Puntos clave
- El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
- En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Esa retención se descuenta de lo que recibe el vendedor y se abona a su impuesto: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más.
- Lo que normalmente estira el plazo hacia los 45 días: crédito hipotecario del comprador, cancelación de una hipoteca anterior del vendedor, sucesiones no liquidadas, poderes otorgados en el exterior que deben apostillarse, y diferencias entre el área de la escritura y el área real del predio.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
La escritura de una propiedad se firma al final del proceso, normalmente entre 30 y 45 días después de acordado el negocio: cuando el estudio de títulos salió limpio, el comprador tiene el dinero disponible o el crédito aprobado, y se reunieron los paz y salvos.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
La lista completa se muestra al agregarme como fuente preferida en Google. Un clic, sin correo ni llamada.
Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
La lista completa está lista.
Agrégame como fuente preferida en Google y ves los 12 documentos aquí, con dónde conseguir cada uno y la versión para imprimir. Un clic, sin correo ni llamada.
¿Qué tiene que estar listo antes de la fecha de firma?
La notaría no agenda la firma porque las partes estén de acuerdo en el precio. Agenda cuando el expediente está completo. Esto es lo que debe estar resuelto:
Certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Debe estar reciente a la fecha de firma, porque una anotación nueva puede aparecer entre la promesa y el cierre.
Estudio de títulos. Es la revisión jurídica previa a la firma, hecha sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Si aparece una hipoteca vigente, hay que gestionar la cancelación con el banco acreedor. Si aparece afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, hay que levantarla antes de transferir, porque esas figuras restringen la venta.
Paz y salvo de predial. El vendedor debe estar al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
Paz y salvo de administración. En propiedad horizontal es requisito habitual para escriturar.
Recursos del comprador. Si hay crédito hipotecario, el banco entrega la minuta de hipoteca a la notaría y el desembolso se hace contra el registro. Ese tiempo bancario es lo que más corre la fecha.
Uso del suelo. En lotes y fincas del Oriente, vale confirmar con el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Es mejor saberlo antes de la promesa que el día de la firma.
¿La firma transfiere la propiedad?
No por sí sola. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros: si alguien embarga al vendedor en ese intervalo, el comprador queda expuesto.
El orden real es: se firma, la notaría entrega las copias, se liquidan y pagan los derechos de registro y la beneficencia, y la escritura se radica en Registro. Cuando sale, el certificado de tradición muestra la nueva anotación con el comprador como propietario inscrito. Hasta ese momento el trámite no está terminado, por más que la firma ya ocurrió.
Por eso en los cierres bien hechos el saldo del precio no se entrega en la mesa de la notaría, sino contra la escritura registrada o mediante un mecanismo de pago condicionado al registro.
¿Qué pasa el día de la firma y quién paga qué?
Todos los que figuran como propietarios deben comparecer, en persona o por apoderado con poder. La notaría lee la escritura, se verifican identidades, se firma y se imprimen las huellas.
Ese mismo día el notario practica la retención en la fuente por la venta del inmueble. Esa retención se descuenta de lo que recibe el vendedor y se abona a su impuesto: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más.
Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. En conjunto, los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
Con esos porcentajes, en una compra típica de apartamento en Guatapé o El Peñol, donde el valor corriente ronda los $510 millones, el comprador debe tener reservados cerca de $10 millones adicionales al precio, más el abogado. En una casa campestre de la zona, con valor típico cercano a los $1.075 millones, la cuenta sube en proporción.
¿Se puede firmar antes de los 30 días?
Sí, cuando se dan tres condiciones a la vez: el comprador paga de contado, el inmueble no tiene hipoteca por cancelar y el certificado de tradición está limpio de embargos y afectaciones. En esos casos el cierre puede ocurrir en menos tiempo, limitado sobre todo por el turno de la notaría y por la consecución de paz y salvos.
Lo que normalmente estira el plazo hacia los 45 días: crédito hipotecario del comprador, cancelación de una hipoteca anterior del vendedor, sucesiones no liquidadas, poderes otorgados en el exterior que deben apostillarse, y diferencias entre el área de la escritura y el área real del predio.
La fecha de firma se pacta en la promesa de compraventa. Conviene que esa cláusula sea una fecha cierta, con notaría identificada y hora, y no una fórmula vaga, porque de ahí depende la exigibilidad de la obligación si una de las partes se retrasa.
Cómo lo sabemosCifras al 4 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.221,19 COP del 5 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo pasa entre la promesa y la escritura?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. El crédito hipotecario del comprador y la cancelación de hipotecas del vendedor son las dos causas más frecuentes de demora.
¿La propiedad es mía apenas firmo la escritura?
No. La propiedad se transfiere con la escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
¿Cuánto cuesta escriturar y registrar?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado.
¿Qué impuesto paga el vendedor al firmar?
El notario practica la retención en la fuente en el momento de la escrituración. La ganancia ocasional por la venta del inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el vendedor lo tuvo dos años o más.
¿Qué documento debo revisar antes de aceptar una fecha de firma?
El certificado de tradición y libertad, pedido con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones como vivienda familiar o patrimonio de familia, que deben levantarse antes de transferir.
