritura (vendedor a entidad financiera). Es una compraventa normal. El notario practica la retención en la fuente por la venta del inmueble en ese acto, y esa retención la asume el vendedor sobre el precio de venta. Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado entre las partes y los gastos de registro corren normalmente por cuenta del comprador, que aquí es la entidad. Revise en la promesa a quién se le trasladan esos costos, porque en varios formatos de leasing terminan cargados al locatario.
Segunda escritura (entidad financiera a usted). Es el acto de la opción de compra al final del plazo. Genera sus propios gastos notariales y de registro, con su respectivo boleta de rentas. Es una segunda escrituración completa, no un trámite de cancelación como el levantamiento de una hipoteca.
Para el vendedor la operación es indiferente en lo esencial: recibe el precio, firma una compraventa y responde por saneamiento. Lo único que cambia es la contraparte, que es una entidad con sus propios tiempos de aprobación. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y con leasing conviene contar el extremo alto de ese rango porque el comité de la entidad tiene que aprobar el inmueble, no solo al comprador.
¿Qué documentos revisa la entidad financiera antes de aprobar?
Los mismos que debería revisar cualquier comprador serio, con la diferencia de que aquí la revisión es obligatoria y la hace un tercero:
- Certificado de tradición y libertad, solicitado con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones vigentes.
- Estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble.
- Paz y salvo de administración cuando el inmueble está en propiedad horizontal. Es requisito habitual para escriturar.
- Paz y salvo de predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
- Levantamiento de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si existen. Son figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir.
- Uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
Este último punto pesa mucho en el Oriente Antioqueño. Un lote o una finca cuyo POT no admita vivienda campestre difícilmente pasa el comité de una entidad financiera, por más que el precio sea atractivo.
¿Sirve el leasing habitacional para casas campestres, fincas y lotes?
Depende del inmueble, y ahí está la limitación práctica en esta zona. Las entidades financian con más facilidad vivienda urbana terminada y con reglamento de propiedad horizontal. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones, cifras que entran sin problema en los productos estándar.
Con casa campestre la conversación cambia: en Guatapé y El Peñol se consiguen desde alrededor de $450 millones y el valor típico ronda $990 millones, y la entidad va a mirar el POT, la existencia de licencia de construcción y si el predio está desenglobado. Con finca (desde alrededor de $550 millones en la zona, valor típico cercano a $1.550 millones) y sobre todo con lote, la financiación vía leasing habitacional es mucho menos frecuente, porque el producto está pensado para vivienda, no para suelo rural en bruto.
¿Qué costos debe presupuestar además del canon?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. En leasing esa cifra se distribuye distinto en el tiempo: parte se causa en la primera escritura, parte en el estudio y el avalúo de la entidad, y parte queda para la segunda escritura al ejercer la opción de compra. Súmele el impuesto predial anual, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la administración si aplica.
Y una advertencia sobre la salida: si más adelante vende el inmueble, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. En leasing, el conteo de ese plazo se cuenta desde que usted es el propietario inscrito, es decir, desde la escritura de la opción de compra, no desde que empezó a pagar cánones. Consúltelo con su contador antes de vender.
¿Qué se le exige a usted si es el vendedor y el comprador llega con leasing?
Nada distinto de una compraventa ordinaria en cuanto a documentos, pero sí más disciplina en los tiempos:
- El certificado de tradición y libertad debe estar limpio: sin embargos, sin afectaciones sin levantar, sin hipotecas anteriores sin cancelar.
- Si hay hipoteca vigente a favor de otro banco, se coordina la cancelación para que quede simultánea con la firma.
- La promesa debe contemplar expresamente la posibilidad de que el comprador sea la entidad financiera y no la persona natural con la que usted negoció.
- El desembolso se hace contra escritura registrada, así que prevea que el dinero no llega el mismo día de la firma.
En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. Esto aplica igual en leasing: mientras no se registre la escritura de la opción de compra, usted no es dueño frente a terceros, por muchos cánones que haya pagado.
Preguntas frecuentes
¿Quién aparece como propietario en el certificado de tradición durante un leasing habitacional?
La entidad financiera. Ella compra el inmueble y queda como propietaria inscrita en el folio de matrícula durante todo el plazo del contrato. El locatario no aparece en el certificado de tradición y libertad hasta que ejerce la opción de compra y se registra la segunda escritura.
¿Cuántas escrituras se firman en un leasing habitacional?
Dos. La primera es la compraventa entre el vendedor y la entidad financiera, al inicio. La segunda es la que transfiere el inmueble de la entidad al locatario cuando ejerce la opción de compra al final del plazo. Cada una genera sus propios gastos notariales y de registro.
¿En qué se diferencia el leasing habitacional de un crédito hipotecario?
En el crédito hipotecario usted es propietario desde la primera escritura y el banco solo inscribe una hipoteca como garantía. En el leasing habitacional la entidad es la propietaria y usted es tenedor mediante un contrato de arrendamiento financiero, hasta que ejerce la opción de compra.
¿Cuánto se demora el cierre cuando el comprador va con leasing?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Con leasing conviene contar el extremo alto de ese rango, porque la entidad debe aprobar tanto al solicitante como al inmueble, con estudio de títulos y avalúo propios.
¿Se puede comprar una finca o un lote con leasing habitacional?
Es poco frecuente. El producto está diseñado para vivienda, y las entidades financian con más facilidad inmuebles urbanos terminados. Con finca o lote la entidad exige que el uso del suelo definido en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio admita vivienda campestre, y suele pedir el predio ya desenglobado y con licencia.
¿Quién paga los gastos de escrituración y registro en un leasing?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador, que en la primera escritura es la entidad financiera. En muchos contratos de leasing esos costos se trasladan al locatario, así que hay que leer la cláusula antes de firmar la promesa.
