Permuta de inmuebles: cómo se hace y en qué difiere de una venta

La permuta es el contrato en que dos partes intercambian inmuebles, con o sin dinero. Se perfecciona como una compraventa: escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La diferencia es que hay dos transferencias, dos estudios de títulos y dos liquidaciones de impuestos.

Permuta frente a compraventa

En la compraventa una parte entrega un inmueble y la otra dinero; en la permuta ambas entregan un bien. Si no valen lo mismo, quien recibe el de mayor valor paga la diferencia en efectivo, y sigue siendo permuta mientras el valor del bien pese más que el dinero.

El Código Civil aplica a la permuta las reglas de la compraventa en todo lo que no sea contrario a su naturaleza: cada permutante es vendedor de lo que entrega y comprador de lo que recibe, con las mismas obligaciones de sanear por evicción, responder por vicios ocultos y entregar en el estado pactado. En una permuta hay que revisar dos inmuebles con el mismo rigor.

Paso a paso

1. Valoración de los dos inmuebles, para calcular el excedente y declarar valores razonables.
2. Certificado de tradición y libertad de ambos, con la matrícula de cada uno: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
3. Estudio de títulos cruzado: cada parte revisa el inmueble que recibe. Son dos estudios.
4. Uso del suelo de cada predio según el POT de su municipio.
5. Promesa de permuta con los dos inmuebles identificados por matrícula, el valor asignado a cada uno, la diferencia en dinero, la fecha y la notaría.
6. Levantar lo que bloquea: hipotecas, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, paz y salvo de administración y de predial.
7. Escritura pública de permuta, un solo instrumento con las dos transferencias.
8. Registro en las dos matrículas. Sin registro, la permuta no le es oponible a terceros.

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días, y cualquier demora en uno de los predios retrasa el acto completo.

Permuta con diferencia en dinero

Es la forma más común. Quien tiene un apartamento en Guatapé o El Peñol, con valor típico cerca de $510 millones, y quiere una casa campestre en la zona, con valor típico cerca de $1.075 millones, cubre la diferencia en dinero, con crédito o con un segundo bien. Tres reglas:

• Debe quedar escrita: monto, forma de pago y momento de entrega, en la promesa y en la escritura.
• Si se paga con crédito, el banco manda el calendario: avalúo, estudio y desembolso definen la fecha real de firma.
• Si el dinero pesa más que el bien, ya no es permuta sino compraventa, con efectos fiscales y de redacción.

Impuestos y gastos

Hay dos enajenaciones, no una:

• Ganancia ocasional: 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, calculada por cada permutante sobre el bien que entrega, comparando el valor de la escritura con su costo fiscal.
• Retención en la fuente: la practica el notario en la escrituración, sobre cada transferencia.
• Notaría y registro: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado. La escrituración se reparte según lo pactado y el registro corresponde normalmente a quien adquiere cada inmueble; hay dos liquidaciones de registro.
• Predial: cada parte debe estar al día. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.

La permuta no evita impuestos por el hecho de que no circule dinero: el valor asignado en la escritura es la base.

Qué valor se declara

El valor comercial de cada inmueble, no uno de conveniencia. Declarar por debajo infla la ganancia ocasional cuando usted venda el bien recibido, expone la operación a cuestionamientos de la administración tributaria y abre la puerta a una lesión enorme. Por eso la valoración previa no es opcional.

Cuándo conviene en el Oriente antioqueño

Cuando ambas partes quieren cambiar de tipo de activo sin vender primero y comprar después:

• Un propietario de apartamento del Valle de Aburrá que quiere una finca en Guatapé o El Peñol, donde el valor típico ronda $1.475 millones.
• Quien tiene un lote (en Guatapé y El Peñol, desde unos $409 millones) y prefiere vivienda construida.
• Permutas con constructores: se entrega un lote y se reciben unidades del proyecto. Lo que recibe aún no existe, así que hay que amarrar plazos, garantías y consecuencias del incumplimiento.
• Reorganización familiar de patrimonio: si los valores se apartan de los reales, puede leerse como donación encubierta.

Qué revisar antes de aceptar

• Los dos certificados de tradición, actualizados.
• Afectaciones: la afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia restringe la venta y debe levantarse antes de transferir.
• Hipotecas vigentes y el plan concreto para cancelarlas o subrogarlas.
• Uso del suelo del predio que recibe, según el POT.
• Linderos y área real frente a la escritura, sobre todo en rurales.
• Paz y salvo de administración en propiedad horizontal.
• Servidumbres, retiros y rondas hídricas.

Si una parte incumple

La promesa debe traer cláusula penal con monto definido, fecha y notaría exactas, y la lista de condiciones previas. Con la escritura registrada, la salida es una escritura de resciliación o un proceso judicial, con sus costos y tiempos. El esfuerzo va en la promesa y el estudio de títulos.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿La permuta paga los mismos impuestos que una compraventa?

Sí, y se duplican: cada parte liquida su ganancia ocasional (15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más) y el notario practica la retención en la fuente sobre cada transferencia.

¿Se puede permutar si uno de los inmuebles tiene hipoteca?

Sí, pero debe cancelarse o subrogarse antes o en el mismo acto de escrituración. Pacte la fecha y el mecanismo en la promesa.

¿Qué pasa si los dos inmuebles no valen lo mismo?

Quien recibe el de mayor valor paga la diferencia en dinero, con monto, forma y fecha escritos. Si el efectivo supera el valor del inmueble aportado, se lee como compraventa.

¿Hace falta estudio de títulos en una permuta?

Hacen falta dos: cada parte revisa el inmueble que recibe, sobre el certificado de tradición y los antecedentes del predio.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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