Qué documentos necesito para escriturar un terreno

Sí, hay una lista fija y es corta: escritura o título del vendedor, certificado de tradición y libertad del lote (con su matrícula inmobiliaria), paz y salvo de predial y valorización, cédulas de ambas partes, y el certificado de uso del suelo del municipio. Con eso el notario puede escriturar.

A partir de ahí todo lo demás depende del caso del predio: si está en propiedad horizontal o en parcelación, si hay hipoteca abierta, si el vendedor es casado, si hereda, o si firma desde el exterior. Abajo está el detalle.

Los documentos base que pide cualquier notaría

Estos van siempre, sin importar si el lote está en Guatapé, El Peñol o en cualquier municipio de Antioquia:

• Certificado de tradición y libertad del lote, pedido con el número de matrícula inmobiliaria. Es el documento que muestra la cadena de propietarios y los gravámenes vigentes: hipotecas, embargos, afectaciones, servidumbres.
• Escritura pública anterior, la que acredita cómo el vendedor adquirió el predio (compraventa, sucesión, adjudicación, donación).
• Paz y salvo de impuesto predial del año en curso, expedido por la secretaría de hacienda del municipio donde está el lote.
• Paz y salvo de valorización, si el municipio cobra contribución.
• Cédulas de ciudadanía de comprador y vendedor, y de los cónyuges cuando corresponda.
• Certificado de uso del suelo o concepto de norma urbanística, que expide planeación municipal.
• Boletín catastral o certificado de avalúo catastral, con el que el notario liquida los derechos notariales y la retención.

Lo que cambia según la situación del lote

Si el lote está en una parcelación o en propiedad horizontal: paz y salvo de administración. Es requisito habitual para escriturar y lo firma el administrador de la copropiedad.

Si hay hipoteca inscrita: la carta de saldo del banco y, para la firma, la escritura de cancelación de hipoteca. Se puede hacer el mismo día, en la misma notaría, con el acreedor presente o con el poder correspondiente.

Si hay afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia: son figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. Aparecen en el certificado de tradición, así que se detectan en cinco minutos.

Si el vendedor es casado o tiene sociedad conyugal vigente: comparecencia del cónyuge o autorización expresa.

Si el predio viene de una herencia: la escritura o sentencia de sucesión debe estar registrada antes. Sin ese registro, los herederos no figuran como propietarios inscritos y la notaría no escritura.

Si alguna de las partes está fuera del país: poder especial otorgado ante consulado colombiano, o apostillado si se firmó ante notario extranjero.

Si el vendedor es persona jurídica: certificado de existencia y representación legal vigente, y el acta de junta o asamblea cuando los estatutos exigen autorización para enajenar.

El orden en que se hacen las cosas

1. Pedir el certificado de tradición con la matrícula. Primer filtro, antes de poner un peso.
2. Estudio de títulos. Es la revisión jurídica previa a la firma, sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Aquí aparecen los problemas que no se ven en una visita: falsa tradición, englobes mal hechos, linderos que no cuadran.
3. Verificar el uso del suelo. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un lote que no admite vivienda se escritura igual, pero usted no construye.
4. Promesa de compraventa con los plazos y los documentos pendientes por nombre.
5. Minuta en notaría, firma y pago.
6. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros. La escritura sola no lo hace propietario.

El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si hay hipoteca por cancelar, sucesión por registrar o poder desde el exterior, cuente con el extremo alto.

Quién paga qué, y dónde confirmar las tarifas

Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. En conjunto, los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.

Las tarifas notariales las fija y publica la Superintendencia de Notariado y Registro cada año, y la notaría se las liquida por escrito antes de firmar: pídalo. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, y la tarifa exacta la publica el acuerdo municipal del municipio donde esté el lote.

La retención en la fuente por la venta la practica el notario en el momento de la escrituración. Y si el vendedor tuvo el inmueble dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento.

Para ver el contexto completo del proceso, revise Comprar propiedad en Colombia y Finca raíz en Colombia.

Preguntas frecuentes

¿El certificado de tradición y libertad lo saca el comprador o el vendedor?

Lo puede pedir cualquiera: es público y se solicita con el número de matrícula inmobiliaria. Como comprador, pídalo usted mismo y recién expedido, no acepte una copia vieja que le entregue el vendedor.

¿Puedo escriturar un lote que aparece con embargo?

La notaría puede autorizar la escritura, pero la Oficina de Registro no la inscribe mientras el embargo esté vigente. Sin registro usted no queda como propietario inscrito y la venta no le es oponible a terceros.

¿Qué pasa si el lote no admite vivienda según el POT?

La escrituración se hace igual, porque el uso del suelo no impide transferir la propiedad. Lo que no obtiene es licencia de construcción. Pida el certificado de uso del suelo en planeación municipal antes de firmar la promesa.

¿Cuánto se demora todo el trámite?

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Cancelar una hipoteca, registrar una sucesión pendiente o tramitar un poder desde el exterior lo lleva al extremo alto.

¿Quién paga la escrituración y quién el registro?

Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los de registro corresponden normalmente al comprador. Deje el reparto escrito en la promesa de compraventa para evitar discusiones el día de la firma.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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