¿Cuánto es el costo de escrituración? El 2% del precio

El costo de escrituración ronda el 2 por ciento del precio del inmueble para el comprador: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Sobre un apartamento de $510 millones en Guatapé, eso son unos $10,2 millones.

Esa cifra es el total del cierre. Conviene separarla en dos bloques, porque no todos los rubros los paga la misma parte ni se pagan en el mismo momento.

¿Qué incluye exactamente ese 2 por ciento?

Son tres rubros con tarifa definida y uno variable:

• Derechos notariales: 0,27 por ciento. Es lo que cobra la notaría por elaborar y autorizar la escritura pública. Se liquida sobre el valor que se declare en la escritura. A esto la notaría le suma el IVA sobre sus derechos, las copias de la escritura y el costo del papel notarial.
• Impuesto de registro (beneficencia): 1 por ciento. Es el rubro más alto del paquete y lo recauda el departamento. Se paga antes de radicar la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Derechos de registro: 0,67 por ciento. Es lo que cobra la Oficina de Registro por inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria.
• Honorarios del abogado. No tienen tarifa fija. Cubren el estudio de títulos, la revisión del certificado de tradición y libertad, la redacción o revisión de la minuta y el acompañamiento a la firma.

Hay un cuarto elemento que no es un gasto del comprador pero aparece en la misma mesa: la retención en la fuente por la venta, que el notario practica en el momento de la escrituración y se descuenta del dinero que recibe el vendedor.

¿Quién paga qué?

La regla práctica en Colombia tiene dos partes:

1. Los gastos de escrituración (notaría) se reparten entre las partes según lo pactado. La costumbre más extendida es cincuenta y cincuenta sobre los derechos notariales, pero no es obligatorio: lo que mande es lo que quedó escrito en la promesa de compraventa.
2. Los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. El impuesto de beneficencia y los derechos de registro los asume quien va a quedar inscrito como propietario, porque es su título el que se está inscribiendo.

Por eso la cuenta cambia según cómo se negocie. Si el comprador asume beneficencia y registro completos y la mitad de la notaría, su carga real queda cerca de ese 1,8 por ciento, más los honorarios de su abogado. Deje el reparto por escrito en la promesa, con nombre y apellido de cada rubro. Las discusiones de última hora en la notaría casi siempre nacen de una promesa que decía solo "los gastos se dividen por partes iguales".

¿Sobre qué valor se liquida?

Sobre el valor declarado en la escritura. Esto es importante en el Oriente antioqueño, donde los rangos son amplios: una finca típica en Guatapé y El Peñol ronda los $1.500 millones y un lote típico, $1.385 millones. Cada $100 millones adicionales de precio declarado suman alrededor de $2 millones al paquete de cierre.

Declarar un valor inferior al real para bajar la liquidación es una mala idea por dos razones concretas. Primero, el vendedor liquida ganancia ocasional al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más, y la base es la diferencia entre el valor declarado y su costo fiscal, así que el ahorro de uno se convierte en problema del otro. Segundo, cuando el comprador venda, su costo de adquisición será el valor bajo que quedó en la escritura, y pagará más.

¿Qué más hay que presupuestar para el cierre?

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y en ese plazo aparecen pagos que no están dentro del 2 por ciento:

• Certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y se suele actualizar el día mismo de la firma.
• Paz y salvo de administración, requisito habitual para escriturar en propiedad horizontal.
• Paz y salvo de predial, que el municipio expide y la notaría exige. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
• Levantamiento de hipoteca, si el vendedor tiene crédito vigente. Es una escritura adicional con sus propios derechos notariales y de registro.
• Levantamiento de afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, si el folio las registra. Son figuras que restringen la venta y deben levantarse antes de transferir.
• Poderes y autenticaciones, cuando alguna de las partes firma representada.

Recuerde que la propiedad se transfiere con la escritura pública ante notario y el registro posterior. Mientras la escritura no esté inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la venta no le es oponible a terceros, así que el gasto de registro no es opcional ni aplazable.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $600 millones?

Unos $12 millones, aplicando el 2 por ciento que suman notaría (0,27 por ciento), registro (0,67 por ciento) y beneficencia (1 por ciento), más los honorarios del abogado. Si los derechos notariales se dividen entre las partes, la carga del comprador baja.

¿Los gastos de escrituración los paga el comprador o el vendedor?

Los gastos de notaría se reparten entre las partes según lo pactado en la promesa de compraventa, normalmente por mitades. Los gastos de registro y el impuesto de beneficencia corresponden normalmente al comprador, porque es su título el que se inscribe.

¿Sobre qué valor se calculan los gastos de escrituración?

Sobre el valor declarado en la escritura pública. Por eso cada $100 millones adicionales de precio suman alrededor de $2 millones al paquete de cierre. Declarar menos del valor real encarece la ganancia ocasional de quien venda después.

¿Qué otros gastos hay además de la escrituración?

Certificado de tradición y libertad actualizado, paz y salvo de predial, paz y salvo de administración en propiedad horizontal, levantamiento de hipoteca si el vendedor tiene crédito vigente, levantamiento de afectación a vivienda familiar y poderes autenticados cuando alguien firma representado.

¿Cuánto demora todo el proceso hasta el registro?

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo incluye estudio de títulos, consecución de paz y salvos, firma ante notario y radicación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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