Puntos clave
- Derechos notariales (0,27 por ciento).
- La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
- Un ejemplo de orden de magnitud en la zona: en Guatapé y El Peñol, el valor típico de un apartamento ronda los $510 millones.
- El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio.
- Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y lo habitual es dividir los derechos notariales (0,27 por ciento) por mitades.
Los gastos de escrituración rondan el 2 por ciento del precio del inmueble para el comprador: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia (rentas departamentales) 1 por ciento, más los honorarios del abogado. En la práctica, la notaría se reparte entre las partes según lo pactado y el registro lo asume el comprador.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
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Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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¿Qué se paga exactamente al escriturar?
Son cuatro conceptos distintos, y conviene verlos por separado porque no todos los paga la misma persona:
Derechos notariales (0,27 por ciento). Es la tarifa que cobra la notaría por otorgar la escritura pública de compraventa. Se liquida sobre el valor de la venta que quede en la escritura. Lo habitual es que se divida 50 y 50 entre comprador y vendedor, pero es un acuerdo entre las partes y debe quedar escrito en la promesa.
Impuesto de registro o beneficencia (1 por ciento). Lo cobra el departamento por el acto de transferir el dominio. Es el rubro más alto de todos y en la práctica lo asume el comprador.
Derechos de registro (0,67 por ciento). Es lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. Corresponde normalmente al comprador.
Honorarios del abogado. Se pactan aparte y cubren el estudio de títulos, la redacción de la promesa y el acompañamiento a la firma. No son un porcentaje fijo de ley.
A esto se suman gastos menores que aparecen en la liquidación de la notaría: copias de la escritura, autenticaciones y el certificado de tradición y libertad actualizado.
¿Qué paga el vendedor aparte de la mitad de la notaría?
El vendedor tiene dos cargas propias que no son "gastos de escrituración" en sentido estricto, pero sí salen el mismo día:
La retención en la fuente la practica el notario en el momento de la escrituración. Es decir, el dinero no se descuenta después: la notaría lo retiene y lo consigna, y el vendedor recibe el saldo.
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Es un impuesto de la declaración de renta del año siguiente, y la retención practicada por el notario se imputa contra él.
Y antes de poder firmar, el vendedor debe estar al día: paz y salvo de impuesto predial, paz y salvo de valorización si aplica, y en propiedad horizontal el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar.
¿Sobre qué valor se liquidan los gastos?
Sobre el valor que quede escrito en la escritura pública. Esta es la razón por la que algunas partes proponen declarar un precio menor al real. No lo haga: ese valor es el que después soporta su costo fiscal cuando usted venda, y una escritura por debajo del precio real le aumenta la ganancia ocasional futura y expone la operación.
Un ejemplo de orden de magnitud en la zona: en Guatapé y El Peñol, el valor típico de un apartamento ronda los $510 millones. Sobre esa base, el 2 por ciento de gastos de cierre son alrededor de $10,2 millones, más honorarios de abogado. Para una casa campestre, con valor típico cercano a los $1.075 millones en la misma zona, la cuenta sube a unos $21,5 millones.
¿Cuándo se pagan y en qué orden va el trámite?
El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. La secuencia es esta:
- Estudio de títulos. Revisión jurídica sobre el certificado de tradición y libertad y los antecedentes del inmueble. Se verifica propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Promesa de compraventa. Aquí se define, por escrito, quién paga qué. Si no lo pacta, va a discutirlo el día de la firma.
- Levantamiento de limitaciones. Si hay hipoteca, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, esas figuras restringen la venta y deben levantarse antes de transferir.
- Liquidación de la notaría. La notaría entrega el detalle de derechos notariales, retención y gastos. Se paga antes de la firma o en el acto.
- Firma de la escritura pública. Comparecen las partes o sus apoderados.
- Registro. Se paga el impuesto de registro y los derechos de registro, y se radica en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
El último paso no es opcional. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros: usted firmó, pero frente al mundo el propietario sigue siendo otro. Pida el certificado de tradición y libertad con la nueva anotación antes de dar el negocio por cerrado.
Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y lo habitual es dividir los derechos notariales (0,27 por ciento) por mitades. Los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Deje el acuerdo escrito en la promesa de compraventa.
¿Cuánto es el 2 por ciento de gastos de cierre en pesos?
Depende del valor escriturado. Sobre un apartamento con valor típico de $510 millones en Guatapé y El Peñol, serían unos $10,2 millones. Sobre una casa campestre típica de $1.075 millones en la misma zona, unos $21,5 millones. Súmele los honorarios del abogado.
¿Los gastos de escrituración incluyen el impuesto de registro?
Son conceptos distintos que se pagan en momentos distintos. Los derechos notariales (0,27 por ciento) se pagan en la notaría al firmar. El impuesto de beneficencia (1 por ciento) y los derechos de registro (0,67 por ciento) se pagan después, para inscribir la escritura.
¿Qué impuesto paga el vendedor al escriturar?
El notario practica la retención en la fuente en el momento de la escrituración. Además, la ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y se declara en la renta del año siguiente.
¿Cuánto tarda todo el proceso hasta quedar registrado?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, incluyendo estudio de títulos, promesa, firma y registro. Sin el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la venta no le es oponible a terceros.
