Puntos clave
- Fuera de ese 2 por ciento quedan los honorarios del abogado del estudio de títulos, que se pactan aparte, y cualquier trámite adicional: levantamiento de hipoteca, cancelación de patrimonio de familia, poderes, apostillas.
- Por eso, cuando se habla de "gastos de cierre del comprador", la cifra que se maneja es cercana al 2 por ciento del precio, más el abogado.
- Aplique el 2 por ciento al precio que va a quedar en la escritura y tendrá el número.
- Desde que se acuerda el negocio hasta que se firma y se registra, lo normal es entre 30 y 45 días.
- El avalúo catastral se usa para el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio, no para liquidar notaría, beneficencia ni registro.
En notariado y registro se paga alrededor del 2 por ciento del precio del inmueble: 0,27 por ciento de notaría, 0,67 por ciento de registro y 1 por ciento de beneficencia (rentas departamentales), más los honorarios del abogado que revise los títulos.
Esos tres conceptos son los que aparecen en la liquidación cuando usted va a firmar. No son un solo recibo ni se pagan en la misma ventanilla: la notaría cobra sus derechos el día de la firma, y la beneficencia y el registro se liquidan sobre el mismo valor de la escritura para poder radicar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
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Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
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¿Qué incluye exactamente ese 2 por ciento?
Los tres rubros se calculan sobre el valor que quede escriturado, no sobre el avalúo catastral ni sobre lo que usted "cree" que vale el inmueble.
- Notaría, 0,27 por ciento. Son los derechos notariales por autorizar la escritura pública de compraventa. A esto se le suman copias, autenticaciones y el IVA sobre el servicio.
- Beneficencia (rentas departamentales), 1 por ciento. Es el impuesto departamental de registro. Es el rubro más pesado de los tres.
- Registro, 0,67 por ciento. Es lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula.
Fuera de ese 2 por ciento quedan los honorarios del abogado del estudio de títulos, que se pactan aparte, y cualquier trámite adicional: levantamiento de hipoteca, cancelación de patrimonio de familia, poderes, apostillas.
¿Quién paga qué: comprador o vendedor?
La regla práctica en Antioquia es esta:
- Gastos de notaría: se reparten entre las partes según lo pactado. La costumbre más común es mitad y mitad, pero eso se negocia y debe quedar escrito en la promesa de compraventa.
- Beneficencia y registro: los asume normalmente el comprador, porque es quien necesita que la escritura quede inscrita a su nombre.
- Retención en la fuente: la practica el notario al vendedor en el momento de la escrituración. No es un gasto del comprador.
Por eso, cuando se habla de "gastos de cierre del comprador", la cifra que se maneja es cercana al 2 por ciento del precio, más el abogado.
¿Cuánto es en pesos para una propiedad del Oriente?
Aplique el 2 por ciento al precio que va a quedar en la escritura y tendrá el número. Con los valores típicos de la zona:
| Tipo de inmueble | Valor típico en Guatapé y El Peñol | Cierre aproximado (2%) |
|---|---|---|
| Apartamento | $510 millones | cerca de $10,2 millones |
| Casa campestre | $1.075 millones | cerca de $21,5 millones |
| Finca | $1.550 millones | cerca de $31 millones |
| Lote | $1.385 millones | cerca de $27,7 millones |
Si está mirando entrada de gama, un apartamento en Guatapé y El Peñol se consigue desde unos $286 millones y un lote desde unos $409 millones, con lo cual el cierre baja proporcionalmente. En el resto de Antioquia, donde el apartamento típico ronda los $634 millones y la casa campestre los $2.850 millones, la cuenta se hace igual: el porcentaje no cambia, el precio sí.
Un error frecuente es escriturar por debajo del precio real para pagar menos notariado y registro. Además del riesgo tributario, al vendedor le puede salir más caro después: la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más, y un valor de compra artificialmente bajo infla esa ganancia cuando usted revenda.
¿Cuándo se paga y qué debe estar listo antes?
El pago se hace al momento de la escrituración, no antes. El orden normal es: promesa de compraventa, estudio de títulos, desembolso o giro de recursos, firma en notaría, radicación en registro.
Antes de llegar a la notaría deben estar resueltos:
- Certificado de tradición y libertad actualizado, pedido con la matrícula inmobiliaria, sin embargos ni hipotecas vigentes que no se vayan a cancelar en el mismo acto.
- Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia levantada, si el folio las registra.
- Paz y salvo de administración, requisito habitual en propiedad horizontal.
- Paz y salvo de predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
Desde que se acuerda el negocio hasta que se firma y se registra, lo normal es entre 30 y 45 días. Y recuerde: sin el registro, la venta no le es oponible a terceros. La escritura firmada y no inscrita no lo convierte todavía en propietario frente al mundo.
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Preguntas frecuentes
¿El 2 por ciento se calcula sobre el avalúo catastral o sobre el precio?
Sobre el valor que quede escriturado, es decir, el precio de la compraventa. El avalúo catastral se usa para el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio, no para liquidar notaría, beneficencia ni registro.
¿Los gastos de notaría los paga solo el comprador?
No. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y la costumbre más común es mitad y mitad. Los gastos de registro sí corresponden normalmente al comprador. Lo que se acuerde debe quedar escrito en la promesa de compraventa.
¿Qué pasa si firmo la escritura pero no la registro?
La venta no le es oponible a terceros. La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario más el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin esa inscripción en el folio de matrícula, usted no figura como propietario frente a terceros.
¿Los honorarios del abogado están incluidos en ese 2 por ciento?
No. El 2 por ciento cubre notaría, registro y beneficencia. El estudio de títulos y el acompañamiento jurídico se pactan aparte, y es la revisión previa a la firma que se hace sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble.
¿Cuánto se demora todo el proceso hasta quedar registrado?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo incluye promesa, estudio de títulos, desembolso, firma en notaría y radicación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
